今天是日本系列的第10篇分析稿。

昨天早上，成竹團隊深度考察團已經飛往日本東京，開啟為期兩周的東京、大阪深度調研！

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如果你也對日本感興趣，想去日本旅游？想去了解瘋漲中的日本資產？有錢人追捧的日本，究竟能不能賺錢？

如果你對日本的一切都感興趣，加“日本交流群”，一起來聊聊。

《茅十八合集》日本系列（點擊標題即可打開）：

全球資本，正在以前所未有的速度涌入日本！

尤其是最近，各投資機構動作越來越猛、越來越密。

美國黑石集團，怒砸4000億日元天價，投資東京買樓！

4000億日元，約合26億美元，這個數字創下外資在日本的最大房地產交易記錄！

這個東京黃金地段綜合體東京花園露臺紀尾井町，涵蓋兩座高層塔樓，包括超甲級辦公樓、135套高端住宅、豪華酒店、零售商店等。

香港基匯資本，1500 億日元，收購東京銀座高端綜合寫字樓！

2023年以來，全球投資者對日本市場展現出強烈興趣。

甚至，大批投資機構已經率先公布，未來5-10年的日本投資布局，而且都是超萬億級！

美國私募投資貝恩資本宣布，2029年之前在日本投資 ，5年投資超過5萬億日元！

美國投資公司KKR宣布，未來10年將對日本，投資超過1萬億日元！

歐洲CVC資本，啟動68億美元的亞洲投資基金，計劃將其中20%投向日本！

歐美資本瘋狂押注，亞洲資本也同步出擊日本！

亞洲投資基金PAG ，未來三年計劃投資70億美元，重點布局日本的企業出售資產及數據中心領域。

卡塔爾投資局宣布，對日本的投資規模翻倍，并計劃追加，主要為日本企業和房地產等。

2.2萬億，增長20%！日本市場上，國際資本迅猛增長！

看組數據：

據日生基礎研究所調查，2024 年全年外國資本購買日本不動產的金額，較上年增長2成，達到約 2.2 萬億日元。

以香港基匯資本為例，2014 年就開始在日本布局，目前在日本管理的資產約 655 億日元，

過去 12 個月更是增長了40%！

當全球富豪集體押注同一賽道，普通中產更應該看懂背后的財富邏輯！

為什么國際資本紛紛布局日本？

其實也不復雜，資本總是逐利的；集中性涌向日本，也是逐利的。

無非就是日本和其他市場相比——

其他地方，收益環境太差了！

不確定風險太大了，不穩定因素太多了，限制性太多了，而且每況愈下！

比如最明顯的，日本三大數據：

1、日本經濟，韌性足夠強！

日本上市企業，在2023財年（截至2024年3月）的凈利潤，凈利潤預期為43.5萬億日元，較上財年增長13%，比去年5月的財年初預測提高3.5萬億日元。

這個水平，將連續三年刷新歷史最高紀錄！

而同期，很多地方不漲反降，或頂多保持穩定就不錯了。

2、旅游消費爆火！

2024年日本旅游業表現強勁，多項數據創下歷史新高。

外國游客創3686.99萬人次新高！旅游收入創8.14萬億日元新高！

過去一年，游客數量增長47.1%；游客消費總額增長53.4%；

這里面，中國大陸游客達698.12萬人次，僅次于韓國，增長近3倍；中國大陸游客消費總額達1.73萬億日元，位居各國之首。

2030年日本旅游業目標：6000萬游客、收入超15萬億日元，比現在翻一倍！

3、東京人口凈流入暴漲14倍！

2024年東京的凈遷入人數達到7萬9285人，連續三年增長。

經濟基本面足夠強、旅游業爆火、東京等核心大城的人口凈流入暴增，以及政策穩定性（不限制）……這些是日元資產能穩定增長的基礎。

更關鍵的是日元匯率，2024年日元匯率跌到161，跌到了38年來的新低值，相當于日本資產全球七折大甩賣，當時日本房子、奢侈品店消費者爆滿。

現在151依然比較低，一旦日元匯率升值，單匯率差就能賺不少！

所以大家狂買日元資產，賺的是兩部分錢=1賺穩定漲幅+2賺匯率差。

這還不是最炸裂的，最炸裂的是日本的金融杠桿！

日本利率超級低，央行0.1%超低利率20年，雖然去年開始加息，現在0.5%已經是2008年以來的最高水平，外資機構融資成本僅2%-3%。

借日元，買高息資產——已經成為標配操作！

三年前，巴菲特重倉日本五大商社就是這么操作，如今這筆60億美元的投資已經暴漲到170億美元。

大量海外買家爆買東京、大阪房產，過去只能全款，現在也能貸款，而且房貸利率非常低，只有2%左右。

普通中產家庭，摸不透股市、資金體量也比不了國際投資機構。

最傳統、最安全、最簡單省事兒的做法，就是日本最核心的土地+不動產。

這兩年，日本房地產爆火，根源就是這：

——用2%低利率，撬動每年15%漲幅+3-7%租金收益率+賺匯率差！

日本東京、大阪房價已經連漲了3年，還有機會嘛？

那你看，以2024年東京為例：

商業地價同比上漲12.3%，銀座突破1億日元/㎡，折合470萬人民幣/㎡）；

住宅地價同比上漲+8.7%，23區新建公寓均價1.3億日元/套（約610萬人民幣）；

東京核心區，不少房子3年漲了一倍！

位于東京灣的豐州地區的塔式公寓樓，同一棟樓里，2017年售價7000萬日元（約320元人民幣），現在漲到了1億5000萬日元（約732萬元人民幣）。

再比如東京都港區的六本木塔式公寓樓一套90多平的房子，三年前售價為1億8000萬日元（約825萬元人民幣），現在同樓棟里一套85平的房子，已經漲到了4億日元（約1832萬元人民幣）。

大阪的核心區，也在漲，越買越漲、越漲越買！

買漲不買跌，全世界都是這樣，國內是，日本也是。

2024年外資收購額占東京交易總量的52%，

東京23區的房地產成交量里，超過一半都是外國人買的；尤其是中國買家。

過去一年，中國買家簽約量暴增120%！

這里面，有買二手公寓的，有買塔樓公寓的，有買一戶建的，也有買整棟的。

過去買小戶型的多，因為門檻足夠低，總價70-100萬就能買一套小公寓。

但最近，整棟的吸引力、成交量要更猛。

原因也很簡單，整棟雖然總價高，但統一管理成本就能低一截兒。

尤其是在東京、大阪的核心商圈內，因為足夠稀缺，租金足夠高、收益率足夠高，流通也很搶手。

以大阪為例，

這幾年，中國投資者包攬大阪70%整棟樓交易，平均持有周期2.3年轉手獲利；

比如上周剛成交的，東京銀座核心區整棟：

——首付50%，利率2%，

——月租金13.6萬元，月供7.2萬元；以租養貸，月余5萬多人民幣；

——收益率4.74%！躺賺現金流+資產升值+鎖定匯率收益！

因為足夠稀缺，房源僅出來2天就賣掉了。

接下來，東京、大阪核心區的優質整棟，會是重點，大家也可以持續關注。

上次有粉絲問，投資日本和投資其他發達國家比，最大的優勢在哪里？

1、房價地價上升期，未來至少還能漲3年；

2、低利率杠桿，撬動高息資產；

3、穩定租金收益3-7%；

4、匯率窗口期不會太久，15%-20%匯率差收益是確定的！

5、流通性強，想用錢隨時能變現；

6、和其他發達國家比，稅費和持有成本要少一大截兒。

2025年日元匯率漲or跌？什么時候漲？能漲多少？

東京、大阪房價漲了兩年多，還會不會漲？

在日本買房，持有成本多少？需要交哪些稅？有哪些坑？

這兩年，日本成為國內中產投資最熱門的地方，但熱門并不意味著誰去了都能賺錢！熱門之下也必定有大坑加小坑！掃碼加日本交流群，關于海外投資、關于日本的一切，咱一起來聊聊。

此時此刻，成竹團隊已經在日本開啟新一輪調研，兩周時間，把東京、大阪所有核心板塊深度跑一遍，每日考察實況、考察報告、日本街頭實景直播、私密直播、干貨分析，都會在“日本交流群”分享，感興趣可掃碼免費加入！

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