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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 掘金醬

東京樓市這塊熱土，為什么能吸引全球的目光？

常見的答案不外乎是日元貶值、外資涌入，但很多人都忽略了一點，那就是東京從未停止過自我更新與迭代。

在長達幾十年的過程中，東京不斷地“大拆大建”，推行大規模的再開發項目，提升“自我造血”能力。

在上個世紀九十年代，日本經濟泡沫破裂后，樓市并非很多人想象中的一潭死水。

數據顯示，在1990年至2000年，日本平均每年新建十幢摩天大樓。在日本排名前十的高樓中，有7個都是在房地產泡沫破裂之后設計和改造的。

日本也沒有光顧著建摩天大樓，在東京等大城市的主要交通站點前，再開發項目似乎一刻都沒停歇。

從2002年至2024年，日本政府陸續劃定了54個都市再生緊急整備地域，東京以此為契機，在新宿站、大崎站、澀谷站、池袋站等站點附近，進行大規模的改造。

長達三十多年，日本緊鑼密鼓地推行再開發，其動力絕非維持表面的繁榮，而是出自現實的考量。

首先是抗震的需要。日本作為地震多發國，提升建筑抗震性能是剛需，老舊建筑更新換代也是應有之義。

其次，日本急需提升城市活力。

少子老齡化當前，為了讓城市煥發新的生命力，各地都開啟了搶人大戰，革新城市面貌就變成了主要策略之一。

例如在千葉縣的浦安，因為坐享迪士尼樂園，便從半漁半農的小村落，躋身于全日本最富裕的城市之一。

同時，再開發也是提升國際競爭力的重要一環。

自1990年代以來，日本被資產泡沫拖累，而外部又面臨全球其他經濟體的迅猛追趕，為了重振經濟并維持國際地位，謀求都市再生便成為重要的課題。

基于多重原因，大規模的城市改造成為必然。

日本并沒有一股腦地在全區域開發，而是將主要精力集中于東京。將東京的交通樞紐站點作為中心，日本政府把醫療、教育等資源集中引導到這些地區，輻射帶動中小城市發展。

基于這一藍圖，日本開展了“百年一遇”的再開發計劃。

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經過幾十年如一日的再開發，日本的變化有目共睹。

2024年，日本如愿以償地登上了2024年全球城市綜合實力排行第三、亞洲第一的位置。

嘗到甜頭后，2025年東京的再開發項目還在繼續推進。在不計其數的再開發中，以下六大“潛力股”尤為矚目：

1.澀谷區

自2012年正式啟動以來，澀谷站周邊的再開發計劃已經歷時十余年，如今正迎來最后沖刺期，著重建設連接東西兩側的空中步行通道，并整修忠犬八公廣場，計劃于2034年全面完工。

2.中央區

從東京站東側的八重洲地區，一直到日本橋，一座“河濱水都”正在從藍圖走向現實。如今，高架道路的拆除工程正在進行中，并計劃在河岸兩側修建步道和游船碼頭、辦公樓、酒店等設施。

3.港區

在舊東芝大廈的基礎上，一座高約230米的超高層雙子塔Blue Front Shibaura正在建造中。未來10年，雙子塔附近的整個街區還將進一步開發，預計將有40家店鋪入駐。

4.品川區

作為東京最重要的交通節點之一，品川站將迎來將三棟綜合大樓，附近的國道也將建設一個全新的“國道上空平臺”，預計竣工時間為2030年。

5.新宿區

新宿站周邊地區的大規模重建預計在2046年完工，現有的新宿地鐵大樓和小田急百貨新宿店，將被改建為地上48層、地下5層、最高約260米的摩天大樓。

6.中野區

中野區的再開發以中野站為中心，囊括11項重建計劃，包括辦公樓、酒店、車站廣場等項目，重建面積超過100公頃。

此外，東京灣岸、秋葉原、大山站等地區都在規劃或進行大規模的開發建設。

開發熱潮持續升溫，吸引了海內外大批資金的涌入，有效支撐了新一批開發項目，推動東京的“自我更新”形成了閉環。

從上世紀90年代中期開始，日本的大規模開發浪潮至今仍是進行時。

根據東京都都市整備局的公開數據，截止2024年10月，已經有223個地區完成了開發項目，目前仍有36個地區正在進行開發，還有17個項目等待開工。

據報道，本輪“大拆大建”還要持續到2030年左右。

這場跨越幾十年的城市開發，并非簡單的重建。從加固住宅的隔震性能，到將車站升級為集衣食住行為一體的生活圈，再到建立大都市帶動中小城市的模式，日本打磨出了一套內生性的、系統化的引擎。

隨著開發的逐步推進，不僅能進一步提升便利性和安全度，而且也為重點開發區域的樓市火熱提供了有力支撐。

用開發對抗停滯，以潛力抵御衰退，日本這種自我驅動型的革新，正是維系長久活力的核心所在。

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