好物業與高得房率之外，深藍智庫在調研中發現，作為典型的北方市場，項目是否有陽臺超過大客廳，直接影響"過日子"客群的選擇；相比之下，初代好房子曾經力推的無障礙設施、全屋智能化等高成本的增項，反而沒能成為影響購房者下單的決策因素。年齡代際的差別在這里再一次出現了分化："75前"的準購房人群更為關注無障礙設施，但對全屋智能的需求幾乎可以忽略；"00后"恰好相反，對無障礙的需求低至0票。

"有陽臺"比大客廳更具吸引力

隨著北京"好房子"政策明確提出按需配置陽臺的彈性設計原則，一度淡出新房市場的陽臺設計正重新成為購房者關注的焦點。

深藍智庫的調研數據顯示，66%受訪者將陽臺列為關鍵購房指標，其關注度超越大客廳的54%，呈現出居住需求從空間尺度向功能復合的深刻轉變。

購房者對陽臺的剛性需求集中體現在生活場景適配層面。受訪者劉苗指出，在北方，無陽臺設計迫使家庭依賴烘干設備或占用客廳動線懸掛衣物，而室內吸煙缺乏過渡空間更直接威脅居住健康。

這種功能缺失在改善型需求中尤為突出，"75后"群體對陽臺的偏好度達84.62%，呈現出家庭結構穩定階段對獨立晾曬空間與代際共居矛盾緩解的居住需求。其次則為"90后"和52歲及以上占比分別為70%和68.75%。

在購房者對陽臺功能需求日益增長的背景下，房企正面臨多維度的現實挑戰。多位接受深藍智庫調研的新房項目負責人透露，北方地區特有的氣候特征構成首要制約因素，春秋季風沙天氣頻發，導致開放式陽臺清潔頻次顯著增加，業主需投入額外時間進行維護；而雨雪天氣則易引發封閉式陽臺滲水問題，對建筑防水性能提出更高要求。

這種矛盾在"00后"群體中尤為顯著，調研顯示該群體對陽臺需求度僅為60%，遠低于"75后""90后"及52歲及以上群體，其決策邏輯聚焦于使用頻次與維護成本的權衡。

多位"00后"和"95后"在接受深藍智庫調研時承認，平日除上班外，社交、娛樂等活動相對較多，在家居住的時間相對較少，回家后也多為室內活動，陽臺使用率較低，而且還易堆積塵土，增加打掃面積。

為破解代際需求差異，部分項目開發出"可變陽臺"系統。興創沐春墅銷售透露，未來該項目大概率會搭載"可變陽臺"系統，通過配置電動窗，可根據天氣狀況靈活切換陽臺的封閉與開放模式，將陽臺轉化為全天候可用的"空中花園"。既滿足北方氣候防護需求，又保留開放式陽臺的場景可能。

代際差異不僅存在于陽臺，在大客廳的需求上同樣存在。深藍智庫調研發現，"90后"和"85后"購房群體對于大客廳的需求分別為70%及64.28%，52歲及以上購房者占比為0%。

對于這種差異，"90后""85后"的家庭因家中孩子多處于活潑好動的年齡，較大的客廳不僅可以提供更多的娛樂空間，而且相對狹小的空間也更安全。而52歲以上購房者則不存在這種困擾，對于大客廳不存在需求。

不足一半，智能化和無障礙設施受眾有限

全屋智能系統與無障礙設施雖被開發商視為"好房子"的核心配置，但實際購房決策中，購房者關注度呈現顯著分化。

深藍智庫調研數據顯示，僅42%受訪者將全屋智能納入核心考量，37%關注無障礙設施配置，且代際需求差異形成鮮明對比。

調研數據顯示，"00后"群體對全屋智能表現出絕對偏好，關注度達100%，而同一群體對無障礙設施的需求為0%；與之形成鏡像的是，52歲及以上受訪者中87.5%將無障礙設施列為首要關注點，但對全屋智能的需求僅占12.5%，為全年齡段最低值。

這種需求錯位折射出不同生命周期階段的居住痛點："00后"作為數字原住民，對智能家居的場景聯動、遠程操控等功能存在剛性需求；而銀發群體更關注通行便利性、緊急呼叫系統等適老化配置。

值得注意的是，"00后"與52歲及以上群體在兒童娛樂設施及小區綠化配置上達成罕見共識，兩類設施的關注度均位列全年齡段末位。

調研顯示，"00后"受訪者普遍存在婚育延遲傾向，直接削弱對親子配套的需求；銀發群體則因子女成年，家庭結構趨于穩定，對兒童設施的依賴度顯著降低。

與此對應，兩類群體對小區綠化的關注度分別僅為60%和43.75%，同樣處于低位。

作為社會中堅力量的"90后"群體，其購房需求呈現鮮明的"承上啟下"特征。90%受訪者將小區綠化作為核心考量，60%關注兒童娛樂設施配置。受訪者李嘉棟表示，社區綠化品質直接關聯日常休閑質量，而兒童娛樂設施成為彌補職場人親子陪伴時間不足的重要載體。這種需求結構折射出"90后"對"生活半徑優化"的訴求。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，全齡友好設施配套在新房中普及，一方面可顯著提升老年人與兒童上下樓的便利性，有效拓展其活動范圍，讓他們充分享受更優質的空間與福利；另一方面，有利于激發社區內老年與兒童群體的活力，增強其健康幸福感。從長遠看，最大的利好在于能夠切實增強居民對社區空間的歸屬感與生活的煙火氣，讓社區真正成為全齡友好、充滿溫情的生活共同體。

嚴躍進表示，隨著老齡化程度持續加深，加快適老化與兒童友好型設施建設成為必然趨勢，當代老年人對數字化工具的接受度顯著提升（如互聯網應用普及），"潮流化"生活方式特征凸顯，為適老設施設計提供了新方向——需在保留傳統安全防護功能的基礎上，融入智能監測、遠程交互等科技元素，構建"傳統關懷+現代科技"雙軌并行的全齡友好社區生態。

但是不容忽視的是，全屋智能化、小區綠化及兒童娛樂設施均會提升開發商的建安成本及后期的維護成本，如何平衡各項設施投入的成本，不僅需要開發商對于項目定位的把握，同時也需要對于購房人群的精準調研，才能更好地滿足購房者的居住需求。

120—150平方米+三居室最受歡迎

當前房地產市場中，購房者對"好房子"的定義已突破傳統認知，呈現多元化、精細化的需求特征。購房者在面積選擇、戶型配置及功能需求上均展現出理性考量，購房者眼中的"好房子"也并非面積越大越好、居室越多越好。

調研數據顯示，120—150平方米戶型以51%的占比成為購房者首選。該面積段既能滿足四至五口之家的居住需求，又能通過空間規劃實現動靜分區、功能優化。

值得注意的是，"00后"與52歲及以上人群呈現差異化選擇，"00后"群體中，60%傾向120平方米以下戶型，核心訴求為"經濟實用"。受訪者表示，小戶型既能滿足過渡期居住需求，又能降低購房成本。

52歲及以上人群中，62.5%選擇120平方米以下戶型，更多出于"維護便捷性"考量。該年齡段購房者認為，適度面積既能保障居住舒適度，又能減少日常清潔、能耗等隱性成本。

在戶型選擇上，三居室以65%的占比占據絕對優勢。這一趨勢在"90后"和"85后"群體中尤為突出。

"90后"群體中，70%將三居室視為"剛需配置"。受訪者反饋，主臥、兒童房與多功能房的組合既能滿足當前居住需求，又能為未來家庭結構變化預留空間。

"85后"群體中，85.71%認為三居室是"生活品質基準線"。該年齡段購房者普遍將第三間居室規劃為書房、健身房或老人房，以應對居家辦公、育兒及贍養需求。

不同年齡層購房者的選擇差異，本質是生命周期與消費能力的投射。"00后"作為剛需主力，其決策深嵌于經濟基礎約束框架，120平方米以下戶型通過總價優勢形成市場準入門檻；52歲及以上群體則基于生理機能與生活習慣，形成"小而精"的改善需求。

相較之下，"90后""85后"作為社會中堅力量，其三居室偏好既是對學區房、贍養父母等現實需求的回應，亦包含對資產流動性、置換成本的提前布局。

當前樓市已進入深度調整期，購房者用真金白銀投票出的選擇偏好，標志著行業正從規模擴張轉向品質深耕。未來，能夠精準匹配代際需求、實現空間價值最大化的住宅產品，方能在市場競爭中占據先機。

這一趨勢不僅是對"房住不炒"政策的實踐回應，更是居住理念從"生存型"向"生活型"的積極轉變。

北京商報記者 王寅浩 李晗