4月29日晚間，萬科公布了2025年一季度報告。

同日，萬科的第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司也公布了2024年報和2025一季報。

01

萬科一季報以及相關(guān)報道大篇幅地描寫了諸多利好：

1、按期保質(zhì)完成1.04萬套房的交付；

2、實(shí)現(xiàn)銷售金額349.2億元，回款率超過100%；

3、實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個項(xiàng)目；

4、實(shí)現(xiàn)盤活回款24筆，合計(jì)40.9億元；

5、順利完成98.9億元公開債務(wù)的償還等。

無論財(cái)報和相關(guān)報道寫得多么天花亂墜，投資者只需要關(guān)注最核心的幾個指標(biāo)：

1、實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入379.9億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入122.7億元，同比增長12.1%。

2、凈利潤-62.46億元，而去年同期虧損3.62元，虧損總額增加了16倍多。

3、合同銷售金額349.2億元，而去年同期為580.5億元，同比下降近40%。

以上最核心的指標(biāo)，只有經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)（物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、長租公寓、商業(yè)管理等）營業(yè)收入出現(xiàn)同比增長，其他都在下滑，并且下滑幅度還不小。

02

一季度，萬科完成98.9億元公開債務(wù)的償還，其中70億是由第一大股東深鐵集團(tuán)提供的借款。

這70億借款分為28億和42億兩筆，借款利率為每筆借款提款日前一工作日全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場報價利率（LPR）減76個基點(diǎn)，即2.34%。

第一筆28億的借款，是以萬物云股票作為質(zhì)押物。

第二筆42億的借款，萬科將通過其3家全資子公司提供保證擔(dān)保。

不過，這種擔(dān)保形式安全性不夠。

因此，在未來三個月內(nèi)，萬科需在取得股東大會審議通過后，提供不超過價值60億元的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押。若未來三個月無法完成增信置換，萬科需要立刻償還該筆股東借款或者提供其他深鐵集團(tuán)認(rèn)可的合格擔(dān)保。

目前，三個月的期限還沒到，暫時還沒有完成增信置換。

在這種情況下，深鐵集團(tuán)還準(zhǔn)備再向萬科提供33億借款，合計(jì)金額將達(dá)到103億，利率規(guī)則同上，用途仍然是償還公司在公開市場發(fā)行的債券的本金與利息。

由于實(shí)在沒有讓人放心的抵押物或質(zhì)押物，加上一筆42億借款的增信置換還沒有完成，所以這次都沒提具體的擔(dān)保方式，需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)。

深鐵集團(tuán)借錢給萬科的目的，就是為了避免其在公開債券市場“爆雷”，維持住暫時的“體面“。

只要不爆雷，一切都好說！

否則股價大跌、銀行抽貸，將進(jìn)一步惡化其經(jīng)營狀況。

03

根據(jù)2024年度審計(jì)報告，深鐵集團(tuán)利潤總額為-332.69億元，歸屬于母公司股東的凈利潤為-335.66億元，其中合并報表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.61億元。

對于虧損原因，深鐵集團(tuán)這么解釋：主要是由于其聯(lián)營企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司2024年度業(yè)績虧損，導(dǎo)致深鐵集團(tuán)對萬科股份的長期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失，進(jìn)而導(dǎo)致本年度業(yè)績出現(xiàn)虧損。

當(dāng)初，深鐵集團(tuán)耗資約670億購入萬科約27.9%的股份（增發(fā)H股后攤薄的比例），其中445億是銀行貸款，需要支付利息；而歷年累計(jì)獲得約208億的分紅。

每股成本在20億以上，而目前市價僅有6.81元，虧掉了三分之二。

即使考慮到分紅金額超過貸款利息（差額不到70億），深鐵集團(tuán)投資萬科的虧損額也會超過400億。

看來，相關(guān)損失并沒有計(jì)提干凈！

從2023年起，萬科不再進(jìn)行現(xiàn)金分后，深鐵集團(tuán)沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流對沖利息支出，虧損還會繼續(xù)擴(kuò)大。