上海樓市止跌回穩的目標尚未完成，但是市場已經開始變冷了：

二手的價格仍在震蕩，上海大量的新房仍然銷售不佳，郊區的地塊土拍仍未恢復。

929帶來的上海樓市火熱行情，已經接近尾聲：

截止到5月27號，本月共網簽18623套，預計全月只有21000套出頭，勉強保住榮枯線。

隨后的六七八盛夏，歷年都是淡季，數據大概率要繼續下降。

但是比較尷尬的是：

經過過去幾年527、929等的刺激，上海樓市的本土購買力已經大量消耗；

如果繼續在本地購買力上下功夫，大概率難以延續929的市場行情。

接下來上海樓市想要止跌回穩，方向貌似已經在眾多小作文里體現出來：

放開限購，讓外地人來上海買房，才能托舉住上海樓市只跌回穩。

上海樓市，從未如此渴求外地人來救市。

什么是最健康的樓市狀態？

最健康的樓市狀態肯定是：

人口不斷大幅度導入，接盤剛需住宅；

改善購買力有序置換，拖住置換鏈條金字塔；

頂級富人購買具備稀有價值的豪宅去扛起價格天花板。

樓市的供應要匹配購房者的需求，進而有效地調控市場。

上海樓市當下最核心的第一問題，肯定是剛需購買力不夠用了。

從人口變化上來看，上海的人口總量已經維持在2450萬附近多年。

即便通過人才引進等方法的確是優化了人口結構，但是無法掩蓋總購買力數量沒有實際增長的困境。

這直接帶來的問題就是，上海的剛需住宅十分難賣。

上海的剛需住宅，就是老破小和遠大新，也是過去幾年跌的最慘、最難賣的房子類型。

眾所周知，如今這輪樓市行情是由置換改善購買力來推動的：

2015年上車買房的100多萬戶家庭開始置換，才有了近期的改善浪潮。

改善的前提肯定是先賣掉手里的房子，而這套房子大多都是早年上車時買的老破小或者遠大新。

但是這些房子面對的市場里，可沒有十幾年前那么多要上車的年輕人了。

供應嚴重大于需求，這才造成了很多老破小和遠大新至今價格還在下跌。

而且比較麻煩的是，之前幾輪刺激，也嚴重透支了當下市場的剛需購買力。

1214、527，上海逐步通過降低首付、降低年限、降低利息多種方案，的確是刺激了一部分剛需購買力上車，但是我們當時就在文章里上海這些區域，賣瘋了！？提醒了風險：

這些刺激本質上是在挖掘存量，反而透支了后市本就要上車那些年輕人的購房需求，對后市是利空。

當下，市場也正在面臨購買力不足的反噬：

即便市場火了半年，大量降價的老破小、遠大新仍然拖著全市的價格沒有回穩。

市場到底有多缺剛需？

舉個實際例子：

現在五大新城的新房都開中介分銷，以前五大新城的新房主要靠中介找市區的年輕人來買房；

現在年輕人不夠用了，他們的主要客戶來源已經變成了挖掘當地本地人上車改善置換了……或者趁著資格放松再買一套。

剛需資產是樓市的基石，剛需住宅房價不穩，整個樓市止跌回穩自然就十分困難。

而想要讓這些剛需資產價值穩住，辦法無他，唯有打開資格，讓外地人來上海買房，才能幫助上海樓市價格站穩。

郊區的新房好賣了，遠大新和老破小賣的上價格了，才能讓價值向上傳導，讓整個樓市止跌回穩。

房子不會賣，價格不好談

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改善購買力驅動本輪行情已經是共識；

但是大家可能沒有意識到，即便是改善購買力其實也不太夠用了。

最近又一個很典型的現象，就是上海市區豪宅新房的買家中，上海人的比例正在大幅度下降。

市中心的豪宅主體買房人已經由本地人變成了二代滬漂為主的外地人。

在去年年初，新房豪宅大量供應初期，中海順昌玖里、濱江凱旋門、外灘壹號院三盤的認籌人員中，上海本地310的比例也達到了50%以上。

但是經過一年的消耗，上海的新房豪宅認籌中，上海本地310的比例已經大幅度下降，跌到了30%左右。

雖然豪宅不能代表全部市場，但是至少這個數據還是可以反映出：

以本地人為主的上海本地改善購買力在過去幾年的倒掛市場、改善驅動市場之下，已經大量消耗。

而二代滬漂中（10年之后）的富豪數量，是遠遠無法和老上海和一代滬漂相比的（人口基數小），預計不久的將來，上海的豪宅購買力也不夠用了。

雖然江湖有言，上海的頂級購買力深不見底，但是實際上這個真的就是當個笑話聽就好了。

這幫人只是沒有經歷過五六年前，市區新房豪宅開分銷都賣不掉的那幾年。

當下大家還愿意上車，很大程度上也是因為豪宅仍是有利可圖，另外就是改善需求仍在釋放，沒有完全見底。

第一段開頭我就說過，健康的市場豪宅一定要限制供應量保證其稀缺性，但是當下市場其實是和其相悖的：

而本輪豪宅的大量供應，已經注定會造成一批老牌豪宅被淘汰，價格斷崖下跌；

更麻煩的是，后續上海新房豪宅的供應量仍然巨大。

舉個例子，上海的風貌別墅價格動輒20-30萬一平，總價4000-3個億都有，光是這種產品的體量，就已經足夠嚇人了。

你可以吐槽這種房子不像豪宅、私密性差，但是一定不要忽視定價體系的合理性，當市中心的別墅越來越多且賣不掉甚至要打折的時候：

大平層真的能夠獨善其身嗎？

豪宅是上海樓市扛住價格天花板的標尺，如果豪宅崩了，覆土之下安有完卵？

當下，想要讓上海豪宅市場安穩落地，放開門檻讓全國富豪來上車，也幾乎是必然選擇了。

這些房子可以買了沒人住，但是不能賣不掉。

而中產房，處境也是十分尷尬。

一方面，中產社區本身都具備一定的稀缺性，在大量改善購買力的沖擊下其實不少價格已經微漲房價跳漲，上海這些地方房子賣空了！。

市區的中產定位新房們也在漲價，比如大寧、曹家渡、四川北路、天山，都在給二手抬轎子。

但是樓市是一個整體：

如果剛需市場不恢復，中產手上的房子原來能賣500萬，現在賣400萬，那也相當于購買力萎縮了，能買的房子總價也會下降。

如果豪宅市場淘汰的豪宅多了價格下跌擠壓中產房，或者新房豪宅賣不動了市場行情傳導，中產社區自然無法獨善其身。

綜合說下來，想必大家也清楚。

接下來上海樓市想要全面穩住，最重要的一步，就是進一步放開限購，讓"外地人們"來上海買房。

從我們實際的體感來看，其實之前的幾輪調整，已經給市場買賣雙方做了足夠的準備。

第一：上海的首付門檻已經足夠低，以前需要賣掉杭州、蘇州市區的房子才能置業上海，現在賣掉老家縣城的房子也足夠買入上海。

不管你愿不愿意接受，如果資格允許，上海樓市的手已經可以伸到縣城

第二：經過之前幾輪的購房資格放松，已經有足夠多、有意愿在上海買房的外地人提前關注起了上海樓市，就等著市場打開。

去年929之后，我們已經接到了多組外地客戶的咨詢，部分給孩子買，部分給自己買養老，也有少部分tz，大家都是蓄勢待發。

尤其是上海的頂級豪宅風貌別墅們，我們已經知道很多外地城市的首富、實業巨頭買入，還有大量的富豪購買力只是等著資格放開就入場。

第三，上海如果愿意打開口子，人口導入從來都不是問題。

從當下看，上海是全國最現代化，文明程度最高，最為宜居的城市；

從未來看，上海是華東江河流域最為完整的一片平原，未來的困住上海的只有面積，潛力無比巨大。

如果上海全部轉為增量吸引策略，人口、產業，都只是時間問題。

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結語

當然，也有很多朋友會擔心，上海把外地人都吸引來了，會虹吸當地的樓市購買力造成當地的房價下跌。

我覺得這點有些過分杞人憂天了。

簡單一點說，大部分愿意來買的一定是有閑錢的，不是真的賣房賣業移居的。

在原本城市有家有業、正在奮斗的沒有理由也沒必要來，大概率也不會來。

一個不缺錢不缺房子的人，他不會因為買一套上海的房子掏空自己原城市的所有基業，大可不必擔心。

而且讓能消費的人去消費，本就是最合理的刺激方式。

只是之前上海的房子一直有消費門檻，因此很多人去消費了深圳。

如果上海樓市放開，自然上海是首選。

篇幅有限，關于上海樓市后市的走向變化，歡迎聯系我們聊聊，也可線下沙龍一起交流討論未來幾年行情的變化。