為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：蘇明遠。被告：周若琳。關聯人：蘇國棟（蘇明遠之父）、周志華（周若琳之父）、李婉琴（周若琳之母）、蘇明磊（蘇明遠之弟）。

（二）案件事實

蘇國棟與許玉珍育有長子蘇明遠、次子蘇明磊等子女。周若琳系周志華與李婉琴之女，周志華是蘇國棟的外甥，因此周若琳為蘇明遠的表侄女。周志華于1998 年 3 月 23 日因交通事故受傷，2011 年 4 月 19 日被宣告為無民事行為能力人，李婉琴被指定為其監護人，后于 2023 年去世。

一號房屋原由蘇明遠購置，并于2014 年 11 月 24 日登記在蘇明遠名下。本案審理中，蘇明遠稱 2010 年將一號房屋借給周若琳使用，周若琳則表示自 2011 年起居住該房屋。

2019 年 8 月 9 日，周志華名下銀行賬戶向蘇明遠賬戶轉賬 1969900 元。2019 年 9 月 5 日，蘇明遠與周若琳簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定蘇明遠以 100 萬元價格將一號房屋出售給周若琳，周若琳在過戶時一次性支付房款。蘇明遠稱當時一號房屋市場價值約 270 萬元，因周若琳是表侄女且周志華早年出事故，故低價出售；周若琳則認為當時市場價約 100 萬元。2019 年 9 月 27 日，房屋過戶至周若琳名下，稅務部門開具 100 萬元房款發票，蘇明遠稱發票僅為過戶所用，否認收到房款。

2024 年 1 月 4 日，蘇明遠通過微信向周若琳催款，稱看在周志華份上先過戶，但周若琳未付房款；1 月 14 日，蘇明遠向周若琳郵寄《催款通知》，要求限期洽談，否則解除合同收回房屋。

訴訟中，周若琳稱2019 年 8 月 9 日的轉賬包含 100 萬元購房款、過戶稅費及給蘇國棟的孝敬款，并提交銀行轉賬記錄、李婉琴的《聲明》及李婉琴的證人證言。蘇明遠認可轉賬事實，但否認款項包含購房款，稱該筆錢是二號房屋（登記在周志華名下）的售房款，實際產權人為蘇國棟，售房款應歸蘇國棟所有，蘇國棟要求轉賬至蘇明遠賬戶，其中不涉及一號房屋購房款，并申請蘇國棟、蘇明磊及相關證人陳立強出庭作證。

（三）雙方主張

原告主張：

解除2019 年 9 月 5 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，周若琳配合將一號房屋恢復登記至蘇明遠名下；

若不能解除合同，則要求周若琳支付100 萬元購房款及逾期付款利息損失（以 100 萬元為基數，自 2019 年 9 月 5 日起按 2019 年 9 月 5 日 LPR 4.25% 計算至實際支付之日）。

被告辯稱：

已支付購房款，合同已履行完畢，蘇明遠要求解除合同無事實和法律依據；

蘇明遠時隔4 年多催款不符合常理，其主張已過訴訟時效，不應支持利息損失。

二、爭議焦點

周若琳是否向蘇明遠支付了一號房屋的購房款？

蘇明遠是否有權解除《房屋買賣合同》？

蘇明遠要求周若琳支付房款的主張是否超過訴訟時效？

三、案件分析

（一）購房款支付事實認定

周若琳雖證明2019 年 8 月 9 日轉賬 1969900 元，但不足以證明包含一號房屋購房款：

合同約定矛盾：9 月 5 日簽訂的合同明確約定過戶時支付房款，若 8 月 9 日已付款，合同無需如此約定。

款項來源爭議：證人蘇國棟、蘇明磊、陳立強證實轉賬款項來自二號房屋售房款，該房屋實際產權人為蘇國棟，售房款應歸蘇國棟，與一號房屋購房款無關。

證人證言存疑：李婉琴作為周若琳母親，與周若琳有利害關系，其稱款項含購房款及孝敬費用，與蘇國棟等人證言矛盾，且在周志華無民事行為能力需照顧的情況下，支付高額孝敬款不合常理。

（二）合同解除權分析

根據法律，當事人一方遲延履行債務致使合同目的不能實現，對方可行使解除權，但應在法定期限內行使。本案中，房屋于2019 年 9 月 27 日過戶，截至訴訟時已超 4 年，蘇明遠未在知道解除事由之日起一年內行使解除權，其解除權已消滅。

（三）訴訟時效判斷

周若琳主張蘇明遠訴求超過訴訟時效不成立：

證人證言佐證：蘇國棟、蘇明磊的證言表明蘇明遠自2019 年起每年向周若琳索要房款。

親屬關系影響：雙方存在表姑侄關系，且周志華生前遭遇事故，蘇明遠基于親情未及時起訴符合常理。

（四）違約責任認定

周若琳未支付房款構成違約，應承擔繼續履行和賠償損失的責任。購房款利息損失自房屋過戶次日（2019 年 9 月 28 日）起算，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算，最高不超過蘇明遠主張的 4.25% 。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國民法典》第一百一十九條、第四百六十五條第一款、第五百零九條、第五百六十三條第一款、第五百六十四條、第五百七十七條、第五百七十九條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款之規定，判決如下：

周若琳于判決生效之日起七日內支付蘇明遠購房款1000000 元及逾期付款利息損失（以 1000000 元為基數，自 2019 年 9 月 28 日起至實際支付之日，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算，最高年利率不超過 4.25%）；

駁回蘇明遠其他訴訟請求。

五、案件啟示

合同條款明確性：房屋買賣等重大交易中，合同條款應清晰明確，避免與實際履行情況矛盾，如付款時間、方式等約定需嚴謹，降低糾紛風險。

證據留存與舉證：交易過程中應妥善保存各類憑證，涉及款項支付、溝通記錄等證據尤為重要。主張權利時需提供充分證據，有利害關系的證人證言證明力較弱，需結合其他證據綜合判斷。

權利行使時效性：當事人應及時行使合同解除權等權利，明確權利行使期限，避免因逾期導致權利喪失，錯失維權時機。

親情與法律的界限：親屬間交易雖基于信任，但涉及重大財產時，仍需遵循法律規范，完善手續。發生糾紛后，應理性處理，平衡親情與法律關系，避免因利益沖突傷害情感。