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一套承載家庭記憶的房子，在母親離世后竟成了親人間的 “戰場”！女兒發現母親生前將房屋過戶給外甥，認為這侵犯了自己的繼承權；外甥則堅稱過戶合法合規。這場房產爭奪戰中，法院將如何厘清復雜的法律關系？又會作出怎樣的裁決？

案情梳理

（一）家庭背景與房產淵源

周建國與李淑芬原是夫妻，育有三個女兒，分別是長女周靜、次女周琳（本案原告）、小女兒周燕 。周燕早年未婚離世，周建國于 1999 年 11 月 29 日去世，李淑芬在 2024 年 2 月 23 日也離開了人世。位于一號的房屋，原是甲公司（北京某院）的福利分房，從承租到購買，再到產權登記，這套房子的歸屬問題成了家庭矛盾的導火索。

（二）爭議焦點與各方主張

原告主張（周琳）：

請求確認李淑芬與外孫趙陽（鄧某）簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

要求趙陽和周靜（陳某 1）協助將一號房屋變更登記至自己和周靜名下，共同共有；

由被告承擔本案訴訟費、保全費、保全保險費 。周琳稱，一號房屋是自己和母親基于職工身份共同獲得，自己也是實際權利人之一，且房屋屬于父母夫妻共同財產，父親享有母親份額部分 50％的利益。母親與趙陽在明知自己權益的情況下私自過戶，屬于無權處分和惡意串通，侵害了自己的利益 。

被告抗辯（趙陽、周靜）：

一號房屋過戶前屬于李淑芬個人所有，周琳對房屋沒有份額 。房屋原是公房，承租、購買及產權登記都與周琳無關，周琳配偶單位已享受福利分房，若周琳再主張該房屋份額，違背國家政策；

周建國去世后，遺產繼承手續已完成，涉案房屋不存在其他繼承問題 。2001 年，全家通過公證對周建國遺產進行處理，當時自己和周琳已放棄對一號房屋中父親份額的繼承；

李淑芬與趙陽之間房屋過戶行為有效，李淑芬享有完全處分權 。房屋登記在李淑芬名下，她有權處分，且過戶是對趙陽一家多年贍養和貢獻的認可，周琳長期不管老人，提起訴訟是出于私心。

（三）關鍵事實與證據

房屋權屬變更：1989 年，李淑芬與周琳簽訂《換房協議書》，以各自公房換得一號房屋承租權。1994 年，李淑芬購買該房屋并登記在自己名下，購房時使用了女方工齡 39年 。2023 年 9 月，李淑芬與趙陽簽訂買賣合同，將房屋“出售” 給趙陽并完成過戶，但合同中李淑芬簽字為趙陽代筆，購房款未實際支付，實為贈與 。

遺產繼承公證：2001 年，李淑芬、周靜、周琳辦理繼承公證，處理周建國遺留的其他房產，但公證書未涉及一號房屋。

雙方證據交鋒：

周琳提交與李淑芬的錄音，試圖證明母親明知自己對房屋享有權益；還提交保全保險費支付記錄 。

趙陽和周靜提交李淑芬的情況說明、微信聊天截圖等，質疑周琳獲取房屋材料的行為；還提交企業信息，質疑周琳配偶單位未分房的真實性 。

趙陽申請調取房屋檔案，發現與周琳提交的復印件存在差異 。

案件分析

（一）房屋買賣合同效力認定

雖然房屋買賣合同中李淑芬簽字非本人所寫，但結合其實際到場及過戶結果，可認定處分房屋是其真實意思表示 。然而，一號房屋屬于李淑芬與周建國夫妻共同財產，在周建國其他繼承人對房屋享有繼承利益的情況下，李淑芬將房屋過戶給趙陽，明顯損害了其他繼承人權益，構成惡意串通。根據《民法典》規定，惡意串通損害他人合法權益的民事法律行為無效，因此該房屋買賣合同無效。

（二）房屋權屬爭議剖析

趙陽和周靜主張房屋已完成繼承處理，但公證內容未涉及一號房屋，無法證明周建國在該房屋中的份額已完成繼承 。周琳主張對房屋享有權利份額，需通過析產繼承程序確定，在本案中暫不處理。

（三）各方責任界定

因房屋買賣合同無效，房屋產權應恢復登記至李淑芬名下，趙陽和周靜有義務協助辦理變更登記 。周琳要求趙陽和周靜承擔保全保險費，缺乏事實依據，難以得到支持。

裁判結果

法院判決如下：

李淑芬與趙陽于 2023 年 9 月 22 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

趙陽、周靜協助周琳將一號房屋變更登記至李淑芬名下 。

案件啟示

（一）房產交易需謹慎核查權屬

在房屋買賣或贈與中，務必核查房屋權屬狀況，確認是否存在共有人、是否涉及繼承權益 。若房屋屬于夫妻共同財產或涉及遺產繼承，處分時需征得相關權利人同意，避免因無權處分導致合同無效。

（二）遺產繼承應規范操作

處理遺產繼承時，建議通過公證等合法途徑明確各繼承人權益 。對未處理的遺產，后續處分需謹慎，避免引發糾紛。保留好繼承相關的文件、協議等證據，以防爭議發生。

（三）保留證據維護權益

在家庭財產糾紛中，證據至關重要。日常可留存溝通記錄、支付憑證、書面協議等；涉及爭議時，及時收集相關證據，如錄音、聊天記錄等 ，為維護自身權益提供有力支撐。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）