作為快速邁進 “新一線” 的活力之城，長沙憑借強勁吸引力匯聚了大量外部資源，也成為眾多開發商深耕的熱土。

一、地王誕生：2021 年土拍市場的高光與伏筆

2021 年的長沙土拍市場熱度空前，[2021] 長沙市 041 號地塊堪稱當年最受矚目的 “明星”。

6 月的土拍現場，多家房企展開激烈角逐，83 輪競價聲此起彼伏，不僅觸發熔斷機制，“競自持面積” 環節更是膠著。最終，深圳市屬國企深業南方地產（集團）有限公司以 91990 萬元總價 + 10200 平方米自持面積摘下地塊，直接樓面價 10968 元 / 平，刷新梅溪湖建發央著紀錄，成為 “河西地王”，僅次于南湖地王（綠城鳳起麓鳴地塊，14157 元 / 平）。

當年土拍盛行 “限房價、競地價、競自持” 模式。以 041 號地塊為例，設置 91990 萬元最高限價，觸發熔斷后進入 “競自持” 階段（商業自持 5 年、住宅自持 10 年）。競拍中，49 輪出價觸發熔斷，隨后 34 輪 “競自持” 將面積推至 10200 平，足見房企爭奪之狂熱。

然而市場瞬息萬變，短短三年間，土拍熱度急轉直下，曾經的 “地王” 如今成為開發商的燙手山芋。作為入湘十年的深業集團，此前開發的深業鷺棲府等項目口碑參差。

2024年新項目 —— 長沙深業麓溪云境終于入市。

二、成本測算：2.5 萬 / 平保本價的背后邏輯

從拿地到入市，041 號地塊的成本壓力不容小覷：

• 土地與資金成本：拿地款 91990 萬元，按 5% 利率測算，三年財務成本約 1.4 億元，總成本超 10.6 億元，實際樓面價突破 14000 元 / 平。
• 建安與綜合成本：作為豪宅定位項目，園林景觀與品質要求推高建安成本至約 4000 元 / 平，疊加營銷、稅費等（約占售價 30%），通過公式（14000+4000）÷0.7 測算，項目需賣到25000 元 / 平以上才能保本，且需依賴住宅產品拉高整體均價（商業部分售價難達預期）。

三、開發商口碑：十年入湘路的爭議與隱憂

深業集團作為深圳國企，入湘十余載開發了深業喜匯、深業鷺棲府等項目，但旗下項目多次被業主質疑。

例如，深業鷺棲府二期交付時被投訴 “消防管道爆管”，此外還存在保溫材料不合格，施工偷工減料等等諸多問題。

市場不乏警示：“選開發商如選對象，口碑差的再‘亮眼’也需謹慎！”

四、項目解析：疊墅產品的亮點與短板

深業麓溪云境位于岳麓大科城麓景路與科園一路交匯處，由湖南深業云凱置業有限公司開發，深業物業運營集團股份有限公司進行物業管理。

項目主要產品為疊墅，關于疊墅，目前長沙市面上出現很多偽疊墅，搞出上中下三疊，這盤好就好在算純粹，就上、下兩疊。規劃 20 棟 多層住宅，容積率 1.2，綠地率 30%，建筑密度 36.84%，商住比 1.2%，住宅車位配比 1:1.8。

現存痛點：

• 交通配套：近西二環、麓景路等主干道，但無直達地鐵，公共交通依賴換乘，無車族出行不便。
• 生活配套：依托梅溪湖覽秀城商圈，但近距離小型商業（如菜市場）欠缺，醫療資源存在距離短板。
• 戶型爭議

  三個戶型總體布局基本一致，亮點不多，缺乏明顯的贈送點，實際得房面積可以去現場求證下，現在市面很多疊墅可以做到“買一送一”。

以192㎡主力戶型為例，僅規劃三間居室的格局，對于兩代同堂的家庭而言，居住空間稍顯局促，難以滿足多元化居住需求。

而上疊產品中，小戶型（192㎡）的露臺面積有限，如果選擇封閉改造為房間，雖然增加了室內使用面積，卻阻斷了與自然的交互，背離了露臺設計的初衷，失去了空中院落的獨特居住體驗。

至于 281㎡的大戶型上疊，雖然擁有寬敞的露臺空間，但對應的總價大幅攀升，在市場同類產品對比中，其性價比優勢并不突出，讓不少購房者望而卻步。

五、市場困局：三年等待背后的時機之殤

從 2021 年拿地到 2024 年亮相，深業麓溪云境的三年 “打磨” 被調侃為 “地產科研”。實則，與其說是專注產品，不如說是等待入市時機。

然而市場不待人 —— 前期高地價決定了 “地價翻倍定價” 的盈利邏輯，導致產品定價偏高，而同質化戶型、配套短板等問題削弱了競爭力，去化壓力顯著。疊加高融資成本，開發商面臨資金周轉挑戰。

曾經土拍場上的風光，如今化作銷售端的壓力。長沙深業麓溪云境的后續表現，仍需觀察市場檢驗。

結語：從 “地王” 到 “承壓入市”，深業麓溪云境的故事折射出長沙地產市場的變遷。當熱度退去，產品力與性價比才是破局關鍵。未來如何平衡成本、品質與市場需求，考驗著開發商的智慧。