合肥樓市受政策與產品的雙重力量正在重塑樓市格局。一邊是新房市場在政策松綁與產品升級的加持下量價齊升，頻現現象級熱銷樓盤；另一邊卻是二手房市場在品質斷代壓力下被迫“以價換量”，這種分化行情，既是市場周期調整的必然結果，也是購房者決策的關鍵窗口期。

NO.1|壹

合肥新房成交量暴漲133%

根據第一房研究院AI樓市指數系統統計數據顯示，上周（6月2日-6月8日）合肥新房量價齊漲，成交量243套房源，環比上漲133%，成交均價24700元/㎡，環比上漲3.3%。

從上周成交前10樓盤來看，近期熱門新開盤樓盤成交量較高，位于蜀山董鋪湖板塊招商春和景明5月底首開，上周備案70套房源，位于上周新房排名首位，其次是包河老城區城市更新項目濱投置地珺璽中心二期上周備案45套房源排名第二。

5月合肥新房市場出現購房補貼政策空檔期，這也導致5月份合肥新房成交量大幅下跌，一方面是購房者對市場信心不足，另一方面是購房者在觀察購房補貼是否繼續執行，隨著5月底購房補貼政策延期一年落地，新房市場成交量逐漸回升。

另外，在價格方面，根據中指院發布的百強價格指數，5月份合肥新房價格環比上漲0.23%，這是合肥新房價格已經連續三個月上漲了。隨著新計容產品不斷入市，合肥新房價整體來看還是呈上漲趨勢。

另外，包河區發布房票新政，房票不僅僅可以購買新房，還可以購買二手房，而且包河多個樓盤發布支持包河房票，這也刺激新房成交量上漲。包括淝河板塊較為熱門的中國鐵建花語江南、保利海上瑧悅以及皖投云起華章花園等項目都開始支持房票。

除此之外，濱湖城市更新項目濱投嘉璽因學歷補貼而人氣火爆，上周末雖然下雨又逢高考，項目售樓處一直人滿為患，周末到訪超600組，在目前合肥市場，這個到訪量相當火爆。據了解該項目專科補貼5萬、大專補貼10萬，普通本科補貼15萬、重點本科補貼20萬，研究生補貼25萬、博士補貼30萬。

作為包河老城區新計容產品，濱投嘉璽周邊生活配套較為成熟，而且116-186㎡剛改及改善戶型，最低備案價格1.7萬/㎡，項目首開還有一定優惠，再疊加學歷補貼，1.3萬+就可以購房包河老城新計容項目，性價比相當較高。

NO.2|貳

二手房價格跌破1.3萬/㎡

再來看看合肥二手房情況，上周（6月2日-6月8日）合肥二手房量漲價跌，成交量691套，環比上漲17.3%，成交量將近700套，基本恢復相對較高的成交水平。

但從成交價格來看，上周合肥二手房成交價格1.28萬/㎡，環比下跌3.1%，二手房成交價格跌破1.3萬/㎡，二手房以價換量現象較為明顯。

合肥房地產市場產品迭代加速，目前市場存在計容新規產品、競品質及競品質之前產品，二手房品質與新房品質相差較大，都是斷代差距。隨著新計容產品不斷入市，之前產品優惠力度也比較大，這也導致很多二手房業主要想出手房源，只有降低價格，從而導致二手房價格持續下跌，尤其一些房齡較老的二手房，價格只能一降再降。

從貝殼公布數據來看，上周合肥掛牌的房源中，有12432套房源下調價格，環比上漲9.6%，最高價格下調200萬，不僅房齡相對較老的二手房價格下調，就連之前一些品質的二手房由于產品迭代也開始下調價格，比如融創一號院、凱旋門、綠城玫瑰園等。

NO.3|叁

結語

當前市場正處于新舊周期交替的“分水嶺”，6月21宗涉宅地塊集中入市，更將加劇這種分化趨勢。

新房市場：政策托底+產品迭代已形成“量價雙驅”格局。購房補貼延期、房票政策擴容直接激活需求端，而新計容產品帶來的得房率提升、戶型革新，則重構了供給端競爭力。6月推出的21宗涉宅地塊，尤其是包河區7宗、經開區5宗等熱門板塊土地，將進一步激活市場。但需警惕：部分板塊供應過剩，導致后期開發商降價跑量。

二手房市場：品質斷代危機已演變為“價格崩塌”風險。早期的二手房，在采光、公區、智能化等維度與新盤形成“代際差”，導致降價成為唯一出路。但需注意：核心地段次新盤因學區、配套等稀缺資源，價格已接近底部，存在“撿漏”機會；而老破小學區房、遠郊高總價盤仍需謹慎避讓。

給購房者的終極建議：

新房策略：政策托底+產品迭代已形成“量價雙驅”格局。購房補貼延期、房票政策擴容直接激活需求端，而新計容產品帶來的得房率提升、戶型革新，則重構了供給端競爭力。同時關注對于6月新拍地塊，可關注經開區南艷湖板塊、高新區蜀西湖板塊、包河政務東板塊等熱點區域，這些地塊容積率低、位置優越，未來產品值得期待。

二手策略：聚焦核心地段次新盤，目前二手房存在議價空間，但需避開“老破小+非學區”雙重風險區；對于房齡較老的二手房，需關注其學區、交通等核心資源是否依然堅挺，避免為“情懷”買單。

全局視角：樓市分化不是風險，而是機遇。剛需可借勢二手房降價潮入場，改善需緊抓新房產品迭代窗口。

合肥樓市正從“普漲時代”邁向“結構化行情”，精準判斷政策風向與產品代際，才是穿越周期的關鍵。