大家幫2025年北京市場的第7篇推送

當“好房子”不再是稀缺品，那什么樣創新還能吸引買房人？

今年到目前為止，北京單價8W+豪宅市場中，海淀和朝陽成為絕對的頂流。

1-4月，北京單價8萬+豪宅市場成交套數破百的5個新房項目中，海淀占4個，朝陽占1個，放大到前10名，海淀、朝陽則各占4個。

圖源京樓銷售排行榜

尤其是3月份海淀三杰先后亮相，迅速霸占北京豪宅市場，以“三足鼎立”之勢成為整個北京新房市場的焦點。

同時，北京宸園在經過2024年僅入市3個月拿下全北京探花的傳奇后，進入2025年繼續強勢表現，成為京樓排行榜TOP3的常客。

圖源京樓銷售排行榜

如今五月底，海淀和樾雙雄、朝陽宸園系列也進入尾聲，但傳奇似乎還在延續。

海淀朱房雙子分別完成亮相，朝陽三間房雙雄剛剛完成聯動，大興新城西、黃村豪宅也在摩拳擦掌，順義溫榆河豪宅也伺機而動。

北京豪宅，在6月開始集中發力，今兒咱們說海淀和朝陽。

關于更多北京豪宅信息，你有啥內幕和包哥分享嗎？或者你想隨時收到最新的一手消息，都可以加包哥微信，咱們群里聊去。

海淀

臻澐、海晏亮相朱房

朱房雙子先后在5月15日和28日亮相。

臻澐、海晏位置圖

臻澐是華潤+中鐵+招商當時一起拿的地，最后由更懂海淀、更懂朱房、更懂清河的華潤操盤。

為什么說華潤更懂？因為海淀二手房傳奇清河橡樹灣，就是華潤打造的，而臻澐就在清河橡樹灣的西南側。

臻澐的位置有個天然的優勢，就是向西可以眺望西山，南側就是清河，高層向西南方向眺望，還能看到清華、北大和圓明園。

圖源華潤置地北京官微

而且，為了最大程度的享受西山的景觀資源，臻澐在樓棟上采取了錯棟排布，做到了西邊戶，戶戶能觀西山。

臻澐樓棟效果圖

說到西山，臻澐此次還在園林中設計了四季花廳，能把夕陽框進畫面，想想都好看。

四季花廳效果圖

臻澐在發布會上也公布了很多產品信息，臻澐是華潤置地按照好房子樣板來打造的，也公布了在政策牽引下自己的好房子體系，在策略層總結為“三好十二優”。

在當別家的好房子還在卷得房率等前端環節時，華潤已經在卷業主、卷服務等末端環節，顯然華潤對好房子的認知已經進入next level。

華潤置地好房子體系

在包哥看來，臻澐在做豪宅方面，沒有選擇高高在上，而是愿意“聽人話、辦人事”，這在豪宅項目中非常難得。

比如臻澐此次的產品是通過大量的客研之后落地的，在此基礎上它打造了：

華潤置地首個“靜音住宅"、首個全屋健康燈光系統、與孩子“共同成長”的學習空間、讓智能化從好用到好用。

幾乎每一個設計細節都可以說三天三夜的程度，想了解的加包哥微信（maifangdjb01），我發你詳細資料。

而臻澐隔壁的建發海晏，也在昨天（5.28）舉辦了盛大的全球發布會。

海晏這場發布會，主打一個“北京情節”，也引發了業內的朋友圈刷屏，齊贊用心。

圖源建發海晏

海晏在前兩天開了樣板間，采用了驗資看房的模式，300平以下驗資500萬，300平以上的驗資1000萬。

包哥以媒體身份搶先看了樣板間，再結合他們的發布會的內容，真的是在物質和情感上，給足你獲得感和滿足感。

首先建發標志性的大門，也用在了海淀朱房，這似乎已經成為建發豪宅的標配。

售樓處海晏大門模型

海晏的產品給包哥印象最深的有三個細節：

一個是“陽臺”的設計給海淀新房帶來了新的突破，它在自己的所有戶型中，客廳部分都設計了一步陽臺，寬30公分。

海晏183平4居戶型

這30公分，實際上并未有什么大的作用，但這讓客廳能設計落地窗，還能設計滑軌門，而非傳統的只能設計窗戶。

包哥，將它稱之為“向外30公分的自由”。

還有一個細節，就是海晏含石量非常高，從進門前的門牌位置，到入戶玄關再到地面、客廳背景板、衛生間臺盆等等，都是奢石。

而且，海晏還尊重業主個性化需求，可以從五種奢石中選擇自己喜歡的，進行鋪裝。

5種奢石展示

最后一個細節，就是海晏為了做到“靜音社區”，全屋窗戶都采用的旭格門窗，甚至連衛生間的窗戶都不例外。

朱房雙子的產品面積段，臻澐主要是134平—275平，海晏更大些，最小183平，最大要345平，二者在180和200面積段有部分重合。

價格方面，海晏應該要比臻園高。

不過，不管是臻澐還是海晏，都有自身獨特的亮點，不出意外，他們將成為繼功德寺雙雄之后，北京樓市又一組頂流。

想要臻澐、海晏詳細資料的，加包哥微信，我私下發你。

朝陽

朝觀天珺、滿曜聯動三間房

好的關系，一定是互相托舉，彼此共榮。

這樣的畫面，包哥在朝陽三間房的兩個項目看到了。保利朝觀天珺和金茂滿曜兩個項目，彼此喊話，互相致敬。

金茂、保利互動海報

包哥聽說，保利和金茂的高層領導，都曾在不同場合向兩個項目的操盤團隊明示，朝觀天珺和金茂滿曜是“競合關系”，兩個項目不搞惡性競爭，更不搞價格戰，要專心做好產品和服務，提升區域板塊的價值，最終實現共贏。

講真，這樣“有愛”的畫面，包哥已經很多年沒看到了，一瞬間仿佛又回到了樓市黃金時代，那個幾乎沒有競品，全是友商的年代。

回到兩個項目。

今年2月11日，保利聯合金茂一起拿下朝陽三間房0006、0007地塊，后雙方決定各自開發一個地塊，0006地塊由保利開發，定名朝觀天珺，0007地塊由金茂開發，定名為滿曜。

三間房項目位置

無論是朝觀天珺還是滿曜，都是保利和金茂，各自在產品線上使出渾身解數。

不搞競爭，做好自己，是兩個項目給包哥最大的感受。

首先，朝觀天珺，名副其實的雙鐵盤，北側距離褡褳坡地鐵站直線200米，西南側是在建的22號線定福莊站，直線距離800米左右。

朝觀天珺這次也是在產品上下足了功夫，其中最大的亮點就是139平四居的戶型，實際使用率趨近100%。

朝觀天珺139平4居戶型圖

要知道，這是在朝陽啊，得房率接近100%，有什么意義不用包哥多說了吧。

朝觀天珺的設計細節方面，我們還以139平戶型說，南向3面寬全部設計內嵌陽臺+落地窗，北向設備平臺也全部都包在室內。

還有一個細節，就是139平整套房子的8個窗戶全部采用外凸設計，這又拓展了室內空間。

而且這個139平4居還設計了2.5衛，以0.5衛的設計，為老人房配屬了專門的衛生間。

另外，朝觀天珺還有92平、122平還有最大157平三個面積段戶型，私信包哥拿高清戶型圖和資料。

包哥還想重點提一下朝觀天珺的園林設計，它打造了五進園林、五重橋景，還形成了九章如意園和兩大景觀環線的園林系統，中央園林面積突破萬平米關口，甚至從不同角度觀察，都能形成不同的視覺效果和景觀。

朝觀天珺園林效果圖

而滿曜是金茂“金玉滿堂”新產品系中，滿系首個北京落地項目。

包哥聽說，金茂從上至下非常重視滿曜項目的呈現，集團高級領導甚至親自對項目規劃設計方案把關、調整。

一般集團開始重視，那項目肯定差不了。

包哥覺得最吸睛的是金茂滿曜“藍色的大門”，項目在社區主入口打造了150米的“超級界面”，首次使用特制陶板構建外立面，愛馬仕同款的藍綠色陶板為金茂專門開模定制。

好看，獨一無二的好看。

社區大門效果圖

產品面積段方面，金茂滿曜比較純粹，116平-159平，最高的實際使用率也基本上接近100%。

包哥最喜歡159平3居，金茂滿曜沒有追求南向4面寬，而是把更大的面寬尺度放給了客廳和南向雙套房，客廳面寬達到6.3米，南向主臥面寬3.8米，南向次臥面寬也有3.2米。

金茂滿曜159平4居戶型

同時，這個戶型做到了餐客同款，整個餐廚客空間超過75平，尺度感拉滿。

滿曜的“含石量”非常高，多處采用石材鋪裝。其中電視背景墻鋪裝巴西魚肚灰石材，地面鋪裝月光米黃石材，高級且極具審美。

還有金茂的傳統強項科技系統，滿曜必須配備。與其他豪宅項目的科技系統相比，金茂的科技系統已經是一套非常成熟的體系，運用起來也更加得心應手。

豪宅相比于剛需盤來講，不僅在于裝修標準的高，更在于設計細節的極致追求，而這點也是包哥想看豪宅的原因，因為你總能從中感受到“有錢人的生活”。

近期即將入市豪宅項目，今兒咱們說的是海淀和朝陽篇，這兩個區域每個區域都是兩個貼面，但各有特色的項目。

不出意外，海淀、朝陽將成為北京6月之后的樓市焦點。

當然，不止這兩個區域有豪宅，豪宅也不一定全是8W+以上，每個區域都有每個區域的豪宅。

下周，咱們繼續講。

以上。

關于海淀臻澐、海晏，朝陽朝觀天珺、滿曜，你還有什么想說的，或者想要詳細資料，加包哥微信，咱們私聊去。

個人觀點 僅供參考