這段時間樓市的情況大家也都知道，很多人問石榴叔，為什么不寫點文章分析一下。

寫是寫了，但不敢發在公眾號，各種數據一羅列，都不太好，包括上海、杭州這些前段時間表現很好的城市，也就發發“16號內參”了。

宏觀分析現在已經沒有任何意義了，全是廢話，正是因為一樓一市、一房一價，所以我才開始寫連載，把最近我經手比較有代表的案例拿出來和大家分析。

不要看熱鬧，里面很多硬知識。

01

往年四月份一過，就進入學區房交易的淡季，今年偏偏是個例外。

過去兩個月，南京這邊的學區房賣瘋了，尤其小戶型，因為小升初招生規則有變化，公辦嚴禁跨區優錄，打了很多想通過優錄擇校的家長一個措手不及，幾年白卷了。

很多四年級家長一看情況不對，沒有十足把握被民辦優錄上，只能慌忙買學區房保底，怕后面漲價。

會不會漲？絕大部分房子不會，比如老破大，小部分在劇烈波動，比如老破小，因為成交過于集中，房主心態變了。

朋友是上個月來找我的，因為關系比較好，真的是苦口婆心勸了兩個星期。

她原計劃是買個一線學區兩室套，裝修下，初中住三年然后賣。和我說，想少虧一點，錢又不太多，問買哪里好。

說實話，眼下買學區房不可能不虧，純純的教學消費。

什么房子不能碰？居住屬性不好，房齡大，總價又不便宜的，市場已經出現明顯“客多房少”的情況。

有句話我反復強調，現在賣不掉的房子，以后更賣不掉。如果只是初中用三年，“買小租大”是最佳的解決方案，住得也舒服，投入小，最后即便跳水甩賣，總價不高，虧損有限，可以承受。

如果不能接受租，那就要買整片居住屬性突出的，多花點錢，往往這種房子相對抗跌，屬于買房子送學區，被認可。

二胎家庭如果說要買雙學區持有九年以上呢？居住屬性要放第一位，買三房，做好賣不掉長住的心理準備，我是認真的。錢不夠，就降低學區要求，不要硬上，壓重注，最后心態容易壞了。

最后多說一句，學區房未來降價不怕，怕的是沒有流動性，只能傳世。

02

一個月前，有朋友拿到安置房的鑰匙，又想賣，又想租，糾結了好幾天。

他原本考慮簡單裝修一下收租，問題是整片的安置房，大家都想出租，會好租？

我幫他算了一筆賬，租售比能到1.5就算很好了，關鍵是空置率很難控制，而且位置不太好，距離地鐵口要走15分鐘。

這種房子最佳的處理方案就是到手就賣，哪怕稅高，因為新房子有賣相，越早賣，越好賣，往后因為小區租客多了，素質又不高，對公共環境的破壞顯而易見。

越往后，想賣的人越多，肯定會踩踏，但買家最后很可能會去買商品房，貴不了多少，但綠化、物業、鄰居要好很多。

觀念要調整了。

錢放在手上，你隨時想買房，都可以買，吃吃利息比收房租舒服多了，但是這種房子拿久了，就不能隨時能變成錢，安置房變成凍產的概率很大，因為安置房的周圍，最不缺的就是安置房，還會不停的蓋。

03

石榴叔以前就寫文章提到，不少家庭一輩子要換四次房子。

第一次是結婚買房，第二次為了孩子上學，第三次是孩子讀大學了，為自己改善，第四次是老了回歸主城，追求便利，靠近醫院。

這個置換案例屬于第三階段，要賣的房子是當年某網紅樓盤，因為這兩年它在不斷創造紀錄。

一個記錄是從最高時候6.1萬跌到2.1萬，另一個記錄是去年全年共成交100套，目前掛牌319套，過去三個月成交27套。

當年之所以火，是因為坐擁“江景”和“學區”兩大標簽，然而學區是偽學區，最大的硬傷是50多層超高層，得房率非常低，戶型也差，我看過一套141平方的，套內面積在103左右。

因為掛牌量實在太大，沒有抱任何僥幸心理，直接同戶型最低價，沒想到最后還是進入了絞殺階段，又被買家砍了10萬。

賣不賣？肯定要賣，因為你不賣，別人賣了，小區最低成交價被刷新之后，后面再有買家出現，肯定又是一刀。

這種掛牌天量的小區，比的就是決策果斷，看誰跑得快，虧也要認。

置換的目標是江心洲，因為男主喜歡騎車跑步，小區也看好了，現在就在等降價了。沒有絕對的底，只有相對的底，年底下手。

很多人好奇，為什么現在的案例，普遍都是便宜房子？

因為近半年，幾乎所有城市的二手房成交均價都在以肉眼可見的速度往下滑。

稍微貴一點的房子，是真的賣不動了。