回顧2020年之后那波行情，北蔡大華的漲幅領跑整個中環。

相比于2020年的價格水平，2022年最高點，北蔡大華大部分小區的漲幅都在40%以上。

像寶華海尚郡領在2022年巔峰成交價格一度超過13萬，漲幅超過50%。

此后幾乎每一輪樓市復蘇行情，北蔡大華都是率先復蘇，成交量迅速攀升。

比如2023年的年初，北蔡大華就是率先回暖，綠牌中介北蔡大華的銷售額全上海第一。

今年527、929新政之后，北蔡大華同樣熱門，今年綠牌中介的銷售額里，北蔡又是第一。

但是聚光燈之下的北蔡大華，在過去兩年的的這輪下跌行情中，房價卻沒有那么抗跌。

仍以標桿社區寶華海尚郡領為例，如今已經跌回9-10萬左右的水平，相比于2019-2020的水平僅保持了10%左右的漲幅，表現遠遠不如古美萬源城、大寧金茂府這些社區抗跌。

而今年北蔡大華又迎來了一個沉重的打擊，北蔡楔形綠地終于正式啟動開發，首發項目西派海上已經正式開盤。

北蔡大華這個曾經領漲的板塊，會接著前兩年的暴跌，房價繼續沉淪嗎？

一個區域房價漲得快自然是源自其自身的稀缺性，那么北蔡大華稀缺在哪？

沿著浦東發展主軸線楊高路向南看，幾乎都是成片的動遷房片區，只有北蔡大華這里有成片的高品質商品房。

1、相比于浦東內環內的眾多商品房社區，北蔡大華的房齡更新，密度更低；

2、對于向南發展的浦東，這里幾乎是浦東南部居民向市區方向改善，唯一一個能兼顧距離和品質的地方。

3、北蔡大華區域整體的容積率不高，平均容積率約為1.6，遠低于聯洋的2.5，且房齡較新停車位充足；對于內環內住在聯洋、源深、花木的居民，如果已經沒有了孩子xq的需求，北蔡大華又是一個很好的改善去處，不少內環的業主會選擇從內環內搬出來改善到北蔡。

當然，北蔡大華也有一些非常明顯的缺點被人詬?。?/strong>

這里一沒有產業，二沒有優質學區，三沒有大型商業。

都說浦東看學區+產業，這兩點大華都是弱項。

北蔡大華、甚至整個大北蔡都是純粹的居住區，沒什么寫字樓，談不上什么職住平衡，內部肯定沒什么產業客戶；

北蔡大華街景

北蔡大華的優勢是資源均衡，有地鐵、有商業煙火氣足，但是細細看來能級都不算高。

北蔡的核心學校配套就北蔡的二梯隊昌邑小學+三梯隊上南中學，小學可能還行，初中在浦東的水平就相當于沒有初中xq。

小學學區

初中學區

大華區域最核心的商業配套就是僅有三萬多方的巴黎春天，剩下的就是沿著成山路分布大華錦繡優嘉、大華錦繡嘉年等大華自營商業，以及各種路邊小街鋪。

北蔡巴黎春天

本屬于板塊內部的山姆超市還是歸上游板塊花木管轄，因此特殊時期還鬧出了跨區域不能采買的笑話。

2023年之后樓市進入下跌行情，北蔡大華如開篇所言，的抗跌性貌似非常一般。

不少朋友把其不抗跌的原因歸納于以上幾個缺陷，事實真的如此嗎？

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北蔡的三點缺陷，其實都可以總結為一條：

板塊啟動規劃的時間太早，規劃的時代局限性造成了板塊的資源欠缺。

北蔡開發的很早，九十年代初就已經啟動了區域開發。

但是當時浦東的規劃思路還比較原始，典型的“畫塊塊”：

每片區域都有自身純粹的定位，產業區就只是產業區都是工廠園區，而居住社區就只建住宅。

因此浦東第一代規劃的區域多多少少都有些配套硬傷，金橋、張江的核心區都非常像工廠區，配套資源缺乏；

北蔡這種純住宅區又幾乎只有住宅，不像前灘這種新時代規劃的板塊各方面都很均衡。

而且當時浦東的市區部分很小，只有環陸家嘴的一小部分，當年的花木地區還只是副中心；

北蔡就正好是郊區市區分界線的位置，往南的三林就已經是純鄉下，自身也沒有像東面的張江一樣規劃成產業園。

那么北蔡這種城郊地段的規劃基本就只有一個，建設成片的動遷房。

當時的確是沒人能想到上海會發展這么快，因此板塊的骨架規劃功能都很單一：

按照當年的規劃思路，北蔡大華所在這個區域從一開始就不會排布商辦吸引產業；

內部所排步的商業也只是定位社區商業，自然也不會建設大型的商業綜合體。

北蔡大華區域

如果沒有后面大華逐漸改變開發思路，逐漸建設一片高品質商品房社區，北蔡整體的配套能級的骨架其實還是當年動遷房社區的水準。

展開一下，放大到整個浦東來看，其實這個問題也不僅僅困擾著北蔡大華。

等到后面城市邊界繼續拓容向南發展，不僅僅是北蔡大華，甚至南側的楊思、三林地區也遇到了類似的問題，板塊大部分區域都建了動遷房，限制了板塊的發展上限。

但是話說回來，我雖然自身不強，但是優秀是比較出來的，可以靠比較菜的對手的襯托。

浦東整體的城市化水平都無法和浦東媲美，和北蔡同等級地段中，像北蔡這種各類日常生活配套都很齊全、煙火氣很足、房齡新品質不錯、城市界面優秀的區域也幾乎沒有。

北蔡的商品房

浦東新建的商品房大多出現在中外環、外環外，房齡新配套更健全，但是地段又比不上北蔡。

而且經過二十年的持續滾動型開發，北蔡也不缺高品質的次新房社區，產品力并不落伍。

大華錦宸府

就綜合實力而言，北蔡大華雖然單拿出一項不是最強，但是綜合實力卻很不錯。

當然，可能有朋友會問，自身沒產業區不就代表著房價的購買力支撐不夠嗎？

需要注意的是，我自己區域內沒有，不代表我沒有產業購買力。

浦東的產業區一般只有一個功能，就是上班，和以前進場上班，晚上坐班車回家的思路差不多。

因此是不是身處產業區內部不重要，最重要的是能不能留住產業購買力，這點北蔡的優勢很大：

城市界面不錯、社區品質不錯，配套不突出但是好在均衡。

北蔡的位置正好是被產業區包圍，其實完全不缺產業購買力。

上游有陸家嘴的外溢客群，東部有張江的產業客群，同樣還可以吸收來自前灘的購買力；

板塊內部還有大量的地緣置換改善購買力，北蔡大華的房子完全不愁賣。

不過按照上文這么說，那北蔡大華配套能級弱一些不是問題——在浦東還算有優勢；

自身無產業不是問題——因為一圈產業區，那么這兩年房價暴跌的核心原因是啥？難道是因為學校比較弱？

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不用說大家也知道，自然不會是因為學?！驗閷W這點已經在價格中做出了體現，北蔡大華一直都沒有xq溢價。

北蔡大華近兩年房價暴跌的原因其實歸根結底，是個價值梯度的問題，也就是我們常說的樓市鄙視鏈問題。

在浦東的置換鏈條里，中產改善的第一板塊一直是聯洋，北蔡其實一直處于第二梯隊。

如果是一個中產客戶，拿著一千多萬預算去看房，無論是聯洋還是同屬內環的花木、源深、洋涇、或者是內中環的北蔡大華，基本都是必看選項。

而眾所周知，聯洋的房價近兩年發生了暴跌，房價跌去了三分之一，整體的價格梯度發生了降級，從原來的三房1500萬門檻降到了1200萬。

這就造成了一個結果，就是整體購買力的價格預期縮水，鄙視鏈下游板塊的總價梯度都發生了縮水。

2022年，在聯洋買仁恒河濱城的兩房一度要1400-1600萬，三房要2300-2500萬。

這個階段，在北蔡買寶華大兩房1200-1300萬是合理的，完全是符合鄙視鏈上下游的站位。

但是到了這兩年隨著聯洋的暴跌，仁恒的兩房跌到1000-1200w，三房門檻變成了1200w+，

北蔡大華的價格體系自然要跟著下落，兩房基本上限也就是1000w左右。

浦東內環的板塊

而北蔡內部，也有屬于北蔡自己的鄙視鏈，整個板塊各個社區的價格，會跟著聯動下跌。

如果拆解到下跌的細節，聯洋的下跌核心原因最顯著是陸家嘴的購買力受到了楊浦、閘北等區域新房的大量分流；

此外也疊加了全市的普跌、聯洋自身業主所處行業的不景氣帶來的情緒型拋售等原因，聯洋的房價甚至出現了超跌。

而北蔡的一部分購買力來源和聯洋相同，也會受到影響；

而來自張江的購買力，近兩年又受到新楊思、金橋、張家浜、唐鎮等區域大量的新房分流，因此北蔡的房價才會下跌的比較厲害。

好在，隨著新房供應巔峰期的結束，來自新房供應量沖擊如今正在逐漸降低。

因此，無論是聯洋還是北蔡，在最近的復蘇行情里表現十分不錯，價格已經出現了一定程度的回暖。

結語

至于北蔡區域新開發的楔形綠地區域，雖然也叫北蔡，但是和北蔡大華的成熟度相比還是差距太大。

板塊目前是啟動初期，等到路網成熟、有基本生活配套至少得五年，等到區域成熟至少得十年時間。

而從位置上來看，相比于沿著楊高南路的北蔡大華，北蔡楔形綠地這區域也更像是張江的附屬居住板塊。

對于來自浦東市區方向的居民吸引力有限，最多就是分流一些來自張江方向的購買力。

而從定位上來看，這個區域地塊容積率普遍2.0以上，產品很難像北蔡大華社區一樣吸收到更高層次的改善群體；

中長期來看，無論是北蔡的地緣改善居民，還是張江的改善客群，北蔡大華區域仍然是置換的優選。

當然，這不意味著北蔡大華的所有社區都值得選擇，雖然北蔡大華整體的房齡比較新，但是小區品質也參差不齊。

北蔡雖有寶華、大華斐勒公園等高品質社區，卻也有1、2、4、9、10街區這樣的動遷房，北面一街之隔還有大量老破小。

具體的標的選擇仍需謹慎，如果有拿不準的地方，歡迎找我們聊聊。