大家好，我是翻老師，現居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產行業也有5年多，擁有日本政府認可的宅建士資格證、租賃住宅認證主管資格證，以及金融理財規劃師資格證，在房產投資及金融理財領域有豐富的實操經驗，幫助過數百名客戶實現家庭資產再配置。

我開設了《翻老師日本投資進階》專欄，持續為大家帶來關于日本東京的一切，生活、房產、投資等等。

如果你對日本東京感興趣，掃描下方二維碼進群，和翻老師一起聊聊。

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最近有位客戶找我看一個項目。

他說：“老師，這套房總價不到1000萬，表面利回り7.5%，是不是非常劃算？”

我看了一下，立刻問了三個問題：

? 是不是頂樓無電梯？

? 租客簽了多久？有沒有提前解約風險？

? 共用部的修繕金余額和負擔情況呢？

客戶頓了頓，說：“這些……資料里沒寫。”

我只說了一句：“你看到的是7.5%，銀行看到的是0分。”

很多初入東京房產市場的人，都以為“數字好看就可以買”。

但在我看來：你以為的高收益，可能只是空租前最后一個月的好光景。

真正的投資，不是看數字本身，而是看數字背后的“結構”。

這6個關鍵指標，是你投資思維的起跑線

在東京，任何一個房產資料上都能看到“利回り”兩個字。

但你知道利回り有幾種算法嗎？

你知道銀行批貸會看哪一項指標？

你知道看中的

“6.5%”，實際到手可能連2.5%都不到嗎？

以下6個指標，是我們判斷一套房是否值得買的“六道試金石”：

從“數字邏輯”出發，來一場認真的不動產體檢

（1）表面利回り（表面回報率）：是廣告，不是結論。

最常見的“年租金 ÷ 總價”那串數據，看起來直觀，但就像上市公司只報營收不報利潤一樣——它是表面的、理想化的。

? 用于初步篩選、對比不同區域資產價格與租金水平

? 完全不能用于判斷是否值得購買

東京核心區很多好房子表面利回り只有3.5%，卻依然是最搶手的資產。

（2）実質利回り（實際回報率）：看凈利潤，而非銷售額

真正反映你到手收益的關鍵。管理費、修繕金、稅金、空室影響，都會吞噬你以為的“表面7%”。最終的凈收益，才決定資產穩不穩。

? 超過3%的凈利率，已屬優質物件

? 若因修繕積欠、管理混亂造成負現金流，長期持有極為困難

（3）キャッシュフロー（現金流）：現金流夠不夠活得下去？

房產最怕“資產值錢但賬上沒錢”。哪怕你擁有表面利回り6%的物件，只要現金流為負，你終將陷入“扛不住”的困境。

? 投資前務必模擬空室率、稅負后的月度凈收入

? 千萬不要靠房租還房貸、靠預期漲價續命

（4）DCR 債務回收比率：你的收入能還貸嗎？

很多法人買樓最大絆腳石不是錢，而是銀行批不批貸款。DCR（年凈營業收益 / 年還款額）就是最關鍵的審批依據。

? DCR ≥ 1.2 被視為健康，1.5以上非常穩健

? 若空室或物管影響盈利，DCR低于1會讓銀行“拒貸”或“縮額”

（5）返済比率（償債比率）：你是否“過度上杠桿”？

個人買樓，返済比率（貸款年還款 / 年收入）直接決定現金流風險。超過40%基本代表你隨時會因為加息或房租延遲而“爆倉”。

? 控制在30%以內比較理性

? 若打算買多套或長期持有，務必控制還款總額占比

（6）イールドキャップ（資本化率）：估值錨VS 未來跌幅緩沖

這是專業投資人和基金最常用的估值方式——反推資產該值多少錢。它不僅幫你判斷貴不貴，更是你未來“能不能安全賣出”的關鍵。

? 港區塔樓イールドキャップ（資本化率）約3.5%，穩健稀缺

? 超過6%的郊區物件，風險溢價高，需控制持有周期與退出計劃

房產數字背后，是結構和認知的游戲

表面看利回り（回報率），你買的是故事；

深入看現金流與估值，你才能買到資產。

如果你真想在東京市場活得久、賺得穩，那請用專業的方式看待這六個數據：

不是算術，是投資管理。

不是噱頭，是資產結構。

不是高收益，而是風險控制。

只有理解這6個數字，你才有資格說自己是“資產管理者”，而不是下一個被“表面利回り7%”忽悠的接盤俠。

如果你對日本市場感興趣，如果你想在東京做資產的分散配置，歡迎掃碼進入《翻老師日本投資進階》群，我在東京等你。

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