過去兩年，房地產調控刺激政策多達上千條，至今仍未救市成功，而4月30日的最高層會議，直接出大招定調了。

01

會上首次提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住宅的政策措施。這是繼2015年“棚改”的史詩級行情之后，又一次提到“去庫存”。

當天晚上，自然資源部緊跟會議主旨“消化存量房產”，發布了《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》：

商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；

去化周期在18-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

言下之意，現在市場嚴重供大于求，庫存大、去化慢，有些地方政府別顧著賣地，把手里的庫存先清一清，清的差不多才有賣地的資格。

上面已經明牌了，面對當下房地產死結，地方不能再躺平了，想靠賣地獲取財政收入，必須先去庫存。

02

其實早在2017年，住建部和國土部就下發了“賣地和去化周期掛鉤”的相關政策，2019年更是把城市住宅分為五類供應，很明顯，這些年來地方一直沒有貫徹不到位，上面才會三令五申。

不是執行不好，而是心有余而力不足。土地收入一直都是地方財政的大頭，支撐著地方基礎設施、民生項目等，所以賣地是不能斷的。

即使到了2022年樓市低迷期間，很多地方仍有強烈的賣地需求，即使開發商沒錢拿地，也要地方城投來托底。

一時間各種交投、鐵投、農投等單位殺進房地產，左手轉右手不讓土地流拍，既把場子烘托起來，更能保證體制內工資、基建投資等，但無形中埋下了苦果。

查了下數據，當下中國房產庫存高得可怕，3月末全國商品房庫存為74833萬㎡，2月末為75969萬㎡，已經連續三個月超過2015年歷史高位71853萬㎡。

相對應，住宅去化周期也是瘋狂上漲，從2021年8月份的9個月，到今年3月份的24個月，漲了兩倍之多，遠超當年樓市低迷期的2015年初的18個月。

如今再次把政策拿出來強調，說明上面下決心要處理房地產存量過大的問題，第一步就是限制土地供應，從源頭出發來解決問題，這也表明了上面正在把地產調控重心從需求端往供給端轉移。

03

擺在地方的難題，如何“去庫存”？難不成和當年一樣再來一次漲價？

不現實！因為這次去庫存的邏輯和當年大相徑庭。

首先，2015年漲價去庫存是有“棚改”支撐的。

大量拆遷戶拿到真金白銀，對于地產這種穩賺的投資標的毫無抵抗力，一哄而上再帶動全民買房熱情，就把房價頂上去了，而如今城鎮化加深，拆遷土地越來越少，再加上地方財政吃緊，沒有幾個城市搞得起棚改了。

其次，當時房價上漲是信仰，現在已經跌麻了都沒人買，大眾對房地產的信心完全丟失了。

那個時候開發商都是有錢的主，全國各地擴張，到處轟出地王，這樣一來，新房價格與日俱增，越是漲價越能激發民眾購房欲望，房價上漲的預期成了去庫存的發動機。

而現在新房庫存只有打折才能促銷，再加上降價更猛、性價比更高的二手房，新房庫存去化難上加難。

值得一提的是，當年需要去庫存的只有新房，而如今除了新房，全國各地二手房庫存形成堰塞湖，流入量遠遠高于流出量。

比如上海二手房庫存從21年的9.4萬套增加到如今20多萬，北京從22年的10萬多套猛增到現在17萬，南京二手掛牌突破19萬套，杭州15萬...

人口在減少，房子數量卻在飛漲，房價和收入嚴重不匹配，這些底層基礎已然不在，去庫存的難度比歷史任何時候都要高。

04

回到地方主體上，除了控制土地供給，還有什么手段能去庫存呢？

首先是限購限貸的尺度還可以更大。

北京深圳上海仍處于限購狀態，一線城市不放開，行情是不會有爆點的，還有首付比例可以達到1成，貸款利率下探到2%以下，這些都是工具箱所剩無幾的好牌了。

其次，探索類棚改新模式。

比如在蘇州相城太倉、鄭州、連云港等地，推出房屋“以舊換新”活動，舊房由地方國企收購后，改造為人才房和保障房，舊房款直接用來抵新房款，這樣既去化二手房庫存，又滿足新房改善需求，一石二鳥。

再者，回歸到“住”的品質屬性，用更好的產品來吸引購買力。

過去房地產一味追求速度，留下了大量高容積率、低得房率的高層鴿子籠，體驗太糟糕，如今應以居住體驗為導向，綠色低碳環保、采光、通風、容積率、便利性等，升級產品來創造新的需求，就像手機、汽車的升級。

05

面對當下新房和二手房的海量庫存，上面已經意識到了并下出了先手棋——限制供地，之后勢必會有一攬子連招出來去庫存。

是沿用漲價的老路子還是有新配方，屆時都將會見證歷史，拭目以待吧。

關注 大爆炸 運氣 大爆發