金地環灣城

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如果你：

在福田工作和生活，

看重地段和品質，

喜歡完善的配套和煙火氣的生活，

自住為主，

那么「金地環灣城」還是可以的，至于沖不沖，可以看看它的價格如何再做決定。

福田大金沙建面100萬平的大城舊改項目，即金地工業區城市更新單元，命名為「金地環灣城」。

這是深圳航母級舊改之一，中心區難得一見的超級舊改項目，包含四大城中村（下沙、上沙、沙嘴、沙尾）+三大工業區（上沙工業區、金地工業區和沙尾工業區）+一個舊住宅區（金地花園等)。

這里將蛻變為超百萬平米的綜合體大城，含SHOPPING MALL、總部辦公、國際頂奢酒店、文娛、高端住宅及公寓、學校/幼兒園、公園綠地等超多元的八大業態。

景觀方面，不僅眺望深圳灣海景（至少10年內還是比較穩的），還俯瞰紅樹灣濕地公園。

整個項目分為4個地塊開發。

01地塊：規劃寫字樓、高端公寓，幼兒園，引進嘉佩樂酒店；

02地塊：規劃住宅、辦公，以及連通地鐵沙尾站的5層集中商業（1-5F），3層文化空間（6-8F）；

03地塊：規劃4棟超高層住宅（53、60F），以及2棟公寓（18、52F）。

04地塊：規劃九年一貫制公辦學校，由金地代建。

一、購買價值

【亮點分析】

地段：福田片區，靠近CBD。

交通：交通便利，與地鐵7號線沙尾站0距離，規劃中還有22號線。

景觀：超高層建筑，視野開闊通透，目前可看紅樹林海景。

品質：福田少有的大體量綜合體，大戶型為主，沒有人才保障房；金地打造，口碑不錯；18米高的大堂和150米高度的海景會所，逼格已經靠攏香港了。

車位：相對充裕，車位比1:1.3。

【缺點提醒】

環境：片區以舊改為主，舊改周期長，后期舊改噪音、居住環境影響較大。南側沙嘴未來舊改，大概率會遮擋海景。

密度：超高層建筑，密度大，戶型使用率低，公攤大。

學校：學位一般，教學能力還需要時間驗證。

【總結】

金地是大金沙片區最后入局的開發商，金地的總部也在大金沙，所以從產品本身來說，金地下的功夫、做的功課、準備的時間也是最充分的。

我們判斷一個產品能否賣出高溢價，無非看產業升級、學區加持、商業溢價、產品情懷。

大金沙本身不自帶產業，它對福田中心區的產業吸納本身就不夠，而車公廟更多屬于人流，而非產業流，貸款保險天安工業區這些相對低端的，是不可能像高新科技有那么大的產業吸附力。

片區現有的學區，未來也難以升級，夾雜著上下沙的城中村，而這些城中村基本確定是綜合整治，生源雜亂比較難出成績。

商業上，金地引來了新加坡頂級酒店品牌，打造商業街。

產品設計上，更多的是大戶型和公寓產品，依托海景資源，滿足更多香港人來深的置業需求和偏好，走的是崗廈天元的路子。

二、基本信息

三、地段分析

「金地環灣城」位于福田大金沙片區的沙尾村旁，福強路與沙嘴路交匯處。

大金沙更新區、河套深港創新合作產業合作區、香蜜湖金融中心，這里的概念和預期是拉滿的。

大金沙片區是深圳首個實施連片規劃、抱團改造的大片區，城市更新已經進行多年，越來越多的大型綜合體項目都在迅速改善這個由城中村和舊工業區組成的深圳腹地。

遙想上一次來這個片區還是4年前，有個游資大佬師兄，給我們信心滿滿的介紹河套地區發展規劃。一晃幾年過去了，片區發展與預期相比如何，大家心里都有本帳。

不過隨著片區逐步改造和更新，以及皇崗口岸的新建，越來越好是肯定和一定的。

新皇崗口岸將會是一個大型綜合體，帶有寫字樓商業和地下軌道交通，連接穗莞深城際可以通往超總、前海、機場、國際會展、東莞、廣州，這是確定性極高的東西。

四、配套點評

【交通地鐵】

臨近地鐵7號線沙尾站，距離規劃中的22號線上沙站也不遠。

自駕方面，出門拐彎就能上城市主干道濱河大道，開車到福田中心約13分鐘，到南山深圳灣約15分鐘。福強路轉香蜜湖路也能通達深圳南北縱線。

福田的區位擺在這兒，到深圳任何位置都很方便。

【商業配套】

自帶15.2萬㎡集中式商業，開放式公園的設計，片區最大的城市綜合體。

此外，項目距離中洲C Future City16萬㎡商業、KK One（京基濱河時代）10萬㎡購物廣場2.5公里。

此外，自身還帶了大灣區首座Gapella（嘉佩樂）酒店，被譽為國際頂奢級別、新加坡國寶級酒店，應該能吸引不少高端人士。

【教育資源】

配建一所72班9年制公立學校，（未確定哪個集團辦學），設計風格頗具科技感，占地超過整個項目的四分之一。

目前學區劃分，小學是福田區綠洲小學，紅嶺實驗學校（上沙）初中部，排名都比較靠后。

【生活配套】

與福田區體育公園僅一路之隔，與福田區紅樹林生態公園直線距離約700米，部分戶型可享受極致海景。

五、樓棟分析

「金地環灣城」本次推出的是03地塊，由4棟住宅和2棟公寓組成。

公寓為T11、T12的164-280㎡4房和5房，靠近學校位置。

住宅有4棟：

T7 T8棟，四梯六戶，總高60F，避難層分布在12、28、44F。

主要是125㎡3 + 1 房，經典改善戶型，其中約33F以上有125㎡復式戶型（標準復式層高）。

T9 T10棟，樓王，四梯三戶，總高53F，避難層分布在11、26、40F，偏高端改善。

5F-25F兩邊端頭位是253平㎡四房，中間188㎡可三改四房戶型。

27F-53F，兩邊端頭位是270㎡戶型，中間270㎡復式戶型（標準復式層高）。

4棟住宅都是5樓起售，4層架空層有約1.1萬㎡的會所，150米還有空中泛會所，設置有棋牌室、會客廳、書吧、網球場、游戲屋等等能覆蓋全齡段的會所服務。

產品打造上，金地是用了不少心思的。

為了減少噪音提升居住體驗感，住宅部分遠離福強路，而且金地把景觀面最好的也留給了住宅，南看深圳灣和紅樹林自然保護濕地。

六、戶型點評

預計6-7月首推2、3單元約420套，預計精裝交付。

小戶型2單元：約121-127㎡

大戶型3單元：約183-252-270㎡

【A戶型121-123㎡3+1房二衛】

這個戶型非常方正實用， 6.7米大景觀陽臺、主臥帶大拐角飄窗、中西餐廚LDK一體化加島臺設計，抓穩了當下戶型設計的潮流關鍵。

有個小陽臺可搭板，目測可以湊合做個小書房或者茶室。

去參觀樣板房一定要關注每個空間的實際尺寸，畢竟超高層建筑使用率不高是通病。

【B戶型125-127㎡3+1房二衛】

經典雙龍抱珠戶型，餐廚和主臥的L型飄窗設計跟A戶型一致，加分。

次臥帶的小陽臺可改造成+1空間。

主要問題是西北朝向。

【C戶型123-126㎡3+1房二衛】

橫廳戶型，房間朝向不錯，主臥南北通，臥室東南向。

但客廳西北朝向，進門一條長長的走道到主臥，有點浪費；且公衛設計上會造成一定程度的使用不便。

【183㎡四房三衛】

專梯入戶、中西廚分離、雙龍抱珠、寬景陽臺、三衛設置，有豪宅大平層那味了。

【252㎡4+1房四衛】

一戶兩部電梯的專屬電梯廳入戶，南北通透，各個空間都很寬敞闊綽，三代同堂都是沒問題的。

【270㎡4+1房四衛】

252㎡放大版，客廳大寬廳設計，海景很穩，「金地環灣城」的頂配了。

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