我國(guó)樓市，目前面臨著怎樣的困難、問(wèn)題和癥結(jié)？

房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵是什么？

今天，我們從房地產(chǎn)的內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)層面進(jìn)行剖析。

內(nèi)部最大利好是跌透了

從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的內(nèi)部來(lái)看，目前最大的利好是，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)四年的下跌，基本上跌到位了。

很多城市的房?jī)r(jià)下跌了 30%-40%，房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)擠完。

這并不是憑感覺(jué)的觀點(diǎn)，而是有數(shù)據(jù)為證。

根據(jù)我們#全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)#中的數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)50個(gè)大中城市總體的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)為-58，也即泡沫為負(fù)值，而且已經(jīng)連續(xù)一年進(jìn)入處于負(fù)值區(qū)間，也即沒(méi)泡沫了！

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)全面深度的調(diào)整之后，目前進(jìn)入到陰跌筑底的階段。

從內(nèi)部動(dòng)能來(lái)看，繼續(xù)往下跌的空間比較小了。

內(nèi)部最大利空是信仰轉(zhuǎn)變

從房地產(chǎn)內(nèi)部來(lái)看，目前最大的利空是人們對(duì)于房?jī)r(jià)的信仰發(fā)生了巨大變化。

在過(guò)去十幾年，人們都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲，會(huì)持續(xù)漲；甚至還有些大 V、專家說(shuō)，一線城市房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲。

那些年，老百姓們都相信房?jī)r(jià)會(huì)一直漲。

但是經(jīng)歷過(guò)去四年的深度下跌，有些地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了五六年了，房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)腰斬。

在目前這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，很多普通民眾不再相信房?jī)r(jià)會(huì)漲了。

他們覺(jué)得當(dāng)前不會(huì)漲，未來(lái)一兩年也不會(huì)漲，未來(lái)五年十年還是不會(huì)漲，房?jī)r(jià)上漲的信仰轉(zhuǎn)變成了房?jī)r(jià)下跌的執(zhí)念。

很多人就認(rèn)為目前我國(guó)的房?jī)r(jià)類似當(dāng)年的日本，1991年日本房?jī)r(jià)泡沫破滅之后，持續(xù)下跌了 18 年。

同志們，當(dāng)年日本房?jī)r(jià)下跌不是4年，也不是10年，而是 18 年！累計(jì)下跌幅度是 70%！

如果我國(guó) 90% 或 80% 的民眾都相信房?jī)r(jià)還會(huì)跌很多年，那很多人就不愿意買(mǎi)房了，因?yàn)橛蟹孔幼【蛪蛄恕?/p>

第二套不買(mǎi)，第三套更不買(mǎi)，投資房、度假房、養(yǎng)老房通通不買(mǎi)。

所以說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部最大的阻力、最大的利空，就是人們的看跌預(yù)期。

從內(nèi)部來(lái)看，盡快實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌，是破解多數(shù)人看空的最有利的武器。

外部最大利好是政策很寬松

講完房地產(chǎn)內(nèi)部，我們?cè)賮?lái)看看影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境。

從外部環(huán)境來(lái)看，目前最大的利好是政策非常寬松，從貨幣到財(cái)政，再到房地產(chǎn)領(lǐng)域的諸多政策。

目前政策的寬松程度超過(guò) 2016 年的三季度，至少可以說(shuō)，是 2011 年以來(lái)政策面最寬松、最給力的時(shí)候。

甚至可以跟 2008 年底到 2009 年為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)那段時(shí)間的貨幣大寬松、財(cái)政放松，4 萬(wàn)億刺激計(jì)劃，信貸和稅收大幅放松相提并論。

過(guò)去很多年，我們都說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市，那很多人就會(huì)問(wèn)，既然目前政策面如此寬松，為什么樓市還在跌呢？

這個(gè)問(wèn)題很實(shí)在，卻又很復(fù)雜。

外部最大利空是經(jīng)濟(jì)偏弱

這就涉及到房地產(chǎn)外部環(huán)境中的另外一個(gè)最大的利空，即經(jīng)濟(jì)的活躍度偏低。

自從 2020 年疫情暴發(fā)以來(lái)，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)方面就遇到了很多麻煩。

進(jìn)一步聚焦到居民部門(mén)的收入和收入預(yù)期上，相比以前下降了很多，變?nèi)趿撕芏唷?/p>

各位想想，如果很多人的收入降了，甚至工作丟了，或者即便當(dāng)前有工作，收入沒(méi)降，但是他們預(yù)期未來(lái)的幾年收入會(huì)降，會(huì)失業(yè)，那就會(huì)導(dǎo)致他們購(gòu)房能力下滑，或者購(gòu)房意愿不足。

從外部來(lái)看，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的最大抗力就是這個(gè)因素！

那么，外部的利空如何化解呢？

需要做兩件事：

一件事是，進(jìn)一步加大宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)政策的寬松力度。

另外一件事是，等待。等待累加的政策利好傳遞到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，傳遞到居民的收入上，從而把利空給化解掉。

有個(gè)好消息是金融環(huán)境轉(zhuǎn)暖

在外部環(huán)境方面還有小的利好消息，那就是金融環(huán)境在持續(xù)改善，而且近期出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

我們先看一張圖，這是我們?nèi)珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)當(dāng)中的重要指標(biāo) —— 金融環(huán)境景氣指數(shù)。

指數(shù)里面有八個(gè)細(xì)分指標(biāo)，部分屬于整個(gè)全社會(huì)的金融環(huán)境，部分屬于房地產(chǎn)融資環(huán)境，二者綜合之后形成這個(gè)綜合的指數(shù)。

該指數(shù)具有鮮明的周期性波動(dòng)的特征。

近兩個(gè)月指數(shù)翻紅了，進(jìn)入到正值區(qū)間，也就是景氣區(qū)間。

而從 2021 年下半年到今年一月份，金融環(huán)境景氣指數(shù)是負(fù)值，處于不景氣狀態(tài)。

與近期相類似的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和階段有兩個(gè)：

一個(gè)時(shí)點(diǎn)是 2023 年 3 月份，也是疫情爆發(fā)初期貨幣快速寬松化，金融環(huán)境從不景氣進(jìn)入到景氣區(qū)間。

另外一個(gè)時(shí)點(diǎn)是 2014 年底；2014 年下半年到 2015 年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑，樓市比較低迷，貨幣政策寬松，信貸比較給力，最終使金融環(huán)境指數(shù)告別了負(fù)值區(qū)間，進(jìn)入到正值區(qū)間。

通過(guò)上圖的量化分析，我們可以很清晰地看到，目前處于整個(gè)金融環(huán)境進(jìn)入到景氣區(qū)的初期。

金融環(huán)境景氣指數(shù)是介于政策環(huán)境指數(shù)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、股市、樓市之間的指標(biāo)。

金融環(huán)境指數(shù)翻紅，也就意味著過(guò)去的兩三年政策逐步放松，包含經(jīng)濟(jì)、股市、樓市政策，這些政策逐步累加起來(lái)的力度已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)，從下往上穿過(guò)零之后，它對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好和推動(dòng)作用就會(huì)比較明顯。

回顧歷史規(guī)律，可以知道，在金融環(huán)境景氣度翻紅之后，2020 年的二季度到 2021 年的上半年，樓市出現(xiàn)了一波行情。

而在 2014 年底、2015 年初金融環(huán)境指數(shù)翻紅之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入到復(fù)蘇回暖周期。

所以說(shuō)，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境當(dāng)中的利好消息。

隨著我們的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和樓市政策進(jìn)一步放寬，進(jìn)一步推動(dòng)金融環(huán)境向上攀升，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生持續(xù)有力的推動(dòng)，就會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

朋友們，耐心一點(diǎn)。