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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 掘金醬

在日本，一棟木造的房子都能賣到400多萬了？

據日經新聞報道，在剛過去的4月，東京23區新建一戶建平均售價已達到8078萬日元（約合人民幣402萬元），首次突破8千萬日元大關。

“過億的公寓、破百萬的獨棟，還有搖號也買不到新房，以及被瘋搶的一整棟樓……”

東京樓市仿佛被壓制太久的彈簧，房價一口氣追回過去30年，終于有點像發達國家的模樣了。

只不過，拋開成交談房價，多少有點耍流氓。

這次，不妨用最直接的交易數據，了解真實的東京不動產市場現狀。

先從開頭提及的一戶建看起：

東京一戶建房價波動，銷量猛增，庫存微漲。

最新數據顯示，截止2025年3月，東京23區新建一戶建的均價為8078萬日元（約合人民幣403.3萬元），3年來漲幅近5成。

另一邊，二手一戶建的價格則有所回落。

截至今年4月，東京二手一戶建的成交均價為3840萬日元（約合人民幣191.7萬元），同比降低5.7%。

房價波動，也沒有影響到成交量。

同月，東京二手一戶建的成交量達到1777件，同比增長45.3%，連續第六個月增長。

具體而言，東京二手一戶建的平均土地面積為151㎡，建筑面積為102㎡，房齡24.2年。

銷量暴漲的同時，一戶建的竣工量也在同比增長45.3%，二手一戶建的庫存不降反增，同比增加了9.5%。

提到一戶建，優缺點其實都很明顯。

優點是占地面積大，近年來公寓的價格又高漲，一戶建可以說是“量大價優”，而且能拿到一塊完整的土地。

缺點，“房子”部分根本不值錢，而且是一戶建通常離市中心有一定距離，維護還需要額外的時間和精力。

對于日本大部分有2個以上孩子的家庭而言，一戶建可謂瑕不掩瑜，是購房時的優選。

再看最多人關注的公寓。

近年來，東京公寓重回的“天價”是眾所周知。

數據顯示，東京新房和二手房，成交量和成交價雙雙暴漲，庫存急降。

先來看第一組圖表：

據不動產經濟研究所的統計，今年3月，東京23區新建公寓的平均售價為1.49億日元（約合人民幣741.4萬元），已是連續第11個月突破1億日元。

二手公寓也是如此，4月東京二手公寓的成交均價為5047萬日元（約合人民幣251.44萬元），連續60個月上漲。

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房價接連上漲，成交量絲毫不見少。

4月東京二手公寓成交件數約3950套，同比增長21.5%。

僅僅是東京這么點地方，平均每天賣掉上百套房，大家可以想像得到轉售速度。

看第二張圖：

截止今年4月，東京二手公寓的庫存還有約4萬4千件，同比下降4.4%，這也是自2024年5月以來，連續第12個月下降。

公寓備受青睞的原因，首先是地段通常較好，租客群體多，基本不愁租、更不愁賣，收益可觀也保值。

所以就算售價居高不下，還是會有很多人將公寓作為投資首選。

最后，再看看近年來深受海外矚目的整棟樓。

在日本，整棟樓又包括整棟住宅樓、整棟寫字樓、整棟商業樓。其中，辦公樓的發展態勢尤其迅猛。

2025年第一季度，東京現存辦公樓（建成一年以上）租金指數達到了165.81，飆升至17年來的最高水平。新建辦公樓的租金指數攀升至203.08，暴漲20%，創下32年來最大漲幅。

租金一路飆升，地價也水漲船高。

2024年，占據全日本商業地價排名首位的，是東京中央區銀座四丁目的山野樂器總店所在地，地價高達高達6050萬日元/㎡（約合人民幣295萬元）。

比價格漲勢更可怕的，是市場上幾乎供不應求的狀態。

根據CBRE的預測數據，2024～2028年間，東京新建辦公樓的供應量將減少17萬坪。

供應量下滑，直接體現在東京都心的辦公樓中。

根據三鬼商事的統計數據，今年4月，東京都心5區（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區）寫字樓空置率已經降到3.73%，連續9個月低于5%的供需平衡值。

租金創新高、供需嚴重不平衡，這一切都離不開海外投資者的助推。近年來，黑石集團、KKR、新加坡凱得投資等紛紛出手，不斷刷新日本樓市交易價格。

根據仲量聯行（JLL）的統計數據，2024年日本商業用不動產的投資總額高達5.5萬億日元，其中近兩成都來自海外投資者，同比增幅高達七成。

一來，日本銀行更愿意貸款給投資一整棟樓的海外買家；二來，加入杠桿，收益也能更大化，而且還能拿到一整塊位于核心區的土地。

東京樓市這塊投資熱土，正吸引著全球的目光。

一個個數據的背后，都是集體行動的證明。

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