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廣州最慘地鐵等來(lái)官宣!這次不鴿了吧?

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  羊城春意漸濃,廣州地鐵也同步傳來(lái)了好消息。

  隨著廣州地鐵第四期建設(shè)規(guī)劃進(jìn)入沖刺階段,天河區(qū)規(guī)劃和自然資源局日前已率先釋放關(guān)鍵信號(hào):天河區(qū)分局積極協(xié)調(diào)市有關(guān)部門(mén),將10號(hào)線二期工程、19號(hào)線一期工程、23號(hào)線一期工程和26號(hào)線工程納入廣州市軌道城市交通第四期建設(shè)規(guī)劃。

  

  (圖源:微社區(qū)e家通新員村)

  注意,天河區(qū)官方表述中“積極協(xié)調(diào)納入”的完成時(shí)態(tài)。也暗示市級(jí)層面已達(dá)成共識(shí),這回終于不用再等下去了。

  其中23號(hào)線成功入圍的呼聲最大,這條被市民戲稱為“十年鴿王”的線路,歷經(jīng)三次規(guī)劃調(diào)整、兩次被踢出建設(shè)名單的坎坷命運(yùn)后,這回終于等來(lái)了自己的春天。

  

  

  十年磨一劍,從“被鴿王”到戰(zhàn)略級(jí)突破

  23號(hào)線的命運(yùn)堪稱廣州地鐵史的“血淚史”:

  2015年:首次進(jìn)入第三期規(guī)劃名單;

  2017年:因“限鐵令”、黃埔段人口密度不足(1.1萬(wàn)人/平方公里,低于國(guó)家1.2萬(wàn)人紅線)、增城段客流強(qiáng)度預(yù)測(cè)過(guò)低(僅0.7萬(wàn)人次/日)被緊急叫停。

  2025年:隨著第三期規(guī)劃完成度超90%、廣州東部中心升級(jí)為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略(定位“現(xiàn)代活力核”和“新廣州”),23號(hào)線以“東部脊梁”身份回歸,串聯(lián)海珠人工智能島、天河智慧城、黃埔科學(xué)城、增城開(kāi)發(fā)區(qū)四大產(chǎn)業(yè)引擎,成為產(chǎn)城融合的關(guān)鍵動(dòng)脈。

  十年一夢(mèng),這餅實(shí)在等了太久,也難免大家不斷降低期待值。但如今成功入圍,也算從媳婦終熬成婆。

  

  (圖源:網(wǎng)友供圖)

  

  23號(hào)線,為何呼聲那么高?

  原因一:不僅是人口大區(qū),更是地鐵盲區(qū)。

  23號(hào)線沿線目前常住人口的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到180萬(wàn)人,人流量龐大,對(duì)于公共交通的依賴程度更高。

  拿永寧板塊來(lái)說(shuō),其聚集的珠江時(shí)光薈、合景譽(yù)山國(guó)際等大片一二手樓盤(pán),常住人口已經(jīng)超過(guò)30萬(wàn)人,沒(méi)有地鐵長(zhǎng)期只能被迫依賴地面交通進(jìn)行通勤。

  自駕:永安大道、新新公路二選一,總之都往天河、黃埔科學(xué)城走,選哪條都堵。

  地鐵:距離隔壁新塘任意一個(gè)地鐵站都是7公里起,打車費(fèi)不忍直視。

  公交:線路少,等待時(shí)間長(zhǎng),路上跟著私家車一起堵,到地鐵站也將近一小時(shí)車程。

  

  (圖源:廣州地鐵)

  像這樣的困境在23號(hào)線沿線還有很多,居民實(shí)在苦于沒(méi)有地鐵久矣,通勤都快熬成心病。

  原因二:想致富,先修路。

  從23號(hào)線的線路圖來(lái)看,該地鐵將以增城為起點(diǎn),途經(jīng)黃埔,覆蓋琶洲、金融城、魚(yú)珠CBD、智慧城、科學(xué)城等重點(diǎn)區(qū)域,即橫跨增城、海珠、黃埔、天河四區(qū)內(nèi)的多個(gè)核心板塊。

  

  (來(lái)源:黃埔視野)

  廣州目前在主推的東進(jìn)戰(zhàn)略,也迫切需要一條能串連各節(jié)點(diǎn)的地鐵線路帶來(lái)虹吸效應(yīng),拉進(jìn)整個(gè)東部與市區(qū)間的距離,促進(jìn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

  

  (來(lái)源:南方日?qǐng)?bào))

  總之還是印證了城市軌道交通的深層邏輯:從規(guī)劃藍(lán)圖到實(shí)際動(dòng)工,背后是政策周期的精準(zhǔn)卡位。

  

  (來(lái)源:網(wǎng)友供圖)

  

  一條地鐵,救三把火

  第一救:救通勤

  在23號(hào)線開(kāi)通后,永寧站至珠江新城通勤時(shí)間將從兩個(gè)小時(shí)壓縮至50分鐘內(nèi),日均節(jié)省通勤成本超20元/人。

  另外23號(hào)線還將是廣州首條“快慢車”混跑線路,線路設(shè)計(jì)時(shí)速100公里,設(shè)置越行軌道提升通勤效率,終于能和通勤來(lái)回四個(gè)小時(shí)的日子告別。

  第二救:救發(fā)展

  23號(hào)線除了將解決交通出行難題,并且還能吸引更多人才或年輕人落戶沿線各個(gè)片區(qū)定居、生活、工作,甚至對(duì)于政府賣地、賣樓都是極大利好。

  更關(guān)鍵的,是整個(gè)沿線地區(qū)都將形成更好的虹吸效應(yīng),預(yù)計(jì)吸引智能制造企業(yè)入駐,推動(dòng)“軌道+產(chǎn)業(yè)+社區(qū)”融合,帶動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

  

  (圖源:廣州增城發(fā)布)

  第三救:救樓市

  截至2024年底,整個(gè)增城庫(kù)存量為255.3萬(wàn)㎡,2021年為272萬(wàn)㎡,消化速度遠(yuǎn)不及供應(yīng)速度。但其實(shí)拋開(kāi)通勤困難不談,增城真的可以稱得上是剛需天堂。

  

  (來(lái)源:克而瑞)

  依舊以永寧為例。從周邊的商業(yè)配套來(lái)看,5公里內(nèi)包含了永旺夢(mèng)樂(lè)城、新塘萬(wàn)達(dá)、悠方天地等大型商業(yè)體,同時(shí)省一級(jí)學(xué)校以及三家大醫(yī)院也有配套,完全能滿足日常生活需求。

  更重要的是這塊房?jī)r(jià)已經(jīng)近乎腥風(fēng)血雨。像前幾天廣州悅峰,直接7字頭起,單價(jià)跌破片區(qū)最低,打了個(gè)措手不及。雖然沒(méi)多久“無(wú)底線”降價(jià)就被緊急叫停,但目前在售樓盤(pán)的均價(jià)也保持在8字頭左右。

  

  (來(lái)源:網(wǎng)友供圖)

  二手市場(chǎng)同樣開(kāi)卷,近一年成交均價(jià)僅0.96萬(wàn)/㎡。

  

  區(qū)域價(jià)格已經(jīng)近三年持續(xù)下行,24年Q4跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至-40.5%,來(lái)到歷史最低點(diǎn),買方市場(chǎng)主導(dǎo)下價(jià)格或繼續(xù)下探。

  

  (來(lái)源:貝殼)

  都說(shuō)地鐵修到哪,房?jī)r(jià)漲到哪。23號(hào)線的確定,無(wú)疑是對(duì)片區(qū)去庫(kù)存的重大利好。


  參考地鐵三期建設(shè)周期,23號(hào)線至少要等到2032年前后具備通車條件,七年時(shí)間,沿線居民還需忍耐。

  好消息是,新白廣城際倒是有望今年開(kāi)通了,開(kāi)通后,永寧街坊可搭乘新白廣城際快速直達(dá)新塘南站、鎮(zhèn)龍站,換乘地鐵13號(hào)線、21號(hào)線,對(duì)于單程通勤也算有所改善。

  

  (來(lái)源:廣州花都發(fā)布)

  另外地鐵28號(hào)線也有了最新動(dòng)態(tài),根據(jù)廣州地鐵官網(wǎng)最新發(fā)布的佛穗莞城際鷺洲至新塘段(廣州段)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析征求公眾意見(jiàn)公示顯示,其項(xiàng)目在增城區(qū)涉及新塘鎮(zhèn)和永寧街道。不管怎么說(shuō),增城的日子也是逐漸好起來(lái)了。

  

  (來(lái)源:廣州地鐵)

  而對(duì)于想要借機(jī)入局者,仍需警惕“預(yù)期泡沫”與“配套時(shí)差”的雙重博弈。對(duì)于自住剛需,當(dāng)前底價(jià)窗口仍在;對(duì)于投資者,唯有錨定地鐵1公里+TOD上蓋+小戶型三重邏輯,方能穿越周期波動(dòng)。

  不知道大家對(duì)于23號(hào)線有怎樣的期待?

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