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?招商望海玥營銷中心電話：400-013-9098【營銷中心已認證】????提起深圳灣一線海景房，我們首先想到的應該是半島城邦的270°海景大平層與雙璽花園的頂豪傳說。

但現在，深圳灣的海岸線上卻有一個“特別項目”正悄然攪動市場——有別于鄰居們以大戶型為主，這個即將入市的蛇口新盤「望海玥」，將帶來稀缺一線海景小戶型，是深圳灣海岸線唯一低總價上車盤，期待值拉滿。

今天來評測下深圳灣海岸線上最特殊的存在——以小戶型、低總價、一線海景切入核心區的「望海玥」。

項目推售389套公寓產品，預計本周六正式推售，感興趣可以進群關注項目動態！

一、深圳灣稀缺一線海景小戶型

“鄰海”，是望海玥最大的身份標簽。其最大賣點深圳灣前排海景，擁有不可復制的景觀資源。

項目位于望海路與灣廈路交匯處，濱海生活配套豐富，且具備一線海景資源優勢。項目西鄰海上世界，東靠歌劇院和深圳灣口岸，南側直面深圳灣海岸線，下樓即達濱海長廊，與大家熟知的半島城邦豪宅區僅隔一個漁港。

望海玥所在的深圳灣海岸沿線，是整個深圳樓市最具價值的區域。這里集中了深圳最優越的自然資源和城市資源：

山、湖、林、河、海，自然資源齊聚；

總部基地、金融中心、摩天地標、自貿區，CBD氣質十足；

超星級酒店、游艇會、郵輪母港、各類綜合體、名校，圈層“BUFF”拉滿；

藝術館、博物館、科技館、體育館、歌劇院、公園公建配套林立，居住舒適度非常高。

稀缺的資源構成了深圳灣海岸沿線資產的獨特性，尤其是獨特的南向一線海景資源，使得一眾豪宅社區頂住市場的考驗。

環顧整個深圳灣，沿海岸線從深圳灣壹號、三湘海尚、翡翠海岸，到半島城邦、雙璽、新璽等一眾豪宅，無論是住宅還是公寓產品，基本都是大戶型為主，上車門檻也非常高。

與望海玥隔路相望的半島城邦一期，前排看海景的都是164㎡以上的大戶型，價格要去到單價15萬/㎡以上，上車門檻2300萬+。

西側的雙璽三期，前排無遮擋的1~3棟都是200到400㎡+的大平層單位，上車門檻3500萬+。

值得注意的是，這兩大頂豪社區，基本上所有小戶型都不在樓盤較好的位置。

半島城邦一期的小戶型，要么完全沒有海景，要么就是被遮擋了大部分，沒有真正前排景觀的。雙璽三期的小戶型，集中在5棟，靠近望海路，被調侃是在為里面1~3棟大戶型擋噪音用的。

而這，恰恰也就體現了望海玥的稀缺之處。

尤其是此次推出的公寓產品，位于深圳灣海岸線前排位置，妥妥的一線海景，是深圳同類面積中罕見的一線海景70年產權公寓產品。

望海玥包括2棟住宅和1棟公寓。項目公寓距離海岸線更近，景觀優勢也更佳，44-60㎡的一房一廳戶型，也能實現南向瞰海的MAX全幕海景。

作為片區唯一的小戶型新盤，以更低的上車門檻，卻能享受一眾豪宅大平層才能擁有的一線海景，差異化優勢明顯。

二、深圳灣海岸唯一“酒店式服務”公寓

望海玥的另一核心亮點是服務。

作為整個深圳灣海岸線唯一酒店式服務的公寓產品，望海玥在硬件及服務上比肩高端酒店，有很強的產品稀缺性。

招商蛇口的酒店式服務體系，歷經40余年高端物業、酒店運營沉淀。旗下物業品牌招商積余，服務招商雙璽、招商璽等一眾豪宅。旗下的伊敦品牌，在公寓住房方面有40余年的運營服務經驗，產品線有“壹棧”、“壹間”、“壹棠”三大中長租公寓品牌，分別對應青年白領、城市精英、高端商務客群。

望海玥針對公寓產品所打造的「海玥」酒店式服務體系，對標伊敦「壹棠」，打造品質服務式公寓，主要客群為跨國企業高管、國內商務精英。

「海玥」酒店式服務體系包括三大維度：

1、室內全區域清潔、床品清潔、衣物洗護、車輛清洗、下午茶、自助宵夜、運動健身課程等在內的酒店服務；

2、酒店折扣、商場會員、老年養護、康養醫護、環球出行等在內的業主權益；

3、以及寵物美容、寵物寄養、寵物代遛、貓砂清潔、寵物上門除毛等增值服務。

相比貼上“酒店式住宅”、“酒店式公寓” 標簽而盲目堆砌硬件的一些樓盤，望海玥推出的「海玥」酒店式服務體系，是以酒店服務的深層邏輯去與社區生活做融合，這主要得益于招商蛇口40余年高端物業、酒店運營的沉淀。

此外，如果從租賃角度來看，望海玥也有著非常明顯的優勢。

一方面，望海玥位于深圳灣望海路門牌位置，海陸空鐵四維立體交通，周邊承接山海旅居、香港出入境、跨國旅居、前海后海CBD等多維度磅礴客流，區位優勢明顯，租房需求旺盛。

另一方面，公寓的租金價格與其品質、服務強掛鉤，項目依托招商蛇口的品牌實力，存在一定品牌溢價和高端調性。

從公開的市場信息可看到，招商蛇口旗下伊敦打造的泰格壹棠酒店式服務公寓，租金在238-333元/㎡左右，按這個區間去估算，回報率可觀。

據悉，項目共推售389套36-60㎡1-2房公寓產品，備案均價為8萬/㎡，總價232萬起。

主力戶型有四個：

60㎡左右的兩房一廳A戶型 備案總價約：472-588萬

44㎡左右的一房一廳B戶型 備案總價約：314-399萬

46㎡左右的一房一廳C戶型 備案總價約：369-444萬

36㎡左右的一房D戶型 備案總價約：232-277萬

如果按照租金250元/㎡左右計算，租金回報率大概有3%-4%左右。

三、項目簡介

望海玥涵蓋1棟公寓、2棟公寓和商業。

住宅共395套，其中包含有回遷房（已選房完畢），戶型為67-125㎡2-4房；商務公寓有389套，均為可售單位，戶型為36-60㎡1-2房。

從樓棟分布來看，項目公寓部分距離海岸線更近，景觀優勢也更佳，部分戶型擁享深圳灣海景。而住宅部分的視野則會受公寓或周邊其他住區樓體影響，有一定程度的遮擋。

可以看出，項目產品定位是比較清晰的，住宅與公寓的面積段完全錯開，前者主要瞄準蛇口的剛需及改善家庭。后者則受眾更廣，包括國外海歸人群旅居、年輕群體過渡需求、女性婚前資產配置、為父母/子女置業等，都是這種核心一線海景公寓的主要客群。

交通方面，項目距離2/8號線東角頭地鐵站約200米，2站到海上世界，4站到后海。未來還將會有13號線二期與東角頭站接駁，屆時還可直達深圳灣口岸、高新園、西麗高鐵站等。開車則可通過門口的望海路連接沙河西路、濱海大道等城市主干道，通勤還算便捷。

商業配套方面，項目位于后海-深圳灣超級商圈，體量超100萬㎡。涵蓋深圳灣萬象城約22.9萬㎡、K11 ECOAST、海上世界、約5萬㎡集中式商業等。

獨特的濱海配套+稀缺的南向海景資源+低門檻上車小戶型，使得望海玥成為了今年深圳關注度最高的項目之一。

四、項目評價

【賣點分析】

1、蛇口核心占位，地段非常能打；

2、深圳灣自2003年規劃至今，尚未銷售過36-60平面積真公寓。未來沿海岸線也沒有地塊可以開發。

3、部分戶型可看深圳灣海景，不可復制的頂級景觀資源；

4、極強的居住價值：深圳灣濱海生活+蛇口獨特煙火氣息，生活氛圍濃厚；

5、典型地鐵口物業，交通便利；

6、真公寓+70年產權+精裝交付；

7、招商蛇口品質服務，居住舒適度高，租金高。

構成望海玥項目最大賣點的，其實是多方位的“稀缺”：

片區供應稀缺，一線海景稀缺，小戶型產品稀缺，地鐵口項目稀缺，自身貨量稀缺。

多方位的稀缺性，使得其明明只是一個低總價上車盤，卻能夠有類似中信東角頭、半島城邦五期等頂豪一樣的熱度。

哪怕自身有著部分抗性，也不影響其受眾眾多，包括被低總價引來的首置客，被地段打動的板塊忠粉，被深圳灣海景打動的精英新貴，被稀缺性和不可復制性召來的投資客。

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