01

最近，天津樓市迎來多個全新盤的集中亮相，但客觀講，市場熱度有高有低。

在和幾位豪宅項目的操盤手交流時，他們都會向我打聽中海可口可樂項目的消息。

其實，更確切地說，可口可樂地塊是未拍先火。

剛剛掛牌，就有很多購房者找我咨詢，表現出強烈的購買意向。

中海摘牌后，業內和購房者又都在猜測中海究竟會做什么產品。

大部分人都認為，大概率會是又一個峰境系項目。

眾所周知，過去兩年，中海在天津的市場占有率一直位列第一，已落地峰境系、天鏡系、源境系三大產品系。

但，實際上，誰都沒有猜到正確答案。

中海并沒有選擇落地原有三大產品系中的任何一個，而是推出了全新一代玖制產品，傾力打造可口可樂項目。

前不久，可口可樂項目終于發布案名——

中海津華玖章

2024年，中海推出頂線產品“玖序系”，落地北京、上海、深圳、南京四城：

北京中海京華玖序開盤熱銷62億元；

深圳中海深灣玖序首開熱銷100億元；

上海中海領邸五開五罄熱銷282億元。

3月28日，上海中海順昌玖里開盤以196.5億元的銷售額，刷新全國商品房單次開盤銷售紀錄，不斷印證了工科中海的產品力。

▲北京 中海京華玖序效果示意圖

上海中海領邸玖章，首開即罄，1556組客戶搶購552套房源，勁銷約85億元！

北京中海長安玖章、武漢東湖玖章……也都在當地備受關注。

▲北京 中海長安玖章效果示意圖

我打聽了一下，中海玖章，首進津門，定位高端改善。溯源歷史，向來以玖為尊。玖章為中海全新玖制力作，由TOP級玖系物業提供高定物業服務。

可以確定，玖章首進天津，將為天津高端改善市場帶來新的沖擊和改變。

▲中海津華玖章效果示意圖

02

2025年，“好房子”首次被寫入政府工作報告，同時也成為社會關注的熱點話題。

住房城鄉建設部3月31日發布國家標準《住宅項目規范》，這意味著“好房子”國家標準公布，今年5月1日起施行。

今年人人都在說好房子，但究竟什么才是好房子？

其實，比起各種“花式炫技”，我更希望各大品牌房企能夠關注業主居住生活的共性痛點。

比如樓板隔音問題、衛生間排水噪聲等。

好不容易盼到周末，想在家睡個懶覺，結果樓上鄰居來回踱步、擦地的聲音聽得一清二楚；

打算在自家浴缸美美地泡個澡，玫瑰花瓣、香薰都安排上了，精心營造的氛圍感卻被樓上衛生間排水的噪聲毀了……

讓我驚喜的是，相較于頂層提出的“好房子”國家標準，基于大量的研究和客戶需求調研，中海的“好房子”標準更能直接解決客戶痛點和敏感點。

舉個例子。

為解決樓板隔聲保溫所存在的問題，中海“新建好房子”建筑樓板使用了大宗工業固廢低碳石膏材料。

通過梯度隔聲構造設計和三重高抗裂技術，開發出了A級防火、低碳綠色、一體化連續施工的石膏復合材料隔聲保溫樓板系統。

這樣一來，睡眠時段再也不必為屋外的噪音發愁了。

2024年9月，中海“好房子”綜合解決方案亮相由中華人民共和國住房和城鄉建設部指導、中國建筑集團主辦的中國建筑科技展，成該展覽的最大亮點之一。

中海“新建好房子”樣板項目，通過20大科技系統的集成應用，全面回應了購房者對“好房子”的134項需求。

以中國建筑科技展上的中海“新建好房子”樣板間為例：

在安全方面，實現安防、異常報警等功能集成；

▲中海“新建好房子”示意圖

在舒適方面，實現隔聲提升20%，排除滲漏，基本解決返味，污染降低70%；

▲中海“新建好房子”示意圖

在綠色方面，實現使用能耗降低20%；

在智慧方面，實現核心技術100%自主可控。

據了解，作為最新一代的產品，中海津華玖章不僅吸納周邊地緣和泛地緣客戶，更是面向全天津的高改項目，是中海在天津的首個“好房子”項目，將落位包括系統窗、懸浮樓板等在內的部分“好房子”體系，值得期待。

▲中海“新建好房子”示意圖

03

幾個月前的一次直播，有位網友的置業需求給我留下了深刻印象。

他有900萬預算，想在天津市區買套房。但，看房4年，仍沒找到讓他完全滿意的房子。

我給他推薦了幾個豪宅項目，他也都早已看過了。

像他這樣持幣觀望的高改客戶，其實并不少。

那么，天津高改客戶到底需要什么樣的產品？為什么很多人看房好幾年還是因為不夠滿意而沒有出手？

說到底，當前市場環境下，購房者比以往更加挑剔。

尤其是高改客戶，更希望可以找到一款可以方方面面滿足全家置業想象的房子。

現在買房的大前提，必然是對產品本身足夠喜歡。

而中海津華玖章的出現，一定會讓很多人眼前一亮。

今年3月17日，天津市規劃和自然資源局發布《市規劃資源局關于住宅多樣性政策補充要求的通知》。

涉及架空平臺下空間、開敞陽臺、露臺、設備平臺、凸窗、坡屋頂等方面。

剛好，中海津華玖章趕上了住宅新規，并廣泛應用。

作為天津樓市當前最新一代的產品，中海津華玖章申請出戰。

可以說，繼中海天空之鏡之后，中海再一次引領了時代。

不僅是南開首個標準層全開敞陽臺項目（全系首層架空層、高層產品二層無開敞陽臺設計），也是南開首個架空層項目，還帶鄰里中心和泳池。創下多項南開首個，也將是天津新一代豪宅標桿。

▲中海津華玖章效果示意圖

容積率約2.31，規劃12棟樓，分別為1棟26層到頂的高層、9棟17層到頂的小高層、1棟6層到頂洋房和1棟7層到頂洋房，共578戶，精裝交付。

首開17層到頂小高層，2梯2戶，涵蓋建面約120㎡三室兩廳兩衛、146㎡三室兩廳兩衛、186㎡四室兩廳三衛，定位高端改善。

另據了解，首開房源僅有100余套，非常稀缺。考慮到首開房源數量有限，屆時將按照排卡順序選房，目前已啟動排卡。

標準層全開敞陽臺（全系首層架空層、高層產品二層無開敞陽臺設計），非常有記憶點，打破棱角分明的方形常規設計，奇偶錯層的開敞陽臺為定制流線型造型，仿佛一片片云朵鑲嵌在玻璃盒子上。

也因為這個獨特的設計，開敞陽臺局部進深約1.2米，局部進深約1.8米。

▲中海津華玖章效果示意圖

得益于這個創意設計，部分開敞陽臺的挑高更高，視覺效果更開闊。

▲中海津華玖章效果示意圖

首層全架空設計，讓園林景觀更立體，做出更多層次和變化，進而提升居者游園體驗。

▲中海津華玖章效果示意圖

約2000㎡鄰里中心和泳池的配備，能更好地滿足高端改善客群工作之外的運動休閑，也搭建了圈層交流的場所。

▲中海津華玖章效果示意圖

值得一提的是，細心的朋友會發現，中海津華玖章的建筑立面是海派的、摩登的。

這其實是基于中海對可口可樂地塊文脈的溯源，以及土地價值的深挖和思考。

可口可樂地塊原為可口可樂廠區，位于南開區中環線以內，也是很多老南開地緣心心念念的優質地段。

北側就是長虹公園，有豐富的自然景觀資源，小高層（部分樓座及樓層）可俯瞰整個公園，堪稱公園豪宅。

當然，閑暇之余，你也可以時常去長虹公園漫步，相當于是自家的后花園。

▲長虹公園實景照片（攝影師：甄琦）

距離地鐵六號線宜賓道站不足200米，搭乘地鐵4站就能到達天津西站，換乘地鐵2號線可以直達天津站和天津濱海國際機場，換乘地鐵3號線則可以前往南站。

中海在天津拿地有一個特點，那就是但凡看上的地塊，就必須堅決拿下。

不得不承認，基于對天津的長期深耕，中海的確比很多品牌房企更懂這座松弛感拉滿的城市。

04

此前，新盤的精裝修常常被詬病，但想自己裝修又苦于沒有時間。

比起千篇一律的精裝修方案，高改客群更需要的是，養眼的同時，還人性化、定制化的精裝。

因為，對于高端改善客群而言，其實并不缺房子，但缺好房子。

我拿到了兩套中海津華玖章的室內效果示意圖。

和大家分享我個人更偏愛的其中一套。

寬廳可以設計為1+X可變空間，并預留了一整面墻的收納空間。

▲中海津華玖章效果示意圖

中西廚設計，周五的晚上，可以自己在家下廚，和家人小酌一杯。

▲中海津華玖章效果示意圖

客衛干濕分離，臺盆下還預留了放置掃地機器人和體脂秤的位置。

▲中海津華玖章效果示意圖

主衛雙臺盆設計，兩位家庭成員可以同時洗漱，增進互動與交流。

▲中海津華玖章效果示意圖

主臥套設計，還有獨立衣帽間。

▲中海津華玖章效果示意圖

可以看出，中海津華玖章整體室內精裝修兼顧了高顏值和實用性，好看更好用。

05

最后一個問題，中海為什么要拿下可口可樂地塊？

核心在于，可口可樂地塊的稀缺性。

從克而瑞柵格系統中，我們能夠很清晰地看到，中環線的柵格能級都比較高，尤其是天津西南片區。

柵格能級越高，也就意味著，這里的城市配套更成熟，資源更集中，土地價值更高。

▲來源：克而瑞

顯而易見，中環線內外的區域，房價也有著明顯的分界。

▲來源：克而瑞

對比南開、河東、河北三個區中環線內外約1.5公里的新盤價格，可以得到更加直觀的答案：（來源為2024年10月克而瑞數據）

▲來源：克而瑞

1）河東

上實仰山（中環內）& 城投東方紫宸（中環外）

兩者價差約1.3萬元/㎡，溢價幅度約43%。

2）河北

中國鐵建西派國印（中環內）& 中國鐵建花語津郡（中環外）

兩者價差約6000元/㎡，溢價幅度約32%。

3）南開

建投譽山院（中環內）& 格調隱翠軒（中環外）

兩者價差約1.4萬元/㎡，溢價幅度約35%。

中海峰境南開（中環內）& 格調觀麟花園（中環外）

兩者價差約1萬元/㎡，溢價幅度約24%。

不可否認，影響樓盤定價的因素不僅只有這條中環線，比如開發商品牌、產品力、教育資源等都會對價格產生影響。

但這條中環線，代表的是地段價值，是實實在在的土地價值分割線。

再和大家分享一組數據。

中環線內面積約72平方公里，天津占地面積約1.2萬平方公里，也就是說，中環線內面積僅占天津全市面積的約6‰。

中環線內人口約227萬，天津常住人口約1364萬，相當于，內環線內人口占到了天津全市常住人口的約16.6%。

量化后，會發現，這是一組很驚人的數據對比。

即：

不到6‰的土地，卻承載了約16.6%的人口。

緊張的供需關系影響價值，進而決定價格。

大家都知道，南開出豪宅，而南開中環線內的豪宅項目更是豪宅中的稀缺品。

再加上軌道交通以及長虹公園的加持，讓中海看到了可口可樂地塊的難以復制的稀缺價值。

縱向紅旗路，橫向長江道-南京路，還是雙向10車道，地鐵6號線宜賓道地鐵站步行即達。

加之守著約33萬㎡長虹公園，擁有打造公園豪宅的肌底。

這是南開區稀缺自然資源的高度占有。

作為天津中心城區最大的綜合性公園之一，長虹公園相當于約46個足球場的大小。

578戶中海津華玖章業主不僅坐擁城芯優質地段，對于這座“城市綠肺”更是近水樓臺，這么大面積的自然資源在寸土寸金的中環內尤為珍貴。

基于對地塊的深刻理解和研判，中海認為，作為南開中環線內最好的地塊之一，可口可樂地塊具備吸納全天津高改客群的質素。

從客群出發，可口可樂地塊完全可以做出除了地緣、泛地緣關注，全市范圍內的高量級客戶也都會聚焦的好產品。

而天津，也需要一座可以代表這座城市的封面級作品。

可口可樂地塊剛好具備這個條件。

還有一點很重要，那就是——

除了對地塊本身的情懷以外，中海還希望可以為天津這座城市帶來更好的產品。

我想，只要你在天津有高改需求，就一定要來看過中海津華玖章再做買房決策。

中海津華玖章

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