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在不動產(chǎn)交易實務(wù)領(lǐng)域，常出現(xiàn)買受人已支付大額購房款項并實際占有房屋，但因交易標(biāo)的房產(chǎn)處于司法機關(guān)多次查封狀態(tài)，致使無法完成產(chǎn)權(quán)過戶登記的典型案例。在此類法律糾紛中，若房屋出賣人處于失聯(lián)狀態(tài)，買受人將面臨巨大的財產(chǎn)權(quán)益損失風(fēng)險。本案的司法裁判結(jié)果，不僅深刻揭示了不動產(chǎn)交易過程中潛在的法律風(fēng)險，更為規(guī)范不動產(chǎn)交易市場秩序、維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益提供了重要的司法指引與實踐警示。

案情梳理

（一）房屋交易基本情況

林宇和蘇瑤是夫妻，二人名下?lián)碛幸惶柗课荩ù笈d區(qū)） ，該房屋為自住型商品房，建筑面積85.3 平方米，已取得不動產(chǎn)權(quán)證。2021 年 2 月 5 日，他們與購房者吳桐簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將一號房屋以 220 萬元的價格出售給吳桐。

合同附件明確約定，吳桐分 6 次支付購房款：簽約時付 10 萬元定金，后續(xù)按節(jié)點陸續(xù)支付，尾款 20 萬元則在房屋滿足過戶條件時支付。至 2021 年 3 月5 日，吳桐已累計支付 120 萬元購房款，林宇和蘇瑤也向其交付了房屋鑰匙，吳桐隨后將房屋出租 。

（二）糾紛產(chǎn)生與爭議焦點

原告主張（吳桐）：

要求解除與林宇、蘇瑤簽訂的房屋買賣合同；

判令二人返還 120 萬元購房款；

支付自 2021 年 3 月 6 日起至實際給付之日的資金占用費（按銀行同期三年期存款利率 4 倍計算）；

訴訟中撤銷了對房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的訴求 。吳桐表示，因房屋被多次查封，無法完成過戶，合同目的已無法實現(xiàn) 。

被告抗辯（林宇）：不同意解除合同，也拒絕退還房款和支付資金占用費，僅以 “不太懂” 為由進(jìn)行簡單抗辯 。蘇瑤未到庭參與訴訟，也未提交任何證據(jù)。

（三）關(guān)鍵事實與證據(jù)

合同與付款憑證：雙方簽訂的房屋買賣合同及補充協(xié)議，明確約定交易細(xì)節(jié)；吳桐提供的轉(zhuǎn)賬記錄，證明已支付 120 萬元購房款 。

房屋交付情況：林宇和蘇瑤向吳桐交付房屋鑰匙，吳桐實際占有并出租房屋 。

房屋查封記錄：自 2022 年 1 月 11 日起，一號房屋被法院多次司法查封，直至庭審時仍處于查封狀態(tài) 。

其他信息：林宇稱交易中有中介參與，部分款項支付給了中介，還透露自己與蘇瑤已于 2023 年 6 月 27 日離婚 。

案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

吳桐與林宇、蘇瑤簽訂的房屋買賣合同，是雙方真實意思表示，且不存在違反法律強制性規(guī)定等無效情形，合同合法有效 。這意味著在正常情況下，雙方應(yīng)按約定履行各自義務(wù)。

（二）合同解除條件成就

根據(jù)《民法典》規(guī)定，當(dāng)一方違約導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)時，另一方有權(quán)解除合同 。本案中，吳桐購房的核心目的是取得房屋所有權(quán)，但因房屋被多次查封，無法辦理過戶登記，該違約行為致使合同目的落空，吳桐主張解除合同于法有據(jù)。

（三）責(zé)任承擔(dān)與費用認(rèn)定

房款返還義務(wù)：合同解除后，林宇和蘇瑤作為收款方，應(yīng)向吳桐退還已收取的 120 萬元購房款。

資金占用費爭議：雖然吳桐支付了房款，但在合同解除前，其實際占有使用房屋并獲取租金收益。法院綜合考慮雙方權(quán)利義務(wù)，未支持吳桐的資金占用費訴求，體現(xiàn)了公平原則。

（四）缺席審判的法律后果

蘇瑤經(jīng)法院傳票傳喚拒不到庭，根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，視為其放棄答辯、質(zhì)證等訴訟權(quán)利 。法院可依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)和法律規(guī)定缺席判決，這也提醒當(dāng)事人切勿輕視訴訟權(quán)利，消極應(yīng)對將承擔(dān)不利后果。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

確認(rèn)吳桐與林宇、蘇瑤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于 2025 年 2 月 23 日解除；

林宇和蘇瑤在判決生效后十日內(nèi)退還吳桐購房款 120 萬元 。

案件啟示

（一）購房前務(wù)必核查房屋產(chǎn)權(quán)

簽訂合同前，通過不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或線下窗口，查詢房屋是否存在查封、抵押、租賃等權(quán)利限制 。切勿僅憑賣家口頭承諾就貿(mào)然付款。

（二）資金監(jiān)管保障交易安全

盡量選擇資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行房款支付，避免直接向賣家個人賬戶轉(zhuǎn)賬 。即使選擇自行交割，也要留存完整的轉(zhuǎn)賬記錄和書面確認(rèn)文件。

（三）謹(jǐn)慎對待 “特殊房源”

自住型商品房、經(jīng)濟適用房等政策性住房，交易可能受上市年限、補繳費用等限制 。購買時需詳細(xì)了解政策，確認(rèn)房屋是否具備合法交易條件。

（四）及時行使訴訟權(quán)利

發(fā)現(xiàn)房屋存在問題或賣家違約，應(yīng)及時咨詢律師，在訴訟時效內(nèi)通過法律途徑維權(quán) 。拖延時間可能導(dǎo)致證據(jù)滅失、房屋被處置等風(fēng)險。

房產(chǎn)交易金額巨大，任何疏忽都可能造成嚴(yán)重?fù)p失。如果您正在準(zhǔn)備購房，或遇到類似糾紛，歡迎留言或私信咨詢，專業(yè)律師將為您提供全面的風(fēng)險評估和解決方案！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）