作為快速崛起的 “新一線” 城市，長沙憑借強大的資源吸附力，成為眾多開發商爭相布局的熱土。

一、地王誕生：2021 年土拍高光背后的隱憂

2021 年，長沙土拍市場熱度爆棚，[2021] 長沙市 041 號地塊成為焦點。

6 月土拍現場，房企激烈角逐，歷經 83 輪競價，不僅觸發熔斷機制，“競自持面積” 環節更是膠著。

最終，深業南方地產（集團）有限公司以 91990 萬元總價 + 10200 平方米自持面積拿下地塊，樓面價 10968 元 / 平，成為 “河西地王”。

當時盛行 “限房價、競地價、競自持” 模式，該地塊 49 輪出價觸發熔斷，34 輪 “競自持” 將面積推至 10200 平，足見爭奪之激烈。

但誰也沒想到，短短三年，土拍熱度驟降，“地王” 成了燙手山芋。

二、成本重壓：約2.5 萬 / 平保本價的無奈

從拿地到 2024 年入市，041 號地塊成本壓力巨大。

拿地款 91990 萬元，加上三年約 1.4 億元的財務成本（按 5% 利率測算），總成本超 10.6 億元，實際樓面價超 14000 元 / 平。作為豪宅項目，建安成本約 4000 元 / 平，再加上營銷、稅費等（約占售價 30%）。

經測算，項目需賣到 25000 元 / 平以上才能保本，且依賴住宅拉高均價，商業部分難達預期。

三、口碑爭議：深業入湘十年的信任危機

深業集團作為深圳國企，入湘十余年開發了多個項目，但口碑參差不齊。

深業鷺棲府二期交付時，被業主投訴消防水栓無故爆裂、保溫材料不合格、施工偷工減料等問題，這讓購房者對其后續項目多了幾分謹慎。

市場不乏警示：“選開發商如選對象，口碑差的再‘亮眼’也需謹慎！”

四、項目剖析：疊墅產品的優劣并存

深業麓溪云境位于長沙河西岳麓區，由湖南深業云凱置業有限公司開發，深業物業運營集團股份有限公司進行物業管理。

項目主打疊墅，相比市面上的 “偽疊墅”，其僅分上、下兩疊較為純粹。項目規劃 20 棟多層住宅，容積率 1.2。

不過項目也存在諸多痛點：交通上，雖近主干道，但無直達地鐵，公共交通不便；生活配套方面，依賴梅溪湖商圈，近距離小型商業（如菜市場）和醫療資源不足。

戶型設計也遭詬病：

三個戶型總體布局基本一致，亮點不多，缺乏明顯的贈送點，實際得房面積可以去現場求證下，現在市面很多疊墅可以做到“買一送一”。

以192㎡主力戶型為例，僅規劃三間居室的格局，對于兩代同堂的家庭而言，居住空間稍顯局促，難以滿足多元化居住需求。

而上疊產品中，小戶型（192㎡）的露臺面積有限，如果選擇封閉改造為房間，雖然增加了室內使用面積，卻阻斷了與自然的交互，背離了露臺設計的初衷，失去了空中院落的獨特居住體驗。

至于 281㎡的大戶型上疊，雖然擁有寬敞的露臺空間，但對應的總價大幅攀升，在市場同類產品對比中，其性價比優勢并不突出，讓不少購房者望而卻步。

五、市場困局：三年等待換來的銷售難題

從 2021 年拿地到 2024 年亮相，深業麓溪云境看似 “打磨”，實則在等入市時機。但前期高地價導致定價偏高，加上戶型同質化、配套不足等問題，去化壓力巨大。

高融資成本也讓開發商資金周轉困難，曾經的風光不再。

從 “地王” 到 “承壓入市”，深業麓溪云境，在市場熱度褪去的當下，唯有提升產品力與性價比，才能在市場中破局。

如何平衡成本、品質與市場需求，將持續考驗開發商的智慧。