本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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有錢人仍在樓市發揮他們的“鈔能力”。

近日，來自上海的中高端改善型項目海玥黃浦源總銷售額突破200億元。海玥黃浦源位于上海中心城區黃浦，銷售單價介于10萬元/平方米至19萬元/平方米，房源總價跨度較大，最低1000多萬元，最高則要過億，主力戶型是每套數千萬元的豪宅產品。

房源總價高企，卻未能阻擋買家持續入場。2023年9月，海玥黃浦源首次開盤短短8小時就賣出了64.8億元。此后，強勁的購買力推動樓盤銷售額一路走高，目前，海玥黃浦源成為上海市場為數不多銷售額突破200億元的樓盤之一。

上海中高端改善市場表現亮眼。根據百廷豪宅，去年上海一共產生的60個“日光盤”（含重復推盤項目，不含風貌項目）中，均價超過10萬元/平方米以上的豪宅“日光盤”有32個；總價2000萬元以上的二手豪宅成交套數更是創下近十年最高。

今年以來，上海中高端改善市場繼續高位運行。僅就3月而言，市場已出現數個中高端熱銷盤。其中，均價18.9萬元/平方米的嘉里金陵華庭，在開盤后3個小時內賣掉首批全部158套房源，該樓盤每套總價多數位于5000-8000萬元之間，最貴的一套將近1.7億元，項目合計實現銷售金額92.34億元。

豪宅市場“不缺有錢人”

“多方因素共同成就了上海豪宅市場的較高活力”，上海中原地產市場分析師盧文曦對時代財經指出。

“第一是‘面粉’價格越來越貴，對于豪宅新盤來說，肯定是晚買不如早買”。今年2月，上海市虹口區瑞虹新城一宗宅地引來多家房企總計184輪的競價，最終由金茂、慶隆聯合體以總價89.64億元競得，溢價率達到38.20%，成交樓面價約為11.75萬元/平方米。

盧文曦預估該地塊未來建成入市，對外的保本銷售價格可能達到17萬元/平方米左右，甚至更高，“橫向對比來看，嘉里金陵華庭屬于黃浦區，地段更好，所以更有性價比”。

另一方面，在上海市場，總價3000萬元以上的豪宅新房供求關系比較緊張，“大家也是趁早買入”。盧文曦指出，該價格段的豪宅類新房項目，庫存去化周期“大概也就夠賣九個月不到”。

長期來看，盧文曦認為上海市中心的房子相較其它投資產品（比如國債）具有更強的金融保值屬性，“這一部分功能現在也再次被放大”。

“不管市場好不好，有錢人都會去買（豪宅），他們看的不是市場好壞，而是地段值不值得‘收藏’”，上海資深豪宅銷售李明暉（化名）表示，上海市區的豪宅市場“永遠不缺有錢人”。

基于這個前提，近兩年，在上海市區豪宅地塊價格越來越高、產品越好越好等因素推動下，豪宅買家們迅速進場。

李明暉進一步指出，“有錢人有著占據城市核心地段，占有不可復制和再生稀缺資源的想法”，而城市核心地段的豪宅買少見少的現實狀況，更是令豪宅買家們加快了入市腳步。

百廷豪宅的數據顯示，2024年，上海一共產生了60個“日光盤”（含重復推盤項目，不含風貌）中，其中，均價超過10萬以上的豪宅“日光盤”有32個，占據了半數以上。

據時代財經不完全梳理，去年3月28日首次開盤的中海·順昌玖里銷售額達到196.53億元，創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄；4月18日濱江凱旋門一共212套房源開盤“日光”，獲得504%的認購率；6月28日至12月25日，中海領邸一共五次開盤，實現累計總銷售額282億，創下上海單盤最短時間總銷金額最高紀錄，耗時僅180天。

按照總價等級劃分，2024年上海全年一共成交2000萬元以上新房住宅5532套，同比增長62.28%，2023年的成交總量為3409套。

二手市場方面，2024年，上海全年成交2000萬元以上二手住宅1613套，創下近十年來最高成交套數，成交總金額約520.55億元，成交總面積約47萬㎡，呈增長趨勢。

上海樓市整體反彈

豪宅市場的強勁勢頭在今年得以延續。

今年2月，上海2000萬以上新房住宅成交107套，同比上漲62.1%；2000萬以上二手住宅成交100套，同比上漲177%，套均總價3555萬元，成交均價11.78萬元/平方米，百廷豪宅研究報告指出，與往年同期春節月相比，該價格段的二手住宅量價表現均顯著提升，反映高端二手市場需求強勁。

盧文曦指出，實際上總價1000萬元以上的中高端改善市場同樣表現活躍。據其觀察，近期啟動認購登記的翡云悅府取得不錯的認購表現，“有機會觸發積分機制，這說明中高端改善市場還是存在很大的消費潛力”，原因是很多人具有改善居住條件的意愿，而且“越好的房子，抗風險能力越強”。

據時代財經觀察，近期，包括豪宅項目在內的上海中高端改善市場取得亮眼表現。以均價14.3萬元/平方米的能建·西岸譽府為例，項目3月28日開盤，一共推出312套房源，主力戶型為100平方米三房和143平方米四房。最終，該樓盤吸引了850余組客戶參與認購，認購率高達270%以上，觸發積分機制，目前，能建·西岸譽府房源已售罄，去化率100%，銷售總額達到47.68億元。

能建·西岸譽府開盤的前一日（3月27日），位于浦東新區的前灘公館也已啟動第四批次開盤選房，房源的主力單價超過10萬元/平方米，最終，合計240套房源獲得超過800組客戶認購，房源當日全部售罄，值得注意的是，這是該樓盤入市以來的第四次“日光”。

中高端改善項目的活躍帶動了3月整體市場的反彈。上海中原地產的數據顯示，3月上海新建商品住宅成交面積68.3萬平方米，環比增加145.1%，是一季度成交最多的月份；上海二手住宅成交2.69萬套，環比增加75%，同比增加45.36%，是2022年以來成交量最高的3月。

盧文曦預期，后續市場成交還會保持在當前水平運行，一方面是上海不少核心地塊刷新區域樓板價紀錄，強化了市場信心，另一方面，“目前市場交易情緒已經升溫，并且降息的窗口期已經打開，種種利好繼續會維持交易節奏和溫度”。