岳陽(yáng)高光

恒大欠了中國(guó)2.4萬(wàn)億，跟許家印翻臉的省部委、城市、投資人、大銀行、大型供應(yīng)鏈伙伴不知凡幾。

在這些政經(jīng)巨頭之間，湖南岳陽(yáng)，一個(gè)小城市，就是一個(gè)小卡拉米。

恒大在湖南省最高光的時(shí)刻，不是在省會(huì)長(zhǎng)沙，而是在副省級(jí)的岳陽(yáng)。

它有很多不錯(cuò)的樓盤，如恒大華府、恒大未來城、恒大·南湖半島、恒大綠洲，都代表了一時(shí)的建筑理念，設(shè)計(jì)感十足，正常開工，正常交付，質(zhì)量?jī)?yōu)良，深受市民歡迎。

老岳陽(yáng)人回憶，2011-2013年，剛進(jìn)入岳陽(yáng)市的恒大，是一家“想做事”的企業(yè)，樓盤“開一個(gè)紅一個(gè)賣空一個(gè)”。

大家都以買到恒大樓盤為榮，生活品質(zhì)的象征。

彼時(shí)的岳陽(yáng)，市府開發(fā)房地產(chǎn)的初心也比較純正——為了改善市民的居住條件，引入外埠優(yōu)質(zhì)開發(fā)公司。

這一切，隔著十多年來回看，都沒錯(cuò)，都很理想主義，也都落地有結(jié)果了。

許老板戴著愛馬仕皮帶在天安門奔跑的照片，新聞效果兩極分化，2012年開始傳播，傳到了岳陽(yáng)這里，官方、民間都不議論，好像照片不存在似的。

大家都想著恒大能好點(diǎn)，領(lǐng)導(dǎo)人太平點(diǎn)，好房子到手就可以了。

除了河南老家以外，岳陽(yáng)就是許家印個(gè)人形象的一塊福地。確實(shí)，人只要為老百姓做點(diǎn)事，人們都會(huì)記得他。

許從中掙錢，只要合理，都是無妨的。企業(yè)家要養(yǎng)活員工，都需要掙錢。岳陽(yáng)人很樸素。畢竟是文宗范仲淹所在、左宗棠故里（岳陽(yáng)下轄淮陰縣），城市雖小，見識(shí)很廣。

但慢慢地，岳陽(yáng)市的路子走歪了，賣土地錢來得容易，管理者偏離了“產(chǎn)業(yè)立市”這條路，在“土地財(cái)政”的套路上加速提碼。

恒大，也在內(nèi)外資本和資金流的逼迫下，放棄了原來執(zhí)行不錯(cuò)的項(xiàng)目公司制，變成了總公司財(cái)務(wù)公司指揮棒下，各個(gè)項(xiàng)目公司內(nèi)部資金挪用，相互擔(dān)保，“三個(gè)鍋蓋蓋十八個(gè)碗”。

資金鏈的魔法游戲，終于不靈了。

高光，崩塌在恒大養(yǎng)生谷。

虎年很煩

2013年，許家印在年度高管會(huì)上首次提出“恒大健康”概念，會(huì)議紀(jì)要對(duì)外披露形成了官宣。其實(shí)真正的動(dòng)因是，他覺察到國(guó)家不愿意經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架，正在宏觀調(diào)控。

無獨(dú)有偶，同年8月，房地產(chǎn)的老前輩、有“老狐貍”之稱的李嘉誠(chéng)，在香港私下密會(huì)“許首富”和孫大佬時(shí)，生動(dòng)地評(píng)析“看到裁判袖子動(dòng)了一下我就開始跑”。

他不顧經(jīng)理人集體反對(duì)，乾綱獨(dú)斷，旗下樓盤打七折，大舉拋售，撤出大陸市場(chǎng)。

市場(chǎng)流傳“別放走了李嘉誠(chéng)”，管理層對(duì)民營(yíng)企業(yè)開始疑竇叢生。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)拿地在各地都遭受到了阻力，于是恒大變幻了“科技房地產(chǎn)”、“園區(qū)房地產(chǎn)”、“健康房地產(chǎn)”等概念，來繼續(xù)與政府博弈，低價(jià)拿地。

許家印不是不能跑，他有太多羈絆，只能選擇堅(jiān)守。

2018年，作為恒大健康在岳陽(yáng)落下的一顆戰(zhàn)略棋子，“恒大養(yǎng)生谷”開盤，還是一樣，樓盤受到岳陽(yáng)各界一致矚目，看起來很正常。

一期建到一大半，售樓處建立起來了，光鮮亮麗，也是很正常，符合大家的期望值。“許家印是大老板，大老板有大老板的作風(fēng)。”

一期去化率達(dá)到八成，然后開二期、三期，“健康裝修美宅”故事璀璨，滾滾而來的20多億資金更閃耀。

養(yǎng)生谷一期收入23.5488億元，二期翻到了44.46億，錢像爆米花一樣來得爽快生猛。營(yíng)銷也是風(fēng)生水起，每逢晚上8點(diǎn)“斷籌”，逼著客戶下單的意思。

但業(yè)主都在觀察，二期建造的速度不行，始終是“光板地”（裸地）。三期就更糟了，什么都不建，就開始賣。

2020年中期恒大商票謠言四起，2021年恒大集團(tuán)不斷爆雷，西南部分的岳陽(yáng)市屬于第一批爆雷的分公司行列。

養(yǎng)生谷一期未完成部分停工，二期大部分樓棟出現(xiàn)停工，二期業(yè)主率先踏上了維權(quán)之路。第一輪維權(quán)就聲勢(shì)浩大。

雖然經(jīng)過努力，岳陽(yáng)恒駿（此時(shí)集團(tuán)已經(jīng)將責(zé)任拋給了地方分公司）在2021年11月30日有復(fù)工的跡象，但2022年春節(jié)后工地未見全面復(fù)工。

2000多業(yè)主人心惶惶，過了一個(gè)很心煩的虎年。

房沒了錢也沒了

業(yè)主代表迅速向市住建局集體表達(dá)，要求岳陽(yáng)恒大養(yǎng)生谷全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并與開發(fā)商“岳陽(yáng)恒駿置業(yè)有限公司”的法定代表人謝亮先生見面，但工地至今未全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

二期工程從此懸空。謝亮成為當(dāng)?shù)貙?duì)于“無能”和“推諉”的代名詞。

二期都是如此，三期就更糟糕，干脆連個(gè)代言人都沒有了。徹底的消失走人。岳陽(yáng)消費(fèi)者不是“捐資”，但恒大承諾的房子就是“卷資”不見。

業(yè)主們懷疑購(gòu)房款被挪用，成立了多個(gè)微信投訴群，里面都是養(yǎng)生谷的目標(biāo)客戶——中老年業(yè)主。

很多人年逾古稀，知識(shí)文化水平一般，甚至有的還不會(huì)使用APP。二期養(yǎng)生谷的房產(chǎn)就是他們后半輩子的養(yǎng)老錢，一下子都沒了。

老人們對(duì)未能如期交房感到焦慮和不安，擔(dān)心自己的晚年生活受到影響。

在用戶與市府的訴求對(duì)話中，重大權(quán)益受侵害的人們表達(dá)三大意見：

是開發(fā)商原因?qū)е马?xiàng)目資金缺口，要求徹查項(xiàng)目中政府資金監(jiān)管；

徹查項(xiàng)目建設(shè)中涉嫌存在的各項(xiàng)違法甚至犯罪問題；

追回被挪用、侵占的購(gòu)房款。

兩年多時(shí)間，據(jù)受害者反映，三大意見沒有一點(diǎn)能落實(shí)到位，沒有一點(diǎn)做法“叫人滿意”，冷淡、默然、無助，與收錢時(shí)候的熱切、諂媚、阿附判若兩極。

老岳陽(yáng)人不得不抱團(tuán)。通過建立微信群、上訪等方式進(jìn)行維權(quán)，但維權(quán)行動(dòng)頻繁，各方難以有效協(xié)調(diào)協(xié)商，社會(huì)不穩(wěn)定因素增多。

由于市府的柔性管理和各方（尤其是當(dāng)?shù)鼐襟w貼民意尊重長(zhǎng)者）積極疏通，養(yǎng)生谷風(fēng)波才沒有釀成更大、更激進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)事件。

斷供潮

緊隨而來的還有房貸壓力。

房子沒拿到，期房也無法變成現(xiàn)房，壓根就沒造。銀行房貸卻必須按月歸還。

由于交房日期不斷被延遲，業(yè)主陷入困境甚至絕境，焦慮激進(jìn)情緒持續(xù)上升，最后還是爆發(fā)為大規(guī)模的斷供潮。

兩年以來，岳陽(yáng)房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了40%。業(yè)主算過，情愿放棄首付，征信記錄添污點(diǎn)，也不再還房貸——整體就把這批“資產(chǎn)”拋給了銀行。

據(jù)數(shù)據(jù)分析，二期、三期業(yè)主一共5296戶，主動(dòng)斷供2成左右，被動(dòng)斷供近三成。

有個(gè)關(guān)鍵的問題，現(xiàn)在反復(fù)傳揚(yáng)在岳陽(yáng)樓市：

當(dāng)年，在二期、三期基建都沒有完成正負(fù)零的時(shí)候，這批用戶是如何貸到房貸？

建筑規(guī)模未到整體推向市場(chǎng)程度，按理是銀行審核項(xiàng)目合規(guī)性不過，不發(fā)放貸款。

那么，這批多達(dá)88億的款項(xiàng)是如何流入市場(chǎng)的？許老板當(dāng)真如此神通廣大嗎？

醒悟過來的業(yè)主，紛紛把矛盾指向了前來催款的銀行業(yè)者。也有檢舉信，投向了銀監(jiān)會(huì)和紀(jì)委巡回調(diào)查組。

飽受壓力的岳陽(yáng)市委，向岳陽(yáng)所在的大部委央企——中國(guó)化學(xué)工程第四建設(shè)有限公司（簡(jiǎn)稱“四化”）求助。

四化和岳陽(yáng)可謂“交情莫逆”。

1958年，國(guó)家建設(shè)大西部戰(zhàn)略，岳陽(yáng)第一大工程為四化煉油廠，就是四化公司駐點(diǎn)岳陽(yáng)建設(shè)而成。國(guó)企和城市合作達(dá)到一甲子，雙方知根知底，平時(shí)常有配合。

岳陽(yáng)向四化提出，由后者接受岳陽(yáng)恒大的所有“半吊子”工程，完善配套，利潤(rùn)交由四化。

四化經(jīng)過測(cè)算后反饋：囿于國(guó)企職責(zé)，如果房屋外立面已經(jīng)建成，僅僅是缺水電、煤氣，四化可以幫忙完善。

其他恒大房地產(chǎn)資產(chǎn)，四化只取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不要爛資產(chǎn)。

從一開始爆雷，到咨詢四化合作意向，時(shí)間過去了三年有余，恒大養(yǎng)生谷的風(fēng)波已趨于平靜。

有人斷供，卻在其他樓盤新買了地產(chǎn)；

有人氣急交加，在風(fēng)雨黑夜去世；

大部分上年紀(jì)的受害者都已經(jīng)鬧不動(dòng)了，也只能接受了現(xiàn)實(shí)，啞巴吃黃連——有苦說不出。

一個(gè)恒大養(yǎng)生谷，折射出一座三四線城市“土地財(cái)政”的盛衰沒落。

樓市經(jīng)濟(jì)，不能總是走在違約、欺詐和追責(zé)無力的路子上，包括買房者、包括開發(fā)商、包括銀行、也包括土地的供應(yīng)者——政府。