本文首發拾榴詢財公眾號（2024年11月13日）

不得不說，下半年高層穩定樓市的決心真大，九月底那波新政的藥效剛剛消退，數據開始掉頭，新一輪刺激今天又開始了。

01

周一我特別在“16號內參”中就傳得沸沸揚揚的樓市稅改小作文做了分析。

這次政策針對性很強。

1、家庭購買首套房，140平以下契稅收1%，140平以上收1.5%。購買二套房140平以下收1%，140平以上收2%。過去，二套以上契稅較高，部分城市高達3%，一套房超過90平就要交1.5%的契稅。按照套均500萬的總價標準，這次契稅省個5萬7萬的不在話下。當然了，140平這道分割線很有學問，歷史上契稅的分割線都是144平，而140-143平是歷史上最多的一個初級改善面積段。

2、取消北上廣深非普通住宅和普通住宅界限的界限增值稅，滿兩年就免征，等于全國一樣了。

需要強調的是，新標準12月1日執行。之前完成交易，但還沒交稅的，都可以享受新標準。

02

這次新政對于樓市有多大的刺激？

目前看，能有效刺激樓市就兩招，一個是降首付、降利率，目的是保住房價，保住房產的金融屬性。另一個減稅，甚至政府直接給補貼，目的是刺激房產的流動性。

這次新政屬于后者，主要刺激改善群體，力度比市場預期低不少。

在我看來，這個時間點出政策就是怕市場很快跌回去，畢竟金九銀十好不容易有點起色。

按照慣例，國家統計局會每月中旬會公布一次70個大中城市商品房價格動態。這個月發布時間突然改到月初，因為同比、環比終于實現“雙增長”。

同比方面，10月份全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，自去年6月份連續15個月下降后首次實現增長；全國二手房網簽成交量同比增長8.9%，連續7個月同比增長。環比方面，10月份全國新建商品房網簽成交量環比增長6.7%；二手房網簽成交量環比增長4.5%。成交量方面，一線城市增長更為明顯，新建商品房網簽成交量同比增長14.1%，二手房網簽成交量同比增長47.3%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增長超過50%。

進入11月之后，這股勢頭有減緩跡象，環比出現回落。這時候出政策，就是希望量能維持在榮枯線之上，別降太快，所以有所保留，擠牙膏。

03

我知道，大家現在就關心三個問題：

1、還有什么政策在路上？

2、買房是等等還是再等等？

3、到底什么時候是底？

就政策而已，在首套房和二手房最低首付比從25%降至15%之后，貨幣政策快到底了，繼續降息的空間不大，但財政政策還有空間，稅還能再降，或者地方財政直接補貼，之前很多地方各種打折，最多八折。

我之前反復提到，明年三月很重要，因為市場雖然以價換量，但置換的鏈條，開始輪動了，剛需入場橫掃低價房源。如果成交量能穩住，價格會慢慢的往上傳導，引起連鎖反應。這個過程其實也是信心重建，所以藥不能停。

當然，市場在這個過程中會加劇分化，量起不來的區域和城市，會被徹底拋棄。

再次強調，我沒有任何明示或者暗示房價要漲。現階段，能有穩定的成交量就要燒高香了。

沒有帶看和成交量的房子要好好反思，是定價問題，還是小區太差，又或者區域不行，城市不行。早做決策，不要抱有幻想。