4月法拍房供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高的同時(shí)，成交量也創(chuàng)下新低，且溢價(jià)率房源比例、成交率均有所回落。

◎ 文 / 馬千里

2025年4月，受關(guān)稅因素影響，國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)劇烈變化。短期市場(chǎng)情緒波動(dòng)牽引之下，作為與高凈值、資產(chǎn)管理群體相關(guān)性更密切的房產(chǎn)賽道，國內(nèi)法拍房市場(chǎng)也迎來了顯著變化。本月法拍房供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高的同時(shí)，成交量也創(chuàng)下新低，且溢價(jià)率房源比例、成交率均有所回落。本月法拍房新增掛拍量3.04萬套，環(huán)比上升53%；成交1244套，環(huán)比下降61%，66%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比下降12個(gè)百分點(diǎn)。

法拍房成交率進(jìn)一步下跌至16%，杭州、上海、廈門等城市本月法拍房成交率也下跌至二成以下，參拍者對(duì)于房源的選擇更加苛刻。本月法拍房掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率雙雙下行，且供求雙方折價(jià)率差距轉(zhuǎn)而縮小，意味著當(dāng)前成交的房源，更多的還是那些本身品質(zhì)較佳，宜居性或未來轉(zhuǎn)手預(yù)期更好的房產(chǎn)，而那些因存在較多瑕疵而有高折扣的房產(chǎn)，則難以獲得購房者的青睞。

核心要點(diǎn)

掛拍量：供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，4月新增掛拍3.04萬套，重慶連續(xù)5個(gè)月第一，上海百年洋房起拍價(jià)達(dá)47萬元/㎡。

交易量：縮量降溫，成交1244套，環(huán)比下降61%，創(chuàng)2024年以來月度新低，66%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比下降12個(gè)百分點(diǎn)。

成交率：全國平均成交率跌至16%，一二線中僅寧波、蘇州超過20%。

折價(jià)率：掛拍折價(jià)率與成交折價(jià)率雙雙下行，供求價(jià)格認(rèn)知亦在趨同。

后市展望

2025年4月，法拍房市場(chǎng)在供應(yīng)激增與成交銳減中進(jìn)一步分化。供應(yīng)端規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，新增掛拍量達(dá)3.04萬套，環(huán)比激增53%，但成交端環(huán)比驟降61%至1244套，全國平均成交率跌至16%，一二線城市中僅寧波、蘇州勉強(qiáng)維持在20%以上。溢價(jià)成交比例回落至66%，環(huán)比下降12個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)情緒明顯回落。

本月掛拍折價(jià)率（27.8%）與成交折價(jià)率（31.3%）差距收窄至3.6個(gè)百分點(diǎn)，且均延續(xù)下行趨勢(shì)，反映買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)知逐漸趨近理性。稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍受追捧，如深圳天鵝湖花園頂豪房源以15.5%溢價(jià)成交，而高瑕疵房產(chǎn)即使加大折扣也難以吸引競拍，市場(chǎng)“擇優(yōu)而購”特征凸顯。

不過，5月關(guān)稅協(xié)議的階段性緩和以及國內(nèi)穩(wěn)樓市進(jìn)度的持續(xù)推進(jìn)，為市場(chǎng)注入了新的積極變量。隨著關(guān)稅退回4月前水平，長三角、珠三角等外向型經(jīng)濟(jì)地區(qū)的就業(yè)與居民收入預(yù)期改善，疊加銀行“保交樓”專項(xiàng)貸款及公積金、存量房貸利率下調(diào)等政策的推進(jìn)，業(yè)主斷供風(fēng)險(xiǎn)有望回落，破產(chǎn)處置也有望減少。預(yù)計(jì)法拍房新增供應(yīng)規(guī)模將逐步下降，法拍房成交量、成交率也會(huì)逐步回升。而國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的動(dòng)蕩變化，也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)核心稀缺資產(chǎn)的價(jià)格韌性，上海百年洋房、深圳灣頂豪等資產(chǎn)將受到更多高凈值群體以及國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

01

掛拍量

供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，上海百年洋房起拍單價(jià)47萬元/㎡

供應(yīng)端方面，4月新增掛拍3.04萬套，環(huán)比上升53%，同比仍下降11%。起拍總價(jià)333億元，環(huán)比上升84%。新增掛拍套數(shù)、起拍總價(jià)均創(chuàng)下2025年新高。

從各城市情況來看，本月有5個(gè)城市新增掛拍套數(shù)超過500套，分別是重慶、鄭州、成都、江門、杭州。前5名城市合計(jì)供應(yīng)4154套，占全國供應(yīng)總量的13.7%，其中重慶連續(xù)5個(gè)月居于首位。

一線城市中，廣州新增掛拍量最高，368套，環(huán)比上升100%。深圳掛拍265套居于第二，環(huán)比增加64%，北京、上海分別掛拍170套和152套，同樣實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長。其中新增掛拍總價(jià)最高的城市是北京，達(dá)到23.4億元，還是4月份全國掛拍總價(jià)最高的城市。北京掛拍房源主力位于順義區(qū)掛拍總價(jià)達(dá)到14億元，占本月北京新增掛拍總價(jià)的61%，主要是由于楓橋別墅178套別墅重新上市所致。楓橋別墅原定于2024年11月拍賣180套別墅，后因案外人異議撤回，此次為第二次掛拍，掛拍數(shù)量減少了2套，起拍價(jià)從14.12億元下降至13.9億元。該小區(qū)緊鄰潮白河，周邊有富力灣、龍?jiān)穭e墅等成熟社區(qū)，但別墅群長期荒廢，后期經(jīng)營還需要巨額的翻新成本。

本月上海掛拍了一宗關(guān)注度較高的高總價(jià)法拍房標(biāo)的，起拍價(jià)2.5億元，單價(jià)47萬元/平方米。為長寧區(qū)新華路的兩棟花園洋房，1925年竣工，已有百年歷史。目前上海同類保存完好的老洋房僅約50幢，且多數(shù)為私人持有，公開流通極少。所屬區(qū)域曾是多國領(lǐng)事館及僑民聚居地，歷史文化底蘊(yùn)深厚。原房主已經(jīng)破產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，且擁有完整產(chǎn)權(quán)，此前曾以3.5億元掛牌二手房市場(chǎng)，但未能成交，此次起拍價(jià)下調(diào)28.6%，但仍是同類標(biāo)的房產(chǎn)的價(jià)格天花板。若最終以接近評(píng)估價(jià)成交，或?qū)⑺⑿律虾＠涎蠓拷灰椎男录o(jì)錄。

02

成交量

4月環(huán)比下降61%，溢價(jià)成交比例亦有所回落

成交方面，4月典型城市法拍房成交1244套，環(huán)比下降61%，同比下降71%，創(chuàng)2024年以來月度新低。本月競拍熱度也出現(xiàn)回落，66%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比下降12個(gè)百分點(diǎn)；7.3%的房源競拍次數(shù)超過100次，環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，主要是低溢價(jià)的房源占比明顯下降所致。

本月深圳法拍房成交套數(shù)躍居首位，共計(jì)60套，溫州、廣州也超過50套。就金額來看，深圳以4.6億元同樣排在第一，上海以1.5億元排在第二，此外還有杭州、北京超過1億元，其他城市均在1億元以下。

本月成交總價(jià)最高的單套房產(chǎn)，來自深圳天鵝湖花園二期，起拍價(jià)3921萬元，經(jīng)過31輪競價(jià)后成交，成交價(jià)達(dá)到4529萬元，溢價(jià)15.5%，但仍低于評(píng)估價(jià)二成左右。該房產(chǎn)曾于2024年12月以2544萬起拍（3.9折），但因故撤回后于2025年重新上架，此次起拍價(jià)上調(diào)至3921萬。盡管折扣收窄，但仍低于市場(chǎng)價(jià)30%，且對(duì)比同小區(qū)二手房（22萬/㎡）仍有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)。該房產(chǎn)建筑面積293平方米，成交單價(jià)約15萬元/平方米，仍遠(yuǎn)低于同小區(qū)的二手房價(jià)格。該房產(chǎn)雖然涉及多起借貸糾紛，且存在雙重抵押和查封記錄，但是憑借足夠的價(jià)格折讓，仍然吸引了多方參拍，并最終以溢價(jià)成交。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境之下，稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資價(jià)值依然為眾多投資者和高凈值人士青睞。

03

成交率

4月成交率延續(xù)下探，一二線中僅寧波、蘇州成交率超過20%

據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，4月法拍房成交率16%，較上月下降3個(gè)百分點(diǎn)，同比持平。結(jié)合成交中溢價(jià)比例下降的事實(shí)來看，法拍房交易的熱度再度出現(xiàn)回落。

分城市來看，重點(diǎn)城市匯總本月僅有寧波、蘇州成交率超過20%，在10-20%之間的城市也僅有7個(gè)，大量城市本月法拍房成交量已經(jīng)跌至10%以下。4月一二手房成交表現(xiàn)雖然尚可，重點(diǎn)城市交易量同比表現(xiàn)不錯(cuò)，但是受季節(jié)性因素，以及國際形勢(shì)引起的市場(chǎng)變化影響，法拍房成交率還是出現(xiàn)了大幅下跌。

04

折價(jià)率

掛拍折價(jià)率與成交折價(jià)率雙雙下行，供求價(jià)格認(rèn)知亦在趨同

4月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為27.8%，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)下降之勢(shì)；成交法拍房平均折價(jià)率31.3%，環(huán)比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下2024年四季度以來新低。掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率相差3.6個(gè)百分點(diǎn)，再度回落至近期均線附近，受短期市場(chǎng)情緒波動(dòng)的影響，法拍房供求雙方的價(jià)格認(rèn)知再度趨同。而折價(jià)率的雙雙回落，則在側(cè)面反映了參與者對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)的信心。

對(duì)比掛拍和成交折價(jià)率差異，一拍房源相差3.7個(gè)百分點(diǎn)，較上月縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)，二排房源相差3.5個(gè)百分點(diǎn)，較上月縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；變賣房源兩者相差1.1個(gè)百分點(diǎn)，擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，4月供求折價(jià)率差距的縮小，主要是由于一拍和二拍成交房源的初始折扣下降所致。疊加本月成交量和成交率的回落來看，意味著當(dāng)前成交的房源，更多的還是那些本身品質(zhì)較佳，宜居性或未來轉(zhuǎn)手預(yù)期更好的房產(chǎn)，而那些因存在較多瑕疵而有高折扣的房產(chǎn)，則難以獲得購房者的青睞。

排版：鳥姐

以上代表克而瑞研究中心團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

轉(zhuǎn)載注明出處：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)多謝配合