小區(qū)業(yè)主共有土地被用作經營性停車場

江蘇徐州一業(yè)委會訴求物業(yè)公司與開發(fā)商返還該地塊獲支持

隨著生活質量的提升，私家車成為許多家庭的標配。對于停車位緊張的老舊小區(qū)而言，下班回家“停車難、停車亂”逐漸成為困擾業(yè)主的常見問題。近日，江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院審結了一起占有排除妨害糾紛案，對開發(fā)商授權小區(qū)物業(yè)侵占小區(qū)業(yè)主共有空地，并將其作為經營性停車場的行為予以否定性評價，依法維護了小區(qū)業(yè)主的合法權益。

徐州市泉山區(qū)某小區(qū)因建設較早，沒有配套地下停車場，周邊設施又有醫(yī)院及大型商場，人流量密集，業(yè)主停車一直是個難題。小區(qū)業(yè)主除了道路兩側外，只有北邊一塊占地約800㎡的收費停車場可以停車。2021年中旬，小區(qū)選舉出新一屆業(yè)主委員會，業(yè)委會在查看小區(qū)宗地圖時，發(fā)現(xiàn)北邊的收費停車場并非全部為社會公共土地，有大約500㎡的土地在小區(qū)規(guī)劃紅線內，其使用權屬于全體業(yè)主共有。而通過管理部門得知，該停車場備案單位為出售該小區(qū)的某房地產開發(fā)公司，該公司授權給小區(qū)物業(yè)公司經營使用。自2018年起，小區(qū)物業(yè)公司一直在未經業(yè)委會合法授權的情況下收取停車場費用，此舉嚴重侵害了全體業(yè)主的權益。

物業(yè)公司與房地產開發(fā)公司聲稱，該停車場是政府代征代建項目，規(guī)劃用途為社會公共停車場，按照城市分類與建設用地標準規(guī)范分類中屬于道路廣場用地，不屬于居民用地，并非小區(qū)全體業(yè)主共有。小區(qū)業(yè)主認為，根據(jù)當年有關部門做出的國有土地使用權分割轉讓許可可知，小區(qū)宗地范圍內土地被所有業(yè)主全部分攤，停車場中處于小區(qū)宗地內的土地使用權歸全體業(yè)主所有，房地產開發(fā)公司與物業(yè)公司不應占有此塊土地。自此，雙方矛盾一直未能得到解決。為維護小區(qū)全體業(yè)主的合法權益，小區(qū)業(yè)主委員會代表小區(qū)全體業(yè)主訴至泉山區(qū)法院，請求判令物業(yè)公司與房地產開發(fā)公司返還小區(qū)北側停車場地塊中使用權屬于全體業(yè)主的部分。

為查明案涉土地的使用權屬及規(guī)劃用途情況，法院向徐州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)函進行問詢，得知該小區(qū)業(yè)主已辦理了分割登記，由于未對宗地范圍內建筑物進行分宗，故整個宗地面積全部分攤到戶。因為宗地范圍內土地已全部分攤，原房地產開發(fā)公司土地證無剩余、無返證。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百五十七條規(guī)定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。因此土地使用權分割轉讓后小區(qū)宗地圖范圍內的土地使用權歸全體業(yè)主共有。房地產開發(fā)公司未經小區(qū)全體業(yè)主同意，將包括小區(qū)宗地圖范圍內的土地授權給物業(yè)公司作為經營性停車場使用，屬于無權處分，侵害了小區(qū)全體業(yè)主的利益。

針對房地產開發(fā)公司對于案涉停車場系政府代征代建項目、系公共用地的主張，法院認為該主張與該公司于2009年取得的《國有土地使用權證》中載明的“地類（用途）：住宅用地，商業(yè)用地”相違背，故不予支持。

小區(qū)業(yè)主委員會作為小區(qū)業(yè)主大會的辦事機構，經小區(qū)業(yè)主大會授權后有權代表全體業(yè)主行使權利，維護全體業(yè)主的共同利益。故小區(qū)業(yè)主委員會要求兩公司返還小區(qū)北側停車場中使用權歸全體業(yè)主的、屬于小區(qū)宗地圖內的土地，符合法律規(guī)定，法院予以支持。

法院遂判決某房地產開發(fā)公司、某物業(yè)公司十日內將占用的停車場內屬于小區(qū)宗地圖范圍內的土地返還給小區(qū)全體業(yè)主。

被告不服提出上訴。徐州市中級人民法院維持了原判。

法官說法

房地產開發(fā)企業(yè)在建設項目完工和銷售后，在政府有關職能部門登記完成，將建設用地使用權全部分割轉讓給業(yè)主的，房地產開發(fā)企業(yè)對建設用地不再享有使用權。本案中，某房地產開發(fā)公司開發(fā)建設了某小區(qū)并進行了銷售，在案涉地塊土地使用權已全部分割給全體業(yè)主并依法登記、案涉停車場土地并未進行單獨設宗登記的情況下，無相反證據(jù)能夠證明房地產開發(fā)公司對訟爭地塊享有占有、使用權利。故該土地使用權權屬明晰，屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，全體業(yè)主對案涉土地依法享有使用、分配、經營等合法權益。本案中，某房地產開發(fā)公司未經業(yè)主許可，授權物業(yè)公司將該部分土地作為經營性停車場使用，收入也未用于小區(qū)管理，損害了業(yè)主的合法權益，自然得不到法院支持。業(yè)主委員會經過業(yè)主大會授權，可以作為訴訟主體提起訴訟，要求返還被占有的土地，為全體業(yè)主爭取合法權益。

來源：人民法院報