克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)近日發(fā)布，截至今年1月末，重點(diǎn)50城新建商品住宅狹義庫(kù)存為31093萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1%，同比下降11%。這一數(shù)據(jù)無(wú)疑為當(dāng)前樓市去庫(kù)存工作帶來(lái)了一絲曙光。然而，在整體庫(kù)存下降的背景下，北京、廣州、南京、武漢等多個(gè)重點(diǎn)一二線城市的新房去化周期卻仍然超過(guò)20個(gè)月，這一現(xiàn)實(shí)情況值得我們深入分析和思考。

庫(kù)存下降：政策與市場(chǎng)雙重作用的結(jié)果

從數(shù)據(jù)上看，重點(diǎn)50城新建商品住宅狹義庫(kù)存的下降，是政策與市場(chǎng)雙重作用的結(jié)果。自2024年中央政治局會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”以來(lái)，一系列利好政策相繼出臺(tái)，如“以舊換新”、收儲(chǔ)商品房、“房票”等，這些政策從供給和需求兩端助力樓市去庫(kù)存。同時(shí)，市場(chǎng)也積極響應(yīng)，成交逐步觸底上行，使得庫(kù)存壓力得到有效緩解。

具體來(lái)看，2024年四季度整體市場(chǎng)走出了一條上升曲線，受此影響，重點(diǎn)城市庫(kù)存及消化周期出現(xiàn)明顯下行。截至2025年1月末，50城新建商品住宅狹義庫(kù)存已較2024年9月最高點(diǎn)下降約2305萬(wàn)平方米，按12個(gè)月測(cè)算去化周期，下降2.52個(gè)月。這一數(shù)據(jù)變化，無(wú)疑為樓市去庫(kù)存工作注入了信心。

一二線城市去化周期仍長(zhǎng)：區(qū)域分化明顯

然而，在整體庫(kù)存下降的背景下，北京、廣州、南京、武漢等多個(gè)重點(diǎn)一二線城市的新房去化周期卻仍然超過(guò)20個(gè)月。這一數(shù)據(jù)反映出樓市去庫(kù)存工作的復(fù)雜性和艱巨性。

從城市層面來(lái)看，長(zhǎng)春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個(gè)月。其中，長(zhǎng)春的去化周期甚至高達(dá)36個(gè)月，成為重點(diǎn)城市中唯一一個(gè)去化周期超過(guò)30個(gè)月的城市。這主要受整體銷(xiāo)售下滑且前期供應(yīng)較大等因素影響。而北京、廣州等一線城市的去化周期也較長(zhǎng)，主要受郊遠(yuǎn)高庫(kù)存板塊影響。

從庫(kù)存面積來(lái)看，成都庫(kù)存面積最高達(dá)2240.67萬(wàn)平方米，其次是武漢達(dá)1479.14萬(wàn)平方米，廣州排第三，為1463.17萬(wàn)平方米。但結(jié)合去化周期來(lái)看，成都雖然庫(kù)存面積較高，但去化周期相對(duì)較短，僅為18.8個(gè)月。這主要得益于成都核心區(qū)高改項(xiàng)目的推動(dòng)以及市場(chǎng)成交量的回升。

庫(kù)存結(jié)構(gòu)分析：供需失衡是主因

進(jìn)一步分析庫(kù)存結(jié)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)供需失衡是導(dǎo)致多個(gè)重點(diǎn)一二線城市去化周期較長(zhǎng)的主要原因。以廣州和武漢為例，這兩個(gè)城市的新房庫(kù)存主要集中在外圍區(qū)域，如廣州的增城區(qū)、武漢的東西湖區(qū)等。這些區(qū)域由于配套設(shè)施不完善、交通便利性不足等原因，導(dǎo)致購(gòu)房者意愿不強(qiáng)，去化速度較慢。

此外，從面積段來(lái)看，廣州和武漢的庫(kù)存主力面積段為100-140平方米的中等面積段。這部分面積段此前供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)量，隨著行情轉(zhuǎn)淡，居民購(gòu)買(mǎi)力降級(jí)，客戶(hù)或持幣觀望或分流至二手市場(chǎng)，導(dǎo)致去化不暢。

未來(lái)展望：政策與市場(chǎng)需持續(xù)發(fā)力

面對(duì)當(dāng)前樓市去庫(kù)存工作的復(fù)雜形勢(shì)，政策與市場(chǎng)需持續(xù)發(fā)力。一方面，政府應(yīng)繼續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，如全面取消一線城市非核心區(qū)限購(gòu)、降低二套房首付比例、推行“換房退稅”政策等，以激發(fā)市場(chǎng)活力；另一方面，房企應(yīng)積極調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。

同時(shí)，對(duì)于庫(kù)存壓力較大的區(qū)域和板塊，政府應(yīng)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型，優(yōu)化城市功能布局，提高區(qū)域吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。此外，還可以考慮通過(guò)土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房等方式，緩解供求矛盾，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

總之，樓市去庫(kù)存工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)。雖然當(dāng)前整體庫(kù)存有所下降，但多個(gè)重點(diǎn)一二線城市的新房去化周期仍然較長(zhǎng)。我們需要深入分析原因，采取有效措施，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。