2022年6月27日，北京“黨代會(huì)”召開，北京市最高領(lǐng)導(dǎo)發(fā)表了“第十三次黨代會(huì)報(bào)告”，在這次報(bào)告中明確提出：

北京是全國(guó)第一個(gè)“減量發(fā)展”的超大城市。

為什么北京是全國(guó)第一個(gè)“減量發(fā)展”的超大城市？報(bào)告中有三個(gè)指標(biāo)特別值得注意：

第一，在過(guò)去五年，北京拆除違法建筑超過(guò)了“2億平米”。

“2億平米”是什么概念？

按照北京東西城占地96平方公里來(lái)計(jì)算，按照2.2容積率估量，北京在過(guò)去5年基本上就拆除了“整整一個(gè)東西城的面積”。

而且在未來(lái)五年，北京還提出“要全面創(chuàng)建基本無(wú)違法建設(shè)區(qū)”。

這就意味著北京未來(lái)還要加大“拆違建力度”。

第二，過(guò)去五年，實(shí)現(xiàn)城六區(qū)常住人口比2014年下降15%。

2014年北京城六區(qū)的常住人口規(guī)模大概在1300萬(wàn)左右，按照15%來(lái)估算，那就是大概有200萬(wàn)人被“疏解出北京主城區(qū)”。

這就相當(dāng)于每年平均有40萬(wàn)人“疏解離開主城區(qū)”。

這個(gè)疏解力度就是相當(dāng)大了，而且從目前來(lái)看，主城區(qū)疏解常住人口的步伐還會(huì)持續(xù)。

第三，城六區(qū)的建設(shè)用地面積減少了110平方公里。

在過(guò)去五年，北京硬是把建設(shè)用地減少了110平方公里，而且把這110平方公里的面積全部變成了“綠地”。

這就相當(dāng)于北京的住房面積幾乎在五年的時(shí)間里，減少了一個(gè)“東西城”的面積，同時(shí)增加了一個(gè)“東西城大小的綠地”。

由此可見，北京的“減量發(fā)展”主要是“減少人口的量，減少建筑面積的量”，那么北京的經(jīng)濟(jì)就不發(fā)展了嗎？

非也！

在北京的黨代會(huì)報(bào)告中明確提出，北京未來(lái)5年GDP規(guī)模將會(huì)突破5萬(wàn)億，這是中國(guó)第一個(gè)提出“五萬(wàn)億GDP目標(biāo)”的城市。

一邊“常住人口減量”，一邊“減少房地產(chǎn)依賴”，未來(lái)的北京依靠什么來(lái)突破“5萬(wàn)億GDP總量”的目標(biāo)呢？

目前看只有一條路了，那就是“大搞中高端制造業(yè)”，也就是“北京智造”。

在2021年以后，隨著“互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)”被政策扼制，資本已經(jīng)基本拋棄了“互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)”，很多“大廠”都在裁員降薪，已經(jīng)“融不到錢”了。

相反“智造業(yè)”已經(jīng)成為資本競(jìng)相爭(zhēng)奪的對(duì)象，比如新能源汽車、集成電路、人工智能等行業(yè)，各大資本是紛紛重倉(cāng)，錢都花不完。

三十年“京北”，三十年“京南”，北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在“巨變”。

在《北京十四五高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中，就已經(jīng)明確，北京的南城地區(qū)將會(huì)成為“北京先進(jìn)智造產(chǎn)業(yè)帶”。

未來(lái)的“亦莊”，“通州”，“大興”，“房山”才是北京GDP突破5萬(wàn)億的關(guān)鍵所在，北京南城崛起已成趨勢(shì)。

在本次北京“第十三次黨代會(huì)”報(bào)告中，有以下幾點(diǎn)非常值得我們關(guān)注：

第一，積極發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，擦亮“北京智造”品牌。

毫無(wú)疑問(wèn)，北京未來(lái)五年重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展“北京南城”的北京智造業(yè)。

很顯然，北京北部的“互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)不再“被重視”。

第二，引導(dǎo)重大項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)資源要素優(yōu)先在城市南部布局。

未來(lái)的北京南部將引入北京最好的“重大項(xiàng)目”和“優(yōu)質(zhì)資源要素”，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、地鐵軌道、優(yōu)質(zhì)學(xué)校、三級(jí)甲醫(yī)院等北京最好的資源，都會(huì)優(yōu)先向南城“傾斜”。

比如樂(lè)高樂(lè)園已經(jīng)選定“房山新城”，小米新能源汽車總部已經(jīng)選擇“亦莊新城”，首醫(yī)科大學(xué)已經(jīng)落定“大興新城”。

相比“北京北城”，北京南城在過(guò)去幾年獲得了更大資源傾斜。

第三，提升平原新城的綜合承載能力。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是主城區(qū)不允許增加人口和增加居住面積，但平原新城可以“增加常住人口”和“增加居住面積”。

北京平原新城的發(fā)展將會(huì)進(jìn)入“快車道”。

尤其是北京的“亦莊新城”，“大興新城”和“房山新城”，未來(lái)的發(fā)展速度將會(huì)非常快。

由此可見，北京南城才是北京的“未來(lái)”。

其中“亦莊新城”更是北京南城的“絕對(duì)領(lǐng)頭羊”，投資亦莊幾乎可以相當(dāng)于投資“北京”的未來(lái)。

那么，北京本次“黨代會(huì)”報(bào)告的提出，對(duì)北京樓市有什么重大影響？

我們認(rèn)為可能主要集中在以下幾個(gè)方面：

第一，北京樓市“出救市新政”的可能性已經(jīng)幾乎不存在了。

一個(gè)是北京提出“堅(jiān)持房住不炒”，并沒(méi)有提到“優(yōu)化樓市政策”，這足矣證明北京出臺(tái)樓市新政的可能性幾乎很低了。

北京樓市新政，幾乎可以不用等了。

北京未來(lái)已經(jīng)不可能再依靠房地產(chǎn)了，搞中高端制造業(yè)才是北京的重中之重，因此“大搞租賃房，大搞公租房，大搞共產(chǎn)房”，大量提供“保障房”，才是北京的重點(diǎn)。

第二，北京幾乎不太可能“放松落戶”，甚至增加“積分落戶規(guī)模”的可能性都比較低了，北京戶口會(huì)越來(lái)越值錢，但常住人口可能會(huì)持續(xù)“減量”。

這就意味著北京的“剛需市場(chǎng)”幾乎沒(méi)有太大的“漲價(jià)空間”了。

城區(qū)“非學(xué)區(qū)”型老破小，郊區(qū)的小戶型，在北京新增人口持續(xù)“負(fù)增長(zhǎng)”的背景下，幾乎沒(méi)有太大的市場(chǎng)前景了。

第三，主城區(qū)的新房和次新，尤其是四環(huán)里的新房，漲價(jià)空間依然非常大，北京改善需求依然非常強(qiáng)烈，加上四環(huán)里的“土地稀缺性”，是投資的好時(shí)機(jī)。

第四，近郊新城的機(jī)會(huì)主要集中在“產(chǎn)業(yè)區(qū)”和“配套區(qū)”，亦莊臺(tái)馬、房山長(zhǎng)陽(yáng)、大興義和莊，都是非常重要的板塊。

未來(lái)這些板塊將會(huì)集中北京最好的資源、最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，甚至是優(yōu)惠的政策條件，投資空間明顯看好。

未來(lái)五年的北京，屬于南城。

【直播預(yù)告6月28日晚8點(diǎn)】

【主題：中國(guó)行政區(qū)調(diào)整背后的邏輯】

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