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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：孫明，自然人，北京市通州區A村村民。被告：周強，自然人。第三人（王建國子女）：王芳、王麗、王勇，均為自然人。第三人（劉大海子女）：劉輝、劉敏、劉剛、劉杰，均為自然人。

（二）案件事實

2023 年 9 月 27 日，周強（甲方）與孫明（乙方）簽訂《房屋買賣協議書》，約定將位于通州區A村XXX 號院內的一號房屋北房 4 間及其他不動產、設備設施以 91 萬元出售給孫明。協議簽訂后，孫明支付部分房款，周強交付房屋及產權文件。

經查，一號房屋原登記在已故的王建國名下，其配偶李蘭也已去世，二人育有子女王芳、王麗、王勇。1999 年 5 月 5 日，王建國將房屋賣給劉大海，劉大海支付房款并實際占有房屋；2010 年 7 月 17 日，劉大海又將房屋轉賣給周強；2023 年，周強再將房屋賣給孫明。劉大海及其配偶張梅均已去世，育有子女劉輝、劉敏、劉剛、劉杰。

王芳、王麗、王勇主張簽訂買賣協議時房屋不存在，交易虛假；劉輝、劉敏、劉剛、劉杰則認為合同無效。孫明為確認房屋權屬，訴至法院。

（三）雙方主張

原告主張：

確認與周強簽訂的《房屋買賣協議書》有效；

判令一號房屋北房4 間歸其所有。

被告辯稱：同意原告的訴訟請求。

第三人（王芳等）辯稱：簽訂協議時房屋不存在，交易虛假，應駁回原告訴求。

第三人（劉輝等）辯稱：不認可合同效力，主張合同無效。

二、爭議焦點

孫明與周強簽訂的《房屋買賣協議書》是否有效？

一號房屋北房4 間的所有權應歸屬何方？

第三人提出的房屋不存在及合同無效主張能否成立？

三、案件分析

（一）合同效力認定

主體適格性：孫明為該村村民，符合農村宅基地房屋買賣的主體資格要求，具備購買案涉房屋的權利基礎。

意思表示真實性：協議內容系雙方自愿協商達成，無證據表明存在欺詐、脅迫等情形，體現真實的交易意愿。

內容合法性：協議未違反法律法規強制性規定，且歷經多次交易流轉，前手買賣行為均未被認定無效，形成連續的權利轉移鏈條。

（二）第三人主張的反駁

房屋存在爭議：王芳等第三人稱房屋不存在，但根據雙方提交的照片等證據，宅基地內存在具備門窗、墻體、頂棚等構造的構筑物，符合房屋基本特征，其主張缺乏證據支持。

合同無效抗辯：劉輝等第三人雖質疑2010 年協議簽字真實性，但未申請鑒定且認可其父知曉并同意賣房，無法證明合同存在無效情形，應承擔舉證不能的后果。

（三）權屬歸屬依據

基于房屋多次合法買賣且孫明已支付價款、實際占有房屋，依據有效合同及履行情況，其有權獲得房屋所有權。同時，第三人未能提供相反證據推翻交易合法性，故房屋應歸孫明所有。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國民法典》第五百零二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條規定，判決如下：

確認孫明與周強于2023 年 9 月 27 日簽訂的《房屋買賣協議書》有效；

位于北京市通州區A村XXX 號院內的北房 4 間歸孫明所有。

五、案件啟示

農村房屋買賣的合規性：農村宅基地房屋交易需確保買方具備本村集體經濟組織成員身份，避免因主體不適格導致合同無效。

證據留存的重要性：交易過程中應妥善保存合同、支付憑證、交付記錄等證據，在權屬爭議時可有效維護自身權益。

無效主張的舉證責任：主張合同無效的一方需提供充分證據證明存在法定無效情形，否則將承擔敗訴風險。

交易鏈條的連續性審查：涉及多次流轉的房屋買賣，法院會綜合考量各環節交易的合法性，確保權利轉移的連貫性與正當性。