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再婚夫妻共同生活多年，丈夫離世后，一套房子竟引發(fā)妻子與繼子女的激烈交鋒！妻子主張房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)，過戶合同無效；繼子女堅稱房子實際出資人另有其人，過戶合理合法。這場房產(chǎn)糾紛中，究竟誰的主張能得到法院支持？背后又隱藏著哪些法律門道？

案情梳理

（一）家庭背景與房產(chǎn)概況

1986 年 5 月 9 日，李明遠與周慧蘭登記結(jié)婚，組建再婚家庭 。李明遠育有子女四人，分別為長子李浩然、次子李宏業(yè)、女兒李靜雯和李雅琴；周慧蘭育有女兒吳芳。2022 年 9 月 4 日，李明遠因病去世。此前，一套位于北京市大興區(qū)的一號房屋成為家庭矛盾的焦點。性質(zhì)為商品房，2018 年 12 月 7 日登記在李明遠名下，2019 年 3 月 6 日變更登記至李浩然名下。

（二）爭議焦點與各方主張

原告主張（周慧蘭）：

請求確認(rèn) 2019 年 3 月 5 日李明遠與李浩然簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

要求李浩然將一號房屋所有權(quán)恢復(fù)登記至李明遠名下 。周慧蘭認(rèn)為，該房屋購于自己與李明遠婚姻存續(xù)期間，屬于夫妻共同財產(chǎn)，李明遠未經(jīng)其同意擅自將房屋過戶給李浩然，且交易價格遠低于市場價，雙方無真實買賣意思，構(gòu)成惡意串通，損害其合法權(quán)益。

被告抗辯（李浩然、李宏業(yè)、李靜雯、李雅琴）：

李浩然辯稱，一號房屋實際購買人和出資人是自己，購房款、契稅均由自己支付，房屋交付后也一直由自己占有使用，李明遠僅是名義產(chǎn)權(quán)人。2019 年的過戶行為是將房屋權(quán)利歸位，周慧蘭對過戶一事知情且配合，訴訟已過時效，且吳芳與李明遠未形成撫養(yǎng)關(guān)系，無權(quán)參與訴訟；

李宏業(yè)、李靜雯、李雅琴支持李浩然的意見，還提出周慧蘭非合同當(dāng)事人，不具備原告主體資格 。

第三人意見（吳芳）：同意周慧蘭的訴訟請求 。

（三）關(guān)鍵事實與證據(jù)

購房與過戶過程：2018 年 6 月 6 日，甲公司與李明遠簽訂合同，以 770229 元出售一號房屋；2019 年 3 月 5 日，李明遠與李浩然簽訂合同，以 410000 元將房屋售予李浩然，次日完成過戶 。

出資證明：李浩然提交銀行轉(zhuǎn)賬記錄，顯示 2018 年 6 月 6 日向李明遠賬戶轉(zhuǎn)入800000 元用于支付購房款，契稅等費用也由該款項支付 。

房屋使用情況：李浩然提供裝修協(xié)議、物業(yè)費及供暖費收據(jù)，證明自己對房屋進行裝修并實際居住至今 。

證人證言：李浩然申請證人出庭作證，試圖證明周慧蘭對過戶知情并配合，但證人與李浩然存在親屬關(guān)系 。

案件分析

（一）借名買房法律關(guān)系認(rèn)定

根據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定民事法律關(guān)系需結(jié)合締約背景、履行行為等因素 。本案中，李浩然提供的購房款支付記錄、房屋使用證據(jù)，結(jié)合其與李明遠的父子關(guān)系，使“借名買房” 法律關(guān)系存在具有高度蓋然性 。雖然房屋登記在李明遠名下，但實際出資和使用情況表明李浩然才是真實權(quán)利人 。

（二）合同效力判斷

周慧蘭主張合同無效的理由是無權(quán)處分、惡意串通，但未能提供充分證據(jù)反駁 “借名買房” 事實 。李明遠與李浩然以買賣形式完成過戶，本質(zhì)是履行借名買房約定，并非真實買賣關(guān)系。且不存在《合同法》規(guī)定的合同無效情形，因此該房屋買賣合同有效 。

（三）主體資格與訴訟時效

被告提出周慧蘭非合同當(dāng)事人、不具原告資格，以及訴訟時效已過的抗辯 。但因房屋涉及夫妻共同財產(chǎn)權(quán)益，周慧蘭與合同存在利害關(guān)系，具備原告資格。不過，其未能有效證明對過戶不知情，訴訟時效抗辯部分成立 。

裁判結(jié)果

法院判決駁回周慧蘭的全部訴訟請求 。這一判決基于借名買房法律關(guān)系的認(rèn)定，確認(rèn)了房屋買賣合同的有效性，維護了實際權(quán)利人李浩然的權(quán)益。

案件啟示

（一）借名買房需謹(jǐn)慎

借名買房存在風(fēng)險，實際出資人應(yīng)簽訂書面協(xié)議，明確房屋權(quán)屬、出資方式等內(nèi)容 。若未約定，一旦產(chǎn)生糾紛，需承擔(dān)舉證責(zé)任證明借名事實。

（二）夫妻財產(chǎn)處置要合規(guī)

涉及夫妻共同財產(chǎn)，一方擅自處分可能引發(fā)糾紛 。處置前應(yīng)協(xié)商一致，避免事后產(chǎn)生爭議 。

（三）保留關(guān)鍵證據(jù)

在房產(chǎn)交易、家庭財產(chǎn)糾紛中，出資憑證、使用記錄、溝通記錄等證據(jù)至關(guān)重要 。日常應(yīng)妥善保存，以便在糾紛發(fā)生時維護自身權(quán)益 。

（四）及時行使權(quán)利

發(fā)現(xiàn)權(quán)益受損，應(yīng)及時通過法律途徑解決 。注意訴訟時效，避免因超過時效喪失勝訴權(quán) 。

房產(chǎn)糾紛往往涉及復(fù)雜的家庭關(guān)系和法律問題。如果您正面臨類似困擾，或想提前規(guī)避風(fēng)險，歡迎留言或私信，專業(yè)律師團隊將為您提供一對一法律解決方案！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）