一張微信截圖在朋友圈瘋傳，房貸壓得喘不過氣的李明心跳加速，手指懸在房產(chǎn)中介號(hào)碼上，只差一步就撥出去。

6月1日清晨，南京不少購(gòu)房者微信群開始流傳一則“重磅消息”：南京開放“以債換房”政策，聲稱“網(wǎng)債不用還可直接置換房子月供且無首付”。焦慮的房貸族們紛紛轉(zhuǎn)發(fā)，仿佛抓住了救命稻草。

當(dāng)天下午，南京網(wǎng)絡(luò)辟謠公眾號(hào)迅速發(fā)布官方聲明：根本沒有這回事。經(jīng)南京市房產(chǎn)部門和人行江蘇省分行核實(shí)，該市從未出臺(tái)過“以債換房”相關(guān)政策。

這場(chǎng)鬧劇僅存活一天就被扼殺，但謠言傳播速度之快、范圍之廣，折射出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱神經(jīng)和深層次焦慮。

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DICHAN SHIYIYAN

謠言始末：一場(chǎng)一日游的鬧劇

“南京二手房零首付李經(jīng)理”、“合肥瑤珺房地產(chǎn)代理有限公司”、“中墅地產(chǎn)唐廣君”、“清、靜”、“楊哥”、“南京免首付房產(chǎn)管家”等多個(gè)賬號(hào)在社交媒體上發(fā)布消息，宣稱南京推出“以債換房”政策。這些賬號(hào)言之鑿鑿地描述：網(wǎng)絡(luò)債務(wù)不用償還，可直接置換為房子月供，且無需支付首付。

消息如野火般蔓延。6月1日上午，各類微信群、微博平臺(tái)瘋傳“南京以債換房”的截圖，有的網(wǎng)友甚至開始計(jì)算自己能省下多少月供。一時(shí)間，被房貸壓得喘不過氣的人們仿佛看到了救命稻草。

南京官方反應(yīng)迅速。當(dāng)日下午，“南京網(wǎng)絡(luò)辟謠”公眾號(hào)直接下場(chǎng)澄清，房產(chǎn)部門和人民銀行江蘇省分行聯(lián)合發(fā)聲，態(tài)度堅(jiān)決地表示：“別信，別傳，假的！”

公安和網(wǎng)信部門明確表示，將依法依規(guī)處理造謠傳謠行為，呼吁廣大網(wǎng)民不造謠、不信謠、不傳謠，共同維護(hù)清朗網(wǎng)絡(luò)空間。這場(chǎng)“以債換房”的鬧劇，從發(fā)酵到終結(jié)，僅僅用了不到24小時(shí)。

02

DICHAN SHIYIYAN

焦慮根源：

開發(fā)商與購(gòu)房者的雙重困境

謠言之所以能夠迅速傳播，折射出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中開發(fā)商和購(gòu)房者的深層焦慮。

在城北一家樓盤售樓處，銷售經(jīng)理張薇已經(jīng)三個(gè)月沒開單了。“現(xiàn)在來看房的人越來越少，連問價(jià)的都少得可憐，”她苦笑著說，“公司壓力越來越大，每天晨會(huì)都在逼我們想辦法。” 當(dāng)“以債換房”的消息傳來時(shí)，她明知可能是假的，還是忍不住轉(zhuǎn)發(fā)給幾個(gè)猶豫不決的客戶——

萬一有用呢？

而在江寧區(qū)一家科技公司工作的程序員小王，最近天天盯著手機(jī)上的那條消息發(fā)呆。他2021年在房?jī)r(jià)高點(diǎn)購(gòu)入的婚房，月供占去了夫妻倆收入的65%。隨著公司降薪裁員的消息不斷，他整夜失眠。“看到‘以債換房’的傳聞，我第一反應(yīng)是老天開眼了，終于能喘口氣了。”

小王苦笑著承認(rèn)，明知可能是陷阱，絕望中的人也會(huì)想抓住那根稻草。

開發(fā)商的日子同樣艱難。珠江投資在南京的首個(gè)項(xiàng)目——90萬平方米的珠江四季悅城城市綜合體，自2022年7月起停工兩年有余。項(xiàng)目總承包商蘇中建設(shè)集團(tuán)受恒大拖累陷入經(jīng)營(yíng)困局，導(dǎo)致業(yè)主無法按時(shí)收房。最終在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門協(xié)調(diào)下，開發(fā)商動(dòng)用監(jiān)管賬戶資金啟動(dòng)退房退款程序。

南京今年3月31日剛剛?cè)嫒∠唐纷》肯奘郏瑫r(shí)推出1億元政府補(bǔ)助資金推動(dòng)住房“以舊換新”，引導(dǎo)商業(yè)銀行推出“低首付、低利息、低月供”的特色金融產(chǎn)品。這些措施本意是刺激市場(chǎng)活力，但市場(chǎng)反應(yīng)平平。

正是這種背景下，“以債換房”的謠言才如此輕易點(diǎn)燃了市場(chǎng)的希望。

03

DICHAN SHIYIYYAN

危險(xiǎn)邊緣：

次貸危機(jī)的警示與金融風(fēng)險(xiǎn)的防控

“以債換房”聽起來誘人，背后卻隱藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)的根源，就源于此。

2008年金融危機(jī)前，美國(guó)銀行業(yè)推出了次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品——針對(duì)中低信用度人士、窮人的購(gòu)房貸款，一般不用首付，但貸款利率較高。這些產(chǎn)品短期內(nèi)看似解決了低收入群體的購(gòu)房難題，卻埋下了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的種子。

“很多低收入家庭受到短期‘低利率還款額’的誘惑，購(gòu)買了大量的次貸住房。”

多年前，房產(chǎn)分析師馬躍成就在其研究中指出，“到期后，如果購(gòu)房人不能籌到資金還款，就會(huì)導(dǎo)致違約，從而失去贖回房屋的機(jī)會(huì)。” 危機(jī)爆發(fā)時(shí)，美國(guó)有30%的“次貸”借款人無法及時(shí)償還貸款，導(dǎo)致銀行損失慘重，部分銀行因此破產(chǎn)。

美聯(lián)儲(chǔ)前主席伯南克曾一針見血地指出：寬松的信貸標(biāo)準(zhǔn)、過低的房貸首付比例、民眾薄弱的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)等因素造成美國(guó)房貸質(zhì)量惡化，最終引爆次貸危機(jī)和金融危機(jī)。

布魯金斯學(xué)會(huì)高級(jí)研究員杜大偉也警告：“從美國(guó)樓市泡沫破滅的教訓(xùn)來看，零首付是個(gè)非常糟糕的政策。” 他建議中國(guó)應(yīng)從美國(guó)次貸危機(jī)和危機(jī)后的監(jiān)管實(shí)踐中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，既要讓購(gòu)房者更容易獲得抵押貸款，又要確保監(jiān)管到位，避免購(gòu)房者承擔(dān)超過實(shí)際償付能力的過高抵押貸款。

中國(guó)金融體系在房貸風(fēng)險(xiǎn)防控方面仍面臨挑戰(zhàn)。與美國(guó)不同，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款幾乎全部由銀行提供，風(fēng)險(xiǎn)也由銀行獨(dú)家承擔(dān)，再保險(xiǎn)機(jī)制不夠完善。同時(shí)，國(guó)內(nèi)個(gè)人信用制度尚未健全，銀行風(fēng)險(xiǎn)防范能力相對(duì)較弱，一旦出現(xiàn)大規(guī)模違約，后果不堪設(shè)想。

南京2016年就曾出手管控金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)央行南京分行和江蘇銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)文，要求金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款首付資金來源的審查，嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”。文件明確指出，部分購(gòu)房者通過中介機(jī)構(gòu)、P2P平臺(tái)等渠道籌措借貸資金支付首付款的現(xiàn)象可能帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。

04

DICHAN SHIYIYAN

理性回歸：購(gòu)房者該如何應(yīng)對(duì)？

面對(duì)市場(chǎng)上層出不窮的“創(chuàng)新”金融方案，購(gòu)房者需保持清醒頭腦。

首先，要審查自身負(fù)債能力。美國(guó)次貸危機(jī)后出臺(tái)的監(jiān)管規(guī)定值得借鑒：貸款購(gòu)房者必須提供就業(yè)狀況、收入與資產(chǎn)、當(dāng)前債務(wù)負(fù)擔(dān)等信息；借貸機(jī)構(gòu)必須審查潛在貸款購(gòu)房者的債務(wù)收入比，確保該比例不能高于43%。購(gòu)房者不妨先按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自我評(píng)估。

其次，警惕零首付陷阱。零首付看似降低了購(gòu)房門檻，實(shí)則大幅增加了長(zhǎng)期還款壓力和違約風(fēng)險(xiǎn)。2016年南京收緊房貸政策時(shí)就明確劃分了“首次購(gòu)房”和“首套房”的區(qū)別：居民家庭首次購(gòu)房主城區(qū)最低首付比例為25%，而“首套”房貸最低首付比例則要求30%。這些規(guī)定旨在建立風(fēng)險(xiǎn)緩沖墊。

第三，需多方核實(shí)政策信息。當(dāng)看到類似“以債換房”這類誘人政策時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間通過政府官方網(wǎng)站、正規(guī)媒體等渠道核實(shí)，而非輕信社交媒體傳言。此次南京官方對(duì)“以債換房”謠言的快速反應(yīng)表明，政府對(duì)市場(chǎng)謠言的監(jiān)控和處置能力已大幅提升。

對(duì)于陷入還款困境的購(gòu)房者，可關(guān)注政府推出的正規(guī)紓困渠道。除取消限售外，南京正在優(yōu)化拓展住房消費(fèi)“以舊換新”模式，通過政府、開發(fā)企業(yè)補(bǔ)助，金融機(jī)構(gòu)支持等方式降低置換成本。江寧區(qū)珠江四季悅城項(xiàng)目也為停工樓盤的業(yè)主提供了退房退款的新選擇。

歷史就在眼前。

回望美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)之時(shí)，30%的借款人無法償還貸款。那些被銀行收回拍賣的房屋，曾是一個(gè)個(gè)家庭拼命打工、花光積蓄甚至養(yǎng)老金也要守護(hù)的“家”。

今天，南京街頭的房產(chǎn)中介又開始推銷新噱頭，一位銷售經(jīng)理擦著汗說：“姐，現(xiàn)在雖然不能以債換房，但我們有‘三低’產(chǎn)品——低首付、低利息、低月供，特別適合您孩子這樣剛工作的年輕人……”

窗外的霓虹燈閃爍，映照著購(gòu)房者手中厚厚的貸款合同。金融創(chuàng)新的邊界在哪里？沒人能給出完美答案。但歷史的聲音在回蕩：

當(dāng)買房不再量力而行，房子終將成為債務(wù)的囚籠。

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