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整體上，從產品角度看，觀山海是很出色的，可以在這幾年入市的新盤里排在前列，特別是項目還有大小南山的山景資源，對于喜歡安靜的人來說，很難不喜歡。畢竟，觀山海這個案名，和它在大南山腳下有很大關系。

觀山海處在傳統的前海南片區，深圳西南角，周邊二手房小區包括前?？党?、泛海拉菲和佳兆業前海廣場等，和媽灣隔著月亮灣大道對望，但相比媽灣如今依然的不成熟，它的生活配套基本是全的。

聊完產品，我們再看看位置和配套，我特意放大截取了項目的區位圖。

觀山海處在傳統的前海南片區，深圳西南角，周邊二手房小區包括前?？党?、泛海拉菲和佳兆業前海廣場等，和媽灣隔著月亮灣大道對望，但相比媽灣如今依然的不成熟，它的生活配套基本是全的。

項目共規劃12棟獨立塔樓，無政策保障型房源，容積率約2.65，戶型為建面約95㎡3房、約110-115㎡4房以及約138㎡4房，共約870套。梯戶比方面，兩梯四戶、兩梯五戶、兩梯兩戶都有，舒適度不錯。

【項目基礎數據】

【開發商】深圳市遠荔實業有限公司（遠洋集團）

【占地面積】約4.24萬㎡

【建筑面積】約16.3萬㎡

【總戶數】870戶

【戶型面積】約95-138㎡3-4房，本次推113㎡4房

【停車位】987個

【物業及物業費】待定，7.8元/㎡/月

【層高】1-2-5-6棟3米，3-4棟3.05米

【綠化率】31%

【使用率】90%以上（含贈送）

【容積率】2.65

【總棟數】10棟

【總層高】17-25層

【梯戶比】2T2/4/5戶

【交樓時間】預計2026年底，精裝修

【產權年限】70年（2023.5-2093.5）

【項目位置】深圳市南山區興海大道東側，沿山路南側

• 低密優勢
• ：容積率僅2.65（前海平均4.8），樓間距70米，采光無遮擋；
• 得房率突破
• ：95㎡戶型套內實測87㎡（得房率91.6%），相當于外圍板塊110㎡實用面積；
• 市場熱度
• ：2024年12月首開去化率65%，科技園從業者占比超40%。

【平面圖】：

【戶型圖鑒賞】：

5&6建面約113㎡01/02戶型改善大四房

? 觸手可及小南山 謹此2棟 錯過不再

約97%拓展后高使用率，肆意延伸生活尺度

約6m巨幕山景陽臺，隨心打造專屬生活空間

南北雙景，一面南山一面園林，雙享詩意生活

5&6棟建面約113㎡03/04戶型高拓大四房

? 觸手可及大小南山 謹此2棟 錯過不再

約97%拓展后高使用率，享更大實用空間

約6m觀山寬境陽臺，隨心打造專屬生活空間

270°觀山套間主臥，與山同居，私享南山

區位介紹】：

項目所在前海合作區大、小南山片區西組團，規劃定位重點安排教育、配套、體育等公共服務設施和生活服務設施（數據來源：《中國（廣東）自由貿易試驗區深圳前海蛇口片區及大小南山周邊地區綜合規劃》

與【桂灣】國際金融城和【媽灣】深港國際服務城兩大前海核心區引擎

可以前海 何必其它

繁華與隱謐的距離 只有650米

項目距離5號線荔灣站，步行700米便捷范圍之內。同時一個站到鐵路公園站規劃了5號線與9號線換乘，未來將于寶安新老中心、南山重點區、蛇口、西麗、前海片區串聯起來，此外，將還有15、21、27、穗莞深城際等多條軌道交通串聯前海與其他重點片區。

教育配套：

項目周邊擁有15所幼兒園、4所義務教育學校，還有荔灣小學和深大附中等學校都在周邊。此外項目靠近多所國際學校，擁有3000到5000個名額，包括薈同國際學校、禮德國際學校、英國國王學校（深圳分校）以及深圳哈羅國際學校。

緊鄰約3.52k㎡大南山，私藏不可復制的永久一線大南山景，負氧離子濃度高，景觀、健康、活力、隱謐兼得（數據來源：搜狐網）

四、繁華前海里 歸家即度假

以超越價格的品質力 重新定義前海奢居

超低密 才是真正的前海奢侈品

低密意味著更大園林空間+更寬樓間距+更高自然舒適度+更充足采光的獲得感

可以親地小高層，何必高層大公攤

“深圳稀有屋種”約54-78米親地小高層，整體限高80米，拉高了的“別墅”，比高層更宜居

少蓋幾棟樓，只為保證您的IMAX風景

最大約46米樓間距，視野開闊，鮮氧豐盈，推窗可見綠境風景

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深圳樓市，剛剛傳來大消息

就在剛剛，深圳市住建局在官網公示了兩份重要的文件，帶有“樓市里程碑”意義的“配售型保障房”即將面世！

這意味著“市場的歸市場，保障的歸保障”理念全面落地。

同時也再次確認：深圳的安居房、人才房和共有產權住房，將在存量賣完后，不會有新的增量了。

這兩份文件是：《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市保障性住房規劃和建設管理辦法（修訂征求意見稿）》。

根據國家的要求以及上述文件，深圳未來的保障性住房將規范為三種：

1、公共租賃住房，面向符合條件的住房和收入困難的家庭；

2、保障性租賃住房，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才等群體；

3、配售型保障性住房，面向符合條件的住房困難居民。

什么是配售型保障房，為什么要推出這種新的房子，它跟之前的安居房、人才房、共有產權住房有什么不同？

眾所周知，中國樓市在“狂奔”20多年后，在2021年出現了歷史性拐點。

經過2年醞釀，2023年8月國務院常務會議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文）。

文件提出了“市場的歸市場，保障的歸保障”的原則，明確對保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障性住房變更為商品住房流入市場。

各地早期創設的保障房類型中，有一些品類（比如深圳的安居房、人才房）在出售并封閉若干年后，可以在補差價后獲得100%產權，變身為商品房，自由上市交易。

換句話說，以前的可售型保障房初期跟商品房是兩條平行線，但最終交匯、合流在一起；新制度下，保障房永遠是保障房屬性，跟商品房永遠是平行線，不會相交。

不是已經有了共有產權住房了嗎？這種房子就是永遠不能獲得100%產權的，為什么還要推配售型保障房。

我的理解是：各地共有產權住房仍然存在一定程度的“百花齊放”，比如用地就不完全是劃撥用地。而配售型保障房要求“以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本”，這樣可以做到成本更低。

配售型保障房的推出，可以理解為國家在房地產邁入新時期后，對保障房制度的一次重要優化、升級。

下面解答幾個大家關心的熱點問題：

1、什么樣的人，才能申請購買深圳的配售型保障房？

按照公示的文件，主申請人必須有深圳戶口，而且在深圳沒有住房（3年內未有轉讓過或因離婚分割過自有住房），在深圳繳納社保滿5年（人才要求3年）。

看起來門檻很高，但文件還明確：主管部門可以根據具體項目的配售情況，調整部分申購條件。我估計，未來可能采取人才房的配售模式，增設多個隊列。條件高的先選，條件次一等的后選，申購門檻有降低的可能。所以，想買的人要隨時關注相關報道。

2、售價相當于商品房的百分之多少？

深圳之前的三種可售型保障房，售價相當于同地段、同檔次商品房價格的50%（安居房、共有產權住房）和60%（人才房）。

所以，大家一定會問：配售型保障房售價相當于商品房的百分之多少。

文件里沒有明確表述，只是說：配售價格按照覆蓋項目劃撥土地成本、建安成本、適度合理利潤以及相關稅費的原則，具體售價在項目配售公告里載明。

從廣州、哈爾濱等多個城市的實踐看，售價在同地段、同檔次商品的40%到60%左右，大多數不超過50%。如果未來樓市回暖，出現售價相當于商品房三分之一的情況也未可知?！斑m度合理利潤”是多少？一般理解為5%的利潤率左右。

3、如何封閉管理？

安居房、人才房在購買之后，要封閉管理10年；共有產權住房購買后，要封閉管理5年。而配售型保障房要封閉3年。

封閉期結束后，可以向主管部門申請在信息平臺上封閉流轉，面向符合條件的對象轉讓。主管部門會制定參考價上限，規范轉讓行為（廣州規定不高于原價轉讓）。超過1年沒有人購買的，住房主管部門可以結合實際情況組織保障性住房專營機構或其他機構回購。

回購的價格=原購買價格×(1－年折舊系數×建筑物已使用年限)。年折舊系數為1%。

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