黃奇帆預言

“發神經亂搞。”

這是懂金融也懂產業的前高級公務員黃奇帆對2020年中國房地產幾大巨頭的評價。他留下了著名的“黃奇帆預言”：

最近5年開發1000萬平方以上樓盤的大型房產商，統統都要倒。

“碧桂園在馬來西亞發神經，搞了一個2,000多萬平方米的開發區，我大概在5年前看到他這張規劃圖，一看就知道，碧桂園一定要不了幾年倒閉。”

黃奇帆批評開發商發神經，本來干的好好的，忽然發神經去干這么個活。

“恒大在南通搞了個1,500萬平方米的小區，在海南島海花島也搞了個1,000萬平米的，恒大也進入到災難的窟窿里邊。”

黃奇帆認為，中國大型開發商這種不規矩的不規范的，一根筋吊著發瘋的行為，以后都會逐步減少。

幸運的是，預言名單中沒有萬科。

2019-2024年，萬科沒有單一房地產開發項目達到1000萬平方米以上規模。

它提前避開了。

萬科2020年年報顯示，其在建項目總建筑面積約10787萬平方米，規劃中項目總建筑面積約5050萬平方米。

項目布局較為分散，單個項目規模普遍較小。

即便是大型業態，萬科也在拆分項目，以多項目組合的方式推進開發。

如深圳SIC超級總部中心，該項目包含多種業態，但整體規模未達到1000萬平方米，由多家運營實體分包，降低了管控風險。

2024年以來，萬科明顯放慢了節奏，開發策略更傾向于多項目組合和中小規模開發。

如杭州西湖大學站點上蓋地塊和青島海岸萬科城14B地塊，建筑面積分別為15萬平方米和2.2萬平方米，項目都走“短平快”，不拖。

債圈率先看破

“祝九勝被公安帶走”的消息最早是債圈流傳，這些搞債的多數消息靈通。此后被《經濟觀察報》轉載。

然后又隨著祝九勝廣發朋友圈報平安，而被證偽。

但市場心態脆弱，驚恐不寧，卻是事實。

謠言傳播前日，萬科2025年到期債券的收益率突然大幅上升，部分債券成交收益率甚至超過30%，表明市場對其違約風險的擔憂。

如果說王石是萬科光鮮亮麗、攀登珠峰的A面，郁亮和祝九勝就代表著企業實際經營豪氣融資又艱難化債的B面。

萬科事實上擁有兩套價值觀、兩套世界觀，也用上了內債+外債的雙重債權融資架構。財技炫目，已用到不能再用了。

祝九勝是關鍵的節點人物。

為什么這么多公司喜歡發行美元債，付高額利息？

吸引大批買家，收上來的美金直接就在海外各種買買買。

一邊把國內高利潤項目做虧，最后國外一堆資產，國內一堆負債。后來國內公司直接破產，背鍋的就是那些辛苦的打工人，既得利益者妻兒老小早就轉移了，躲在海外逍遙自在。

萬債壓身

債圈的俗話：內債不是債，外債才是債。

而對“萬債壓身”的萬科來說，內債外債都要命。

截至2025年1月4日收盤，萬科有11支境內債價格下跌。而在1月3日，大概有8支境內債下跌。

同一天，萬科曝出尋求險資債券投資計劃展期。

直到這一刻，很多人恍然大悟，萬科要出大問題了。

2024年全年萬科銷售額為2460.2億，同比下降34.6%，前三季度凈虧損179.4億。預計2024年年報公布，萬科將創造上市以來最大幅度的虧損財年。

截至2024年9月底，萬科的貨幣資金總量為797.5億元，而一年內到期的有息負債為1166.2億元，現金短債比僅為0.68，這意味著其貨幣資金不足以覆蓋短期債務，存在一定的資金缺口。

2024年這么糟糕，萬科怎么迎接2025年呢？拿什么迎接？

2025年第一季度，萬科需兌付98.9億元的境內公開債；預計全年境內債務到期規模為326.4億元，境外債務到期規模為36億元。

用2024年銷售數據來推算，光靠銷售去化債，顯然已經無法覆蓋風險敞口了。2024年前三季度營業收入為3553億元，同比下降8.2%，凈利潤率承壓，2024年上半年預計凈利潤同比下降171%-191%，扣非凈利潤虧損50億-65億元，同比下降157%-175%。

盈利能力的下降，使得萬科通過經營利潤來償還債務的能力有所降低。

白袍騎士

萬科能做的，就是盡快變賣資產來籌措資金。

我是上海人，住在七寶，有著切身體會——萬科賣掉了他在上海西面最好的商業資產，七寶萬科廣場。

2024年七寶萬科廣場的整體估值為70.6億元，雙方協定的交易價為52億元，折讓幅度達到26.3%。收購方領展實際支付的收購代價為23.84億元，成功抄底。

像這樣的資產大幅折讓處置，2023-2024年萬科全國都在做，預計可以獲得216億元的回款。

這樣至少2025年萬科到期的債務可以勉強還掉，那2026年怎么辦？

萬科債務總量高達9828.38億元（另一說為1.24萬億），其中有息負債3348億。而根據萬科自己的規劃，2025年底至少需要減少大約1000億有息債務，方能保證公司安全。

如今的市場形勢，這1000億的資金從哪里來？這未免太難了。

能活下來的老鳥，做事都很小心。

如美的置業，2022年從金科地產收購了南京科宸房地產開發有限公司53%的股權，作價9.07億元人民幣。其中，收購價款為8.32億元，轉讓貸款本金為7560萬元。

萬科還有多少機會？

站在其身后的白袍騎士深圳地鐵，手持663億大手筆入股，每股18元豪橫收購了萬科，沒想到現在股價跌到6.5元，直接虧掉近400億，一般的國企早就問責了。

國資投資也需要考核的，有誰能不計后果地投入呢？

1月21日，萬科A神奇地拉出一根大陽線。

小作文一說再起：國家會出萬億救市資金，從保項目到保公司，力保萬科不倒。

可能也就是房地產的否極泰來。事情如果不崩壞到極致，又怎會向陽而生？

現在回想王石當年，主動放棄萬科股權，只拿一年1000萬的薪酬，抱得美人歸，是多么明智。

老家伙畢竟是老家伙。