“希望大家認(rèn)清形勢(shì)，聯(lián)合起來，拒絕惡性降價(jià)、拒絕心理打壓，讓房?jī)r(jià)真正止跌回穩(wěn)！”

就在最近，面對(duì)頻頻出現(xiàn)的低價(jià)房，南京九龍湖的業(yè)主們坐不住了，在公開平臺(tái)發(fā)出倡議，建議鄰居們攜手保衛(wèi)房?jī)r(jià)。

這些年，業(yè)主聯(lián)手保衛(wèi)房?jī)r(jià)的案例，屢屢在南京上演。九龍湖的業(yè)主們，正在經(jīng)歷什么？

01

被誠(chéng)信大道、雙龍大道兩條主干道覆蓋，又是雙地鐵交匯，作為江寧核心區(qū)的組成之一，九龍湖早就被品牌房企搶灘：

2007-2010年，萬科、銀城、恒大、中冶、中糧等房企拿地，成為搶占九龍湖的第一批房企；

2013年初，新城、保利入駐，同年底，新城玖瓏湖、保利中央公園以約1.7萬/㎡的均價(jià)首開；

2017年，金隅、景楓、弘陽等也相繼進(jìn)入九龍湖。

經(jīng)過近20年的提速建設(shè)，江寧九龍湖已進(jìn)化成一個(gè)成熟的宜居板塊。

搭乘南京樓市無差別火熱的順風(fēng)車，九龍湖次新小區(qū)，曾扎堆迎來房?jī)r(jià)高光時(shí)刻。

2021年至2022年間，萬科翡翠公園、銀城千花溪、萬科金域藍(lán)灣等，都有房源成交單價(jià)超5萬。

以萬科金域藍(lán)灣為例。2022年8月，小區(qū)一套約282㎡的底躍，以1580萬總價(jià)成交，單價(jià)高達(dá)5.6萬/㎡。

前兩年，新城玖瓏湖二期，也有一套146㎡的底躍，以近774萬總價(jià)成交，單價(jià)約5.3萬/㎡。

即使是存在感不那么強(qiáng)的駿景華庭，高峰時(shí)也能賣出近4萬的單價(jià)。

難怪業(yè)主在倡議書里感慨：“九龍湖作為南京的宜居板塊，配套成熟、生態(tài)優(yōu)美，高位時(shí)部分小區(qū)成交單價(jià)已破5萬。”

如今，九龍湖主力商品房小區(qū)，成交行情如何？

02

時(shí)至今日，個(gè)別小區(qū)房?jī)r(jià)已降五成；

部分優(yōu)質(zhì)房源從市場(chǎng)價(jià)400萬一路降至270萬，仍未成交；

個(gè)別業(yè)主存在資金缺口，降價(jià)賣房實(shí)屬無奈之舉，但也有不少業(yè)主被誘導(dǎo)一再降價(jià)賣房，導(dǎo)致九龍湖的房?jī)r(jià)一降再降……

倡議書中，業(yè)主無奈寫道。

以具體小區(qū)展開說說。

萬科翡翠公園，今年成交的房源面積段較為豐富，89㎡、116㎡、141㎡都有，成交單價(jià)集中在2.5-3.2萬/㎡。

需要指出的是，今年3月以286萬成交的116㎡三房，不到2萬5的單價(jià)，創(chuàng)下小區(qū)二手房單價(jià)新低。

萬科金域藍(lán)灣，今年以來二手房成交單價(jià)集中在2.1-4.2萬/㎡。不過，這兩個(gè)比較極端的價(jià)格，都由大戶型創(chuàng)造，小區(qū)主力戶型的成交單價(jià)多在3萬上下。

將小區(qū)二手房成交單價(jià)自低到高排序，這兩年的成交低價(jià)，已經(jīng)非常接近10年前的房?jī)r(jià)。

銀城千花溪，成交量向來不拔尖。今年以來通過鏈家平臺(tái)成交了4套，單價(jià)最高還不到2萬6。

145萬，就能買到小區(qū)的60多平兩房，對(duì)剛需不要太友好。要知道，三、四年前同款戶型總價(jià)得286萬。

保利中央公園，以西苑為例，2022年夏天，一套94㎡三房以4.4萬/㎡的單價(jià)成交，創(chuàng)下小區(qū)次新房單價(jià)新高。

今年，小區(qū)成交單價(jià)多集中在2.3-2.8萬/㎡。

新城玖瓏湖二期，今年成交的房源，單價(jià)集中在2.7-3萬/㎡。

就在上個(gè)月，中介在小紅書上發(fā)布了新城玖瓏湖的甩賣房源，90㎡三房帶車位，房主報(bào)價(jià)僅228萬，令人破防。

相比之下，金隅紫京云筑的二手房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，單價(jià)穩(wěn)定在3萬以上。以二期為例，今年以來雖然成交套數(shù)不多，但單價(jià)基本在3.3萬/㎡以上。

多維對(duì)比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，較房?jī)r(jià)高位時(shí)期比，九龍湖部分小區(qū)的二手房?jī)r(jià)，確實(shí)正在經(jīng)歷腰斬的至暗時(shí)刻。

對(duì)此，業(yè)主在倡議書中總結(jié)現(xiàn)狀，提出解決方案。

現(xiàn)實(shí)行情是：原本，九龍湖相較于其他區(qū)域，房?jī)r(jià)降幅并不高，可是今年以來降幅明顯高于其他板塊，導(dǎo)致想置換的業(yè)主們?cè)馐芰瞬恍〉膿p失。

抱團(tuán)保衛(wèi)房?jī)r(jià)，鄰居們要怎么做？倡議書有理有據(jù)：

第一，金隅紫京云筑、萬科翡翠公園、萬科金域藍(lán)灣、保利中央公園、新城玖瓏湖、駿景華庭等小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)，聯(lián)合起來，拒絕惡性降價(jià)，讓房?jī)r(jià)真正止跌回穩(wěn)；

第二，只有房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)甚至企穩(wěn)回升，買房人才更有信心和底氣買房，業(yè)主的權(quán)益也能受到保障；

第三，不著急賣房的房主不再降價(jià)，可適當(dāng)調(diào)價(jià)至年初水平或下架房源，著急賣房的業(yè)主不再妥協(xié)降價(jià)，反而應(yīng)適當(dāng)提升至市場(chǎng)價(jià)。

03

業(yè)主們無奈抱團(tuán)保衛(wèi)房?jī)r(jià)的背后，九龍湖房?jī)r(jià)大幅下跌的邏輯是什么？銳評(píng)君認(rèn)為有多個(gè)方面。

首先，來自大環(huán)境的沖擊。

這一點(diǎn)很好理解，樓市還處在深度調(diào)整期，一二線城市房?jī)r(jià)逐步回歸理性。具體到南京，不光是江寧九龍湖，河西、大校場(chǎng)、新玄武等核心板塊，也難免經(jīng)歷房?jī)r(jià)洗牌。

其次，市場(chǎng)和買房人，掌握二手房定價(jià)權(quán)。

新房供應(yīng)緊缺的時(shí)期，九龍湖交付時(shí)間不長(zhǎng)的次新小區(qū)確實(shí)迎來一波行情。可隨著時(shí)間的推移，這些小區(qū)不可避免老舊，且產(chǎn)品設(shè)計(jì)已無法滿足不斷更迭的人居需求，自然更多由市場(chǎng)和買房人來定價(jià)。

還有，迭代新房對(duì)二手房?jī)r(jià)的沖擊也不可忽視。

這兩年，江寧核心區(qū)加大新房供應(yīng)，百家湖的百家臻園、鉑萃云灣；小龍灣的仁恒龍灣、嘉和華府；甚至是東山的金寧風(fēng)華等，從會(huì)所、景觀、戶型、精裝、四代宅等層面卷出新高度，無形中也對(duì)九龍湖的二手房?jī)r(jià)形成沖擊。

但話說回來，現(xiàn)在有置換需求的買房人，未嘗不能行動(dòng)起來。

當(dāng)下，二手房?jī)r(jià)明顯回落的同時(shí)，新房產(chǎn)品提檔升級(jí)、花式優(yōu)惠，且商貸、公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)至相對(duì)低位，置換的資金成本較前幾年降了不少。

04

早些年樓市行情還不錯(cuò)的時(shí)候，河西新城雙本部施教區(qū)內(nèi)的雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)、河西南招商雍和府、江寧小龍灣龍湖春江酈城等，憑著優(yōu)質(zhì)教育資源、板塊上升紅利等優(yōu)勢(shì)，業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)成功。

這兩年，抱團(tuán)漲價(jià)的小區(qū)和業(yè)主仍然不少，但更多是出于對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的無奈。

比如去年5月，鼓樓濱江中冶盛世濱江、深業(yè)攬江府的業(yè)主們聯(lián)手發(fā)布告業(yè)主書，呼吁鄰居們打響房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)

“周邊同檔次小區(qū)的交易價(jià)格穩(wěn)定在5.6-6萬/㎡左右，我們小區(qū)的房?jī)r(jià)卻與實(shí)際價(jià)值嚴(yán)重不符。我們要攜手并肩，共同守護(hù)房產(chǎn)權(quán)益。”

同樣是去年5月，河西中部翠杉園也加入“戰(zhàn)斗”，發(fā)文指出“有不良中介惡意拉低小區(qū)二手房?jī)r(jià)，多人精心做局設(shè)套，惡意打壓業(yè)主價(jià)格，嚴(yán)重?fù)p害翠杉園小區(qū)房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

向鄰居們強(qiáng)調(diào)“翠杉園位于奧體核心區(qū)域，靠近濱江風(fēng)光帶，以低密度著稱，無論周邊配置，還是小區(qū)環(huán)境與物業(yè)服務(wù)，都相當(dāng)宜居，希望房?jī)r(jià)少一點(diǎn)波動(dòng)，多一點(diǎn)穩(wěn)定。

銳評(píng)君認(rèn)為，個(gè)別低價(jià)成交的房源，并不能以偏概全。我們一直說，這背后有很多種原因，可能是投資客的離場(chǎng)出清，可能是司法案件的倒逼，也可能是同樣抄底的改善置換。

可以看到，今年以來，南京樓市在企穩(wěn)向好的路上堅(jiān)毅前行。

新房市場(chǎng)，官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，自去年11月以來，南京新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連漲五個(gè)月，以舊換新、公積金“全家桶”、房票安置等政策多管齊下，效果顯著。

土地市場(chǎng)，激烈競(jìng)拍226輪、刷新南京第二高價(jià)地的河西G28；角逐72輪，被金茂收入囊中的九龍湖G18；以及溢價(jià)成交的大校場(chǎng)G07、珠江路G05等，讓今年南京土地市場(chǎng)熱度不減，信心逐步回歸。

二手房市場(chǎng)，金三銀四南京的月度成交量都超9千套，并呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。成交價(jià)雖有小幅下滑，但整體量?jī)r(jià)企穩(wěn)。

我們相信，隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇、人口穩(wěn)定流入、城建配套愈發(fā)完善、新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)青睞南京、一攬子利好樓市復(fù)蘇的政策頻出等綜合作用，南京核心板塊的優(yōu)質(zhì)次新小區(qū)房?jī)r(jià)將觸底反彈，不妨給樓市、給未來更多時(shí)間，靜待花開。