本文來自：克而瑞房價北京

1 市場分析

市場回落、分化再現(xiàn)，豪宅單盤效應(yīng)顯著

經(jīng)歷3月傳統(tǒng)"小陽春"行情后，4月北京樓市呈現(xiàn)季節(jié)性回調(diào)特征。全市二手房成交套數(shù)雖連續(xù)兩月站上1.5萬+關(guān)口，但市場動能呈現(xiàn)減弱跡象。新房市場方面，前期二手房成交回暖帶動了置換鏈條的運轉(zhuǎn)，改善型需求涌入新房市場，然而市場內(nèi)部冷熱分化態(tài)勢顯著。

2025年4月北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）新增供應(yīng)5295套，環(huán)比上漲23.5%，同比上漲182.9%；成交3349套，環(huán)比下跌20.3%，同比上漲40.4%；成交均價65010元/㎡，環(huán)比上漲1.2%，同比上漲13.8%。

二手房市場方面，據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年4月北京二手住宅成交15569套，相比于3月的19234套，減少3665套，環(huán)比下跌19.1%，同比上漲16.6%。

4月份，支撐北京新房的主要是海淀，和樾玉鳴、和樾望云、頤海澐頌三盤；北京宸園延續(xù)了火熱的網(wǎng)簽趨勢；豐臺建發(fā)觀宸和金茂璞逸豐宜，進入集中網(wǎng)簽期，也位列4月成交金額的TOP10。進入5月份，海淀朱房村雙子，華潤臻雲(yún)，建發(fā)海宴即將入市，還有朝陽萬吉玖序，豐臺的麗金府和麗澤叁號院，豪宅市場的熱度有望延續(xù)。

北京今年土拍雖然底價成交還是占多數(shù)，但是可以感受到開發(fā)商的信心回暖，在通州最近兩個土拍溢價率都超過15%，甚至超過20%成交。可見對于一些體量較小容易操盤，市場確定性較高的項目，開發(fā)商拿地意愿大幅增強。朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店地塊成功出讓，由中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)以126億元底價摘得，這是2025年北京首宗百億地塊。

2 榜單解讀

點狀高熱，核心區(qū)品質(zhì)樓盤成市場焦點

和樾望雲(yún)、和樾玉鳴、海開·頤海澐頌位列1-4月北京項目銷售金額榜前三

和樾望雲(yún)、長安華曦府、和樾玉鳴榮膺1-4月北京項目銷售面積榜三甲

和樾玉鳴、海開·頤海澐頌、北京宸園位列4月北京項目銷售金額榜前三

和樾玉鳴、海開·頤海澐頌、長河玉墅榮膺4月北京項目銷售面積榜三甲

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年1-4月，北京TOP30項目共實現(xiàn)成交額470.6億元，其中，兩個項目成交金額超過50億。

分城區(qū)來看，2025年1-4月城六區(qū)商品住宅項目成交金額排行榜中，位于海淀區(qū)的和樾望雲(yún)居首。近郊區(qū)成交金額排行榜中，門頭溝區(qū)長安華曦府位列第一。遠郊區(qū)成交金額排行榜中，懷柔區(qū)的翡翠華府位列第一。

分環(huán)線來看，2025年1-4月五環(huán)內(nèi)商品住宅項目成交金額排行榜中，位于朝陽區(qū)的北京宸園居首，五至六環(huán)海淀區(qū)的和樾望雲(yún)領(lǐng)先，六環(huán)外門頭溝區(qū)的長安華曦府位列第一。

從目前釋放的政策效果來看，樓市現(xiàn)狀就像一場博弈。一部分人選擇抓住這波政策利好，抓緊上車；而另一部分人選擇觀望，期待政策進一步放松，或?qū)Ψ績r的調(diào)整有所期待。在這種心態(tài)下依舊占據(jù)榜單前列的項目，是大浪淘沙始見金的高性價比首選。

隨著住建部"好房子"建設(shè)指導(dǎo)意見的落地，北京房地產(chǎn)市場在政策引導(dǎo)下加速向更高品質(zhì)轉(zhuǎn)型。除了在土拍環(huán)節(jié)前置高品質(zhì)要求，在京房企已經(jīng)走上產(chǎn)品內(nèi)卷的道路，新房贈送面積增加與裝修標準的提升讓新房品質(zhì)有了質(zhì)的飛躍，為開發(fā)企業(yè)提供了更多的創(chuàng)新空間和市場信心。

3 典型項目

海淀紅盤承包前三甲

2025年1-4月，海淀區(qū)住宅項目包攬銷售榜單前三名，Top2是海淀功德寺雙子星，TOP3是位于海淀永豐南的海開·頤海澐頌。

去年11月5日，海淀區(qū)功德寺兩地塊土拍，最終競爭到搖號階段，同時也是北京最后的限房價和地價的項目。兩項目指導(dǎo)價10.5萬/平，對比周邊品質(zhì)次新二手房動輒10萬/平的價格具備優(yōu)勢，在不遠處的樹村地塊樓面價創(chuàng)下10萬+/平的新高度后，更顯稀缺。兩個項目都屬于上地街道，玉鳴為西地塊，望云為東地塊，依靠京新高速、圓明園西路、馬連洼北路、北五環(huán)路，以及建設(shè)中的地鐵13B線路，未來出行便捷。上地板塊教育資源優(yōu)質(zhì)，在海淀乃至全北京都獨樹一幟。同時背靠上地信息產(chǎn)業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。

和樾望雲(yún)

和樾望雲(yún)以76.33億元的成交額榮登北京2025年1-4月項目銷售金額排行榜第一。

和樾望云3月21日開盤，官宣“1分鐘成交金額85億+”。項目規(guī)劃14棟6-10層洋房，共計693套房源，面積為98-178平標準戶型，及67-126平變異戶型。主力為98平三室、139平四室。截至4月底，和樾望云網(wǎng)簽561套，成交均價105365元/平，去化率約81%。

和樾玉鳴

和樾玉鳴51.24億元成交額位列北京2025年1-4月項目銷售金額排行榜第二。和樾玉鳴3月21日開盤，官宣熱銷405套，成交金額67億。項目規(guī)劃13棟9-10層洋房，共計444套房源，建筑面積139-267平四室戶型，及118-157平變異戶型。主力為139、178四室。截至4月底，和樾玉鳴網(wǎng)簽307套，成交均價104993元/平，去化率約69%。

海開·頤海澐頌

海開·頤海澐頌以43.15億元的成交額位列北京2025年1-4月項目銷售金額排行榜第三。

2024年6月，海開控股79.17億成功競得永豐0055、0058、0064、0072地塊，溢價率1.5%，銷售指導(dǎo)價9.3萬/㎡，開發(fā)項目海開·頤海澐頌。項目于今年3月16日開盤，截至4月底，網(wǎng)簽房源372套，去化率約49%，成交均價約90033元/㎡。頤海澐頌位于產(chǎn)業(yè)集聚的永豐南，最大的優(yōu)勢就是距地鐵16號線永豐南站僅300米，一站西北旺，三站西二旗，交通便利，同時，永豐板塊也是近幾年海淀區(qū)新房市場成交的活躍板塊。

4 總結(jié)展望

首套公積金貸款利率降至2.6%，穩(wěn)市場政策有望持續(xù)出臺在4月底中央政治局會議定調(diào)后，5月初金融部門積極跟進。5月7日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，宣布降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。并宣布降準0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元，并降低政策利率0.1個百分點。短期內(nèi)，LPR、公積金和結(jié)構(gòu)性貸款利率下調(diào)，將直接降低購房成本，政策對首套房的支持效果更強，后續(xù)市場活躍度提升也將進一步緩解房企流動性壓力。

文章來源:克而瑞