市場總結(jié)：4月新房市場熱度下降，成交量價雙降，存量有效減少；二手房依賴剛需房源成交量持續(xù)高位，均價趨穩(wěn)。

4月重慶市場

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新房延遲供應(yīng)且新開項目滯銷，導(dǎo)致成交量低于預(yù)期

新房延遲至月底集中供應(yīng)，拉動4月供應(yīng)量達到近半年最高位，新開遠郊項目滯銷和城市品質(zhì)項目延期，導(dǎo)致住宅市場成交量回落17%，均價下降幅度收窄；

加推僅2個，降價與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力分別為剛需與改善熱銷密碼；

二手房持續(xù)高熱，次新房產(chǎn)品加大掛牌量搶占市場份額

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買方市場持續(xù)火熱，成交量與帶看量延續(xù)上月高位態(tài)勢；

二手次新房新增掛牌量持續(xù)上漲，與新房產(chǎn)品正面競爭；六成項目價格觸底，新增掛牌均價出現(xiàn)回升；

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商圈綜合地競價190輪刷新溢價率，企業(yè)不再盲目跟進核心區(qū)

4月成交2宗核心區(qū)土地，四川民企遠達首進， 競價190輪，溢價38.94%拿地，再次刷新2023年至今含宅地溢價率；大石壩瑕疵地底價成交，企業(yè)不盲目迷信核心區(qū)，理性投資；年度累計成交量價齊漲，地價同比漲37%；

新房

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存量有效下降，改善產(chǎn)品降價超10%提升成交量增長4%；

供應(yīng)量回升至34.49萬方，五一節(jié)前一周集中供應(yīng)11.66萬方，拉動供應(yīng)環(huán)比上漲6%；成交36.54萬方，環(huán)比上月下降17%，部分剛需項目收回特價折扣，成交占比減少4%，住宅成交量回落至今年平均水平；在土地市場持續(xù)低位成交前提下，廣義存量得到有效控制，整體存量去化周期減少8個月；

均價連續(xù)6個月持續(xù)下降，但4月下降幅度有所回緩，120㎡以下剛需、剛改產(chǎn)品價格觸底，均價小幅回升，但120㎡以上產(chǎn)品降幅普遍超過10%。

案場訪交

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推盤節(jié)奏減緩，原本預(yù)計開盤項目延遲，多個四代宅項目積極為5月開盤預(yù)熱

4月加推項目僅2個，平均去化率僅24%，首鋼鉑鷺風華降價換量，萬科璞園以優(yōu)質(zhì)配套吸引成交，但項目均為順銷加推，未提前許可，當日去化表現(xiàn)一般；

多項目在4月下旬開展線上營銷、發(fā)布會等活動，為下月首開造勢；其中龍湖觀萃推出“大V全網(wǎng)挑戰(zhàn)賽”，曝光量超過415萬，華潤置地以產(chǎn)品發(fā)布會為嘉宸項目造勢，收獲市場大量關(guān)注。

產(chǎn)品變化

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招商1872—首個100㎡以內(nèi)的精裝四代宅，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品獲得市場認可；

2024年11月四代宅新規(guī)后，四代宅產(chǎn)品趨小化，招商1872項目閱青斕組團首次推出100㎡以下精裝四代宅，將“家家有庭院”的革新理念下沉至主流客群 ；

項目自入市以來一直居于板塊前位，新推出的四代宅產(chǎn)品對比同樓棟普通產(chǎn)品仍然在溢價和流速方面具有明顯優(yōu)勢。

新房案場訪交

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部分項目價格觸底回升，網(wǎng)簽TOP20項目中段位競爭激烈，房企表現(xiàn)分化，降價促銷和產(chǎn)品升級漲價兩路走；

二手房

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延續(xù)高熱，次新產(chǎn)品新增掛牌增加，與同項目新房形成全面競爭；

新增掛牌房源7992套，環(huán)比上漲5%，賣方市場持續(xù)高熱；部分次新房產(chǎn)品價格觸底反彈，六成新增掛牌房源價格上漲，但新增掛牌量持續(xù)增長，與同項目新房正面競爭；

4月二手房成交量為123.37萬方，環(huán)比下降4%，均價10563元/㎡；二手房競爭格局變化不大，市場需求持續(xù)高位，價格趨穩(wěn)。

土地市場

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4月成交2宗核心區(qū)土地，四川民企遠達首進，刷新近2年溢價率，大石壩瑕疵地底價成交，企業(yè)不“迷信”核心區(qū)，理性投資；年度累計成交量價齊漲；

成交2宗含宅用地，均位于核心區(qū)，遠達集團首進重慶，競價190輪，溢價38.94%，以10418元/㎡競得商圈綜合用地，再次刷新重慶中心城區(qū)2023年至今含宅地溢價率，該宗地前期市場關(guān)注度高，多家品牌房企意向參與競拍，但由于20%的商辦體量和前期地塊歷史遺留問題，參與企業(yè)僅3家；

大石壩地塊雖為核心區(qū)臨江宅地，但有高壓線+墓園不利因素，勸退多家企業(yè)，由本地民企海成底價獲取。

下月預(yù)判

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四代宅和改善新產(chǎn)品陸續(xù)入市，帶動住宅均價上漲8%；多項目首開入市，去化率預(yù)計超過50%；二手房在持續(xù)高熱后預(yù)計成交和帶看出現(xiàn)回調(diào)；

• 土地：完成勾地動作土地已陸續(xù)推出，5月中心城區(qū)暫無含宅土地擬成交；

• 新房： 改善項目批量入市，或?qū)幼≌山粌r有所上漲；

預(yù)計供應(yīng)規(guī)模下降28%（24.6萬方），成交規(guī)模與4月持平，均價上漲8%

• 二手房：5月二手房市場稍有降溫

預(yù)計新增掛牌量趨穩(wěn)，帶看量預(yù)計下降10%（11500組），成交量預(yù)計下降20%（100萬方）

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