一方執意離去

一方強硬挽留

租客訴訟，房東反訴

租房鬧劇該如何收場？

單方解約遭封門

互不相讓引糾紛

張某租賃吳某的平房一處，雙方簽訂房屋租賃合同，合同約定：租賃期間自2024年4月1日起至2027年4月1日，租金每月2500元，租房保證金5000元，租金每六個月支付一次，第一次租金及保證金在簽訂合同時支付，以后按規定的付款期限提前10天支付下一期租金。

合同簽訂后，租客張某向房東吳某轉賬20000元（包括2024年4月1日至2024年10月1日的房租及保證金5000元）。2024年9月18日，吳某通過微信聯系張某，催收下半年度房租，張某以租金過高為由，提出不再租賃，吳某不同意。雙方協商未果，房東吳某于9月26日將租賃房屋房門上鎖。

租客張某遂訴至山東省莒南縣人民法院，要求解除房屋租賃合同，要求房東吳某返還其保證金5000元，并支付違約金2500元。房東吳某提出反訴，要求繼續履行合同，要求張某支付租金15000元及利息。

法院：解除房屋租賃合同

法院經審理認為，合同分為法定解除和約定解除兩種。租客張某單方面表示不再履行房屋租賃合同，且已實際搬離房屋，其主張并不符合法定或約定的解除條件，并不產生單方解除合同的效力，其行為構成違約，房東吳某有權據此解除合同。但經法院釋明后，吳某仍堅持要求繼續履行合同，雙方形成了合同僵局。合同僵局造成合同雙方當事人不必要的損失，導致社會資源的浪費，不符合民事行為綠色原則，故對于租客張某要求解除雙方之間租賃合同的訴訟請求，法院予以支持。

關于租客張某主張的違約金，其提交的證據無法證實吳某存在房屋租賃合同中約定的違約行為，故對此項主張不予支持。按照雙方約定的違約條款處理，租客張某應支付房東吳某一個月房租2500元作為違約金，吳某應退還保證金5000元。雖吳某未要求張某負擔違約金，但為了減少當事人之間的訴累，本案中一并處理，兩相折抵后，吳某應返還張某保證金2500元。一審判決作出后，雙方均未提起上訴，現該判決已經生效。

法官：遵循綠色原則

破解合同僵局

房屋租賃合同糾紛是生活中比較常見的糾紛類案件，租房過程中，房東、租客都想有一個省心、安全的相處過程。本案中，租客不想續租，房東上鎖并要求繼續履行合同，雙方多次溝通無果，并激化了雙方之間的矛盾，直至對簿公堂。在審理這類案件時，需要解決兩個問題：

一是合同僵局如何破解。尤其在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，一旦形成合同僵局，如果一概不允許違約方通過訴訟或仲裁方式解除合同，有時對雙方都不利。在違約方不存在惡意、繼續履行容易顯失公平、長期合同僵局容易造成社會資源浪費等情況下，遵循民事活動的綠色原則，應該支持違約方解除合同。

二是守約方是否可以要求繼續履行合同。在租賃雙方產生分歧時，應當積極協商，均采取合法手段維權，出租方采取鎖門、斷水斷電等私力救濟的方式存在法律風險。另外，守約方是否可以要求繼續履行合同，應該根據案件的實際情況。違約方主張解除合同，并拒絕履行合同義務，在此情形下，強制其繼續履行合同已經在客觀上無法實際執行。因此，在衡量繼續履行合同和解除合同相反訴求的可執行性后，對于守約方要求繼續履行合同的訴訟請求，一般不宜予以支持。但對于守約方，違約方應當對合同解除的后果承擔相應的違約責任。

來源：CCTV今日說法

編輯：桂小雯

校對：余躍

初審：伍彬

復審：王玉梅

終審：卓曉陽

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官方網站：南寧法院網

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