為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：許慧珍。被告：林婉清。第三人：林明輝。關聯人：許慧珍已故丈夫周正國、林婉清與林明輝之母周淑芳（許慧珍小姑子）。

（二）案件事實

許慧珍與周正國育有子女，周正國早年間離世。許慧珍退休后，經歷再婚與離婚，離婚后一直租房生活。2003 年夏，許慧珍與周淑芳的子女林婉清、林明輝商議購買位于通州區的一號房屋。因許慧珍年齡較大，貸款期限受限，且林明輝無購房資格，遂決定以林婉清名義購房，相關手續亦由林婉清辦理，但許慧珍主張房屋實際歸其所有。

購房時，首付款4 萬元中林婉清墊付 3 萬元，后許慧珍予以償還；貸款利息由許慧珍支付，2005 年林明輝一次性清償全部貸款。房屋登記在林婉清名下后，許慧珍自購房起居住至 2015 年，因行動不便搬至林明輝處，期間將房屋出租，租金歸許慧珍所有。2020 年 8 月，許慧珍前往老年公寓生活，臨行前與林婉清、林明輝簽訂《家庭財產分割協議書》，約定一號房屋由林婉清和林明輝共同管理，林婉清租用并每月支付 3000 元租金。

2022 年 10 月，許慧珍因白內障手術與林婉清共同居住于一號房屋，期間雙方產生矛盾。同年 12 月 17 日，三人商議后，為許慧珍租賃房屋，并雇傭保姆照料。2023 年 2 月 7 日，三人再次就許慧珍養老問題進行協商，兩次議事中林婉清雖口頭同意將房屋過戶至許慧珍名下，但未實際履行。此外，2021 年林婉清因女兒出國向許慧珍借款 20 萬元并出具借條，2023 年 4 月初，林婉清以裝修費為由從許慧珍處要回借條。

因許慧珍年事已高，租房及保姆費用高昂，退休金難以負擔，故訴至法院，要求確認一號房屋歸其所有并過戶。林婉清則辯稱房屋為其個人財產，不存在借名買房關系；林明輝支持許慧珍的訴求，稱購房時自己參與看房并支付定金，且還清剩余貸款。

（三）雙方主張

原告主張：

確認一號房屋系借名購買，許慧珍為實際所有權人；

判令林婉清將房屋所有權過戶至許慧珍名下，并協助辦理產權變更登記手續；

依法分擔案件受理費。

被告辯稱：房屋為個人財產，不存在借名買房關系，許慧珍證據不足，未達到證明標準；對借款性質及錄音內容有異議，不同意過戶。

第三人述稱：同意許慧珍的訴訟請求，證實購房時因許慧珍貸款受限、自身無購房資格，才以林婉清名義買房，且許慧珍承擔主要出資。

二、爭議焦點

許慧珍與林婉清之間是否存在借名買房合同關系？

許慧珍能否基于借名買房關系，要求林婉清將房屋過戶至其名下？

三、案件分析

（一）借名買房關系的認定

借名買房需考察雙方合意、出資情況、房屋使用及資料保管等因素，主張方需承擔舉證責任并達到高度可能性標準。本案中：

出資情況：各方均參與出資，首付款由許慧珍、林婉清共同支付，貸款部分由許慧珍償還、林明輝提前清償，無法僅憑出資認定房屋歸屬。

證據矛盾：許慧珍提交的《家庭財產分割協議書》及兩次談話錄音雖提及房屋歸屬，但協議將房屋認定為家庭財產，未明確過戶內容；錄音中林婉清僅同意過戶部分份額，與許慧珍訴求不符。

意思表示不一致：綜合證據，許慧珍未能證明與林婉清就借名買房達成一致意思表示，也無證據表明林婉清同意將房屋全部過戶。

（二）房屋權屬的法律依據

根據《中華人民共和國民事訴訟法》及相關司法解釋，當事人對主張需提供充分證據，否則承擔不利后果。許慧珍作為主張借名買房關系存在的一方，未完成舉證責任，其訴求缺乏法律依據。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，判決如下：

駁回原告許慧珍的全部訴訟請求。

五、案件啟示

書面協議的重要性：涉及重大財產交易，應簽訂明確的書面協議，約定各方權利義務，避免因口頭約定或模糊表述引發糾紛。借名買房時，需明確房屋實際所有權人、過戶條件等關鍵條款。

證據留存意識：交易過程中應妥善保存出資憑證、溝通記錄、協議等證據，尤其涉及親屬間財產糾紛時，證據的完整性和關聯性直接影響案件結果。

法律風險防范：借名買房存在政策、產權歸屬等風險，建議謹慎操作，必要時咨詢專業法律意見，確保交易合法合規。

親情與財產的平衡：親屬間處理財產問題應兼顧情感與法律，避免因利益爭議傷害親情，糾紛發生后盡量通過協商或法律途徑理性解決。