許多朋友在奧克蘭的繁華區域買了房，原本自己能住上交通便利、配套完善的物業。

但殊不知，近年接連發生的種種沖突和糾紛，顯示出許多人正深陷進一個叫“unit title”的泥潭。

華人業主與業委會起沖突

在2023/24年度的一場特別業主大會上，奧克蘭Newmarket的Queens Lodge業主們和業主委員會（body corporate）發生了肢體沖突。

據華人業主Herman Yuen描述，當時他和業委會經理Jin Chiat Lim發生了爭執，他用手機拍對方，對方向他動了手。

body corporate經理 Jin Chiat Lim 圖：the post

經理回應說，他當時只是要求對方不要拍，誰知業主繼續懟臉，他才推開手機。

經理還表示，之前就有過4名業主沖進他辦公室，拍攝和大喊大叫，最后還鬧到報警。

從左至右：Herman Yuen、Julienne Huang、Angela Ding 和 Jason Zhao 圖：the post

但4名華人業主對此則表示，他們有權表達自己的不滿。

費用激增

青少年縱火成導火索

本次沖突的根源，其實可以追溯到一項代價高昂的修繕計劃。

Queens Lodge和Kings Square是兩棟相連的大型公寓樓，由于外墻使用了一種在全球多起高樓火災中，被認定為高風險材料的鋁復合板（ACP cladding），于是業委會決定全面更換外墻。

這些費用由所有業主按產權比例分攤，每戶需要繳納數千到上萬紐幣不等。

Jason Zhao是一位業主，他表示2023年的賬單“令人震驚”：“我們一年的額外費用就超過了9,000紐幣?！?/strong>

Herman Yuen（左）和 Jason Zhao 圖：the post

2023年4月一場大火更成為這場爭執的導火索。

當時一群青少年聚集在公寓樓下的停車場，點燃了堆放在停車場內的床墊，繼而引發大火。

最后，大火造成了公寓內600戶住戶疏散，Newmarket火車站及道路關閉，當地商會損失數百萬紐幣。

圖：stuff

雖然業委會當時將事件歸咎于奧克蘭議會未及時收集無機垃圾，導致大量廢品堆積。

但業主們質疑，業委會年度預算有244萬紐幣之多，清潔費就花了20多萬，安保26,356紐幣，50,890紐幣消防服務費，為啥最后還是變成這樣？

Jason夫婦還表示，業主們不反對維修，而是反對“缺乏透明度”的決策過程。

他們說，公寓費用收繳工作的管理公司就是公寓的開發商，業委會主席Mark Foo就是這個公司的建筑師，而且一家外墻翻修公司在報價單上，還自稱是主席個人公司的“分包商”，進一步加深了業主們的質疑。

圖：stuff

雖然主席對此作出過解釋，但當Jason夫婦進一步要求查看過去七年的物業開支明細、合同與發票時，經理以“超出《單元產權法案》規定的合理范圍”為由，拒絕提供。

此外，會議記錄還顯示，經理曾提出因“為外墻工程投入了大量時間與額外資源”，請求支付2萬紐幣補償，且獲得了業委會的批準。

Julienne Huang（左）和 Angela Ding 圖：the post

仲裁法庭：決議無效

地區法院：暫緩執行法庭裁決

業委會聲稱，所有決策都有經過投票，且大多數業主都同意他們繼續擔任物業工作，并支持新的費用方案。

但幾名華人業主透露，持反對意見的業主因為未繳清費用而無法投票，根本談不上“大多數”。

租賃法庭裁決員Rex Woodhouse在庭上也支持業主們的訴求，表示有58票屬于“代理投票”，宣布物業的決議無效。

然而，業委會目前已經成功向地區法院申請了“暫緩執行”法庭裁決。

圖：the post

業主們表示，他們已經沒錢繼續打官司了，反觀業委會目前的法律費用已經花了124,323紐幣。

“我們已經沒錢了，但物業不會，因為他們用的是我們的錢?！?/p>

對此，業委會表示“我們仍會致力于合理解決這些問題。”

并非個案

媒體報道物業糾紛亂象

這里和大家先分享一下新西蘭的業委會——Body Corporate這個概念。

它是新西蘭多單元產權房產（unit title），例如公寓、聯排別墅中的業主組織，由所有單元業主共同組成，負責管理公共區域、收取管理費、制定規則并監督維護等事務?？梢员灰暈榉ㄈ藢嶓w，有類似公司的地位，但不是傳統意義上的公司。

body corp的主席由業主投票產生，一般也是物業業主，而經理一般指專業物管公司或個人。

與此同時，業主方和業委會也常常出現糾紛。

例如此前我們報道過的，就屬于這類糾紛。

據本地媒體The Post的報道，更揭露出多個業委會管理失當、鄰里沖突升級甚至陷入“土皇帝”式治理的亂象。

奧克蘭西區：退休村變“監控村”

一位住在Henderson的退休老人稱，小區主席安裝監控攝像頭監視居民，還會在居民串門后打電話“質問談了什么”。

當他申請更換門禁遙控器時，對方稱需“尋求法律意見”，多次在居民會議上爆發爭吵甚至威脅。

圖：the post

奧克蘭北岸：會議上動手，決策不合法

一名曾短暫擔任主席的居民稱，在討論花園問題時被兩位年長委員“沖過桌子來動手”。

更令人不滿的是，該委員會允許租戶代理缺席業主投票，導致違反規定的養狗等行為通過。

圖：the post

奧塔哥：6人小團體壟斷權力

當地一處老舊住宅區的居民表示，委員會由固定六人控制，會議紀要含糊不清。

即便出現污水泄漏等事故，也不按業權比例收費，而是“平均分攤”。

居民表示不滿卻苦于無錢打官司。

Lower Hutt：突如其來的巨額賬單

一位女業主買下聯排別墅后發現，原業主未設維護基金，突遭9.1萬紐幣屋頂維修賬單。

為籌款她只能向親戚借錢，還因壓力大情緒崩潰。

此外，主席公然占用空曠車位，卻不允許他人質疑資金去向。

類似案件數量眾多

買房前千萬記住以下三點

截至今年3月的12個月里，租賃法庭已經審理了403起與業委會相關的案件。

非盈利性行業組織新西蘭全國業委會主席協會（BCCG）的Tim Jones對這些離譜的遭遇并不感到意外，他本人就曾多次被法院指派為“失能”業委會的臨時管理員，負責接手混亂局面。

圖：the post

而對于各位有意向置業的朋友來說，如果想購買unit title的話，千萬要記住以下幾點：

• 查閱披露文件：索取并請律師審核《預購披露書》，了解費用、糾紛、維修等情況。

• 了解業委會運作：查看 AGM 會議紀要和管理記錄，警惕小圈子控制。

• 評估維修風險：確認是否有長期維護計劃和充足維修基金，避免未來突發高額支出。

只有三項都做到了，才能讓你合理評估其中可能存在的風險。

reference:

https://www.thepost.co.nz/nz-news/360687458/rude-and-unruly-police-tribunal-weigh-bitter-body-corp-fight

https://www.thepost.co.nz/nz-news/360630524/tales-woe-new-zealands-bodies-corporate