東莞主城某在售項目。江小亭/攝

二手房交投活躍背后，既是樓市進入回暖周期信號，也是現階段新房市場面臨的陣痛。

江小亭/發自東莞

東莞樓市行情迎來轉向。

來自合富研究院數據顯示，一季度東莞全市新房共成交4200套，同比增約10%；二手房網簽6900套，同比增長約30%，規模逼近2023年同期高位水平。尤其過去的3月份，二手房成交量同比上漲超50%，環比大增80%，喜迎“小陽春”行情。

“受去年9月底貸款政策刺激，交易數據逐漸提升，目前大部分業主心態在變好，已經停止降價拋售的恐慌心態，也讓真正急售的業主得以快速賣掉?！睒酚屑覗|莞區域總監陳光潔在接受采訪時提到。

新房二手房成交量雖雙雙上揚，但成交價格方面尚處低位。

據東莞市住建局每月公示數據顯示，3月全市新房成交均價約2.5萬元/平方米，二手房成交均價約1.5萬元/平方米，雖環比有2%和1%微增，但較去年同期仍有2000元~3000元/平方米回落。

陳光潔表示，當前東莞新房和二手房主要進入以價換量和止跌階段。

二手房低價托市

距初次看房尚不足1個月，東莞購房者王立便果斷出手，買下了一套二手房。

在價格上，相較原業主265萬元的掛牌價，房源最終成交價協商至240萬元，該成交價也是目前同小區同戶型中的最低價。

“片區低價房源成交周期都比較快，消化了不少?！睎|莞南城街道鏈家門店一中介機構人士表示，現階段掛牌的房源不少已屬于之前的“次低”價格，但整體成交價還是處于低價區間。

在樂有家陳光潔看來，早前一些購入成本較低的二手房價格尚未觸底，客戶對性價比要求高，低價走量局面短時間內或無法改變。

遵循量在價先定律，基于當前二手房市場在直觀利好刺激下成交量的仍明顯躍升，多位受訪人士均認為東莞樓市已完成止跌。

合富研究院提到，東莞二手房市場回歸交投活躍、量增價穩局面，帶動更多存量房流通，最終將實現“以舊換新”良性循環。

已鎖定萬科中天世紀水岸新品組團光境一房源的王女士便于日前成功賣出鎮街一套二手房，緊接轉身置換進城區。

面對二手房市場的低價“圍剿”，部分房企人士不乏表露出焦慮情緒。

“二手房對項目的價格策略會有干擾，也會分流目標客戶，尤其當樓盤所在的區位或者產品沒有足夠的溢價支撐空間，對于銷售而言是比較麻煩的?！币婚_發商人士直言。

新房多盤喊漲修復利潤

相較二手房的交投活躍，新房市場整體更為溫和，留給房企們的壓力也有目共睹。

“不僅要直面市場競品的挑戰，甚至自家新舊產品之間也要博弈?！睎|莞一頭部房企營銷人士表示，新產品是房地產行業進步的成果，配合各類限價政策取消，可重塑人居住房品質新標準，但新舊過渡期對于房企營銷實力卻是一大考驗。

以東莞主城為例，年內入市進度較快的新規產品有萬科中天世紀水岸光境、華潤置地·旗峰潤府二期。

目前光境兩個新規戶型已開放樣板房，為盡可能規避對舊產品的影響，該盤的新規產品與現在售現房于面積段上做了一定差異。

旗峰潤府二期有關戶型信息尚未公開對外，項目管理人士坦言不想新規舊規在一個盤內部“打架”，現階段還是主力現有產品消化。不過旗峰潤府現在售產品雖屬舊規范疇，但基本也做到了極致，得房率接近百分百，與新規產品差距不是很大，一些有上學、結婚、鎮街回歸主城等置業需求的一直在陸續進場。

相較之下，華潤置地的濱海潤府二期作為完全的新規地塊，加持一期現已告罄，新產品宣發勢頭猛烈。

鎖定核心板塊積極補倉的同時，華潤置地也在不斷調整價格策略，成為當前東莞新房市場多次喊漲的主力之一。華潤旗下旗峰潤府項目一策劃人士表示，開年以來，該盤已先后進行4次調價，客戶接受度尚可，且有推動成交效應。

“接下來不會降價了，今年的核心戰略是修復利潤、結束觀望?！比A潤置地一管理層人士進一步提到。

參考市場消息，諸如萬科、保利、光大、建發等不少開發項目也均先后釋放提價信息。

“喊漲”背后反映出房企信心出現一定回升，保利潤意愿增強。有市場人士提到，這與當前部分開發企業貨值儲備不足亦有關。在經歷近些年招拍掛成功出讓用地持續縮減后，東莞新房市場“去庫存”特征顯著。參考東莞市自然資源局發布的2025年全市供地計劃，年內宅地計劃供應6宗，規模仍相對有限。

值得一提的是，以核心區項目為首喊漲聲漸起同時，當前新房市場主流仍表現為以價換量，不過整體折扣力度呈現趨穩，進一步的大幅度促銷鮮有。

多位已進場購房者在談及進場理由時，均不乏提到認為現階段已是價格低谷。

相較價格戰，也有一些地價過高或不急于回款項目選擇封盤不賣，以待樓市行情重啟，守住新房價格底線。

諸如中海過去高價拿地開發的大朗松湖云錦、道滘鳳凰熙岸，保利上一階段土地市場廣布局打造的望牛墩閱江臺、清溪堂悅等不少非核心區地塊項目等目前均處封盤狀態。

“其實客戶的反應并不會像行業內人士表現出的那么高期待?！闭劶笆袌鰧π乱幃a品的態度，有房企人士直言。就目前來看，對比周邊穗深等城市，東莞住宅新規政策放開力度仍較為溫和。

外部壓力加速城市動能轉換

不管是政策端的刺激還是開發企業于營銷、產品層面的發力，作為粵港澳大灣區核心節點城市的東莞，樓市起伏始終與其經濟底色緊密交織。

面對制造業承壓、外貿增速放緩等現實問題，這座曾以“世界工廠”聞名的城市，近年來也一直在通過“騰籠換鳥”加速產業轉型，并同步催化人口結構變更。

2010~2023年間，東莞新增人口226萬人，其中大專以上學歷人口占比從2010年的8.3%升至2023年21.5%，人才結構顯著優化。截至2024 年，東莞人才總量已突破 350萬。

高素質人才占比不斷提升，同步帶來對居住品質的更高需求，一定程度推動樓市產品迭代。

但外部環境仍面臨不少挑戰。

譬如作為全球供應鏈重要一環，近期的關稅沖突無可避免再度為東莞外向型經濟蒙上陰影，該背景下，等待回暖中的東莞樓市或面臨新挑戰。

有市場人士在采訪中對此提到，短期看東莞樓市分化或進一步顯性化。“一些外貿重鎮可能會因企業外遷人口流失，使得區域樓盤去化周期拉長，加劇以價換量；南城、松山湖等區域，隨著新興產業持續導入和公共服務配套不斷完善，房價將更具支撐性?！?/p>

不過在國家高端智庫CDI研究員宋丁看來，東莞是國內外貿依存度最高的城市之一，面對這種情況必然受影響，但美國對中國外貿的打壓已經很長時間了，東莞的外貿出口結構已經有了很大調整，實際影響有限。

2023年，東莞GDP增速僅2.6%，位居廣東省倒數，也是全國26座萬億GDP城市中的末位，經濟上演“失速”。2024年，在搶抓國家支持“兩重”項目和“兩新”政策實施機遇下，東莞實現地區生產總值12282億元，同比增長4.6%，增速上升至全省第2。

“找準定位，主動加強區域協同發展，合力做強灣區經濟；以科技創新引領新質生產力發展，統籌推進傳統產業升級、新興產業壯大、未來產業培育.....”在東莞今年的政府工作報告中，基于制造業當家根基之上，這座城市的發展重點與自身亮點正愈發鮮明，有望為樓市提供更堅實價值基石。