封面圖 |《造房子的人》劇照

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問：

馮叔，我在一線城市生活，手里有點(diǎn)閑錢，想做點(diǎn)投資，但不知道投什么，有朋友建議買房，他說，「雖然一些二三線城市的房?jī)r(jià)下跌了，但一線城市的房子絕對(duì)保值增值」。我朋友說的對(duì)嗎？您覺得2025年一線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎，還能不能買？

馮侖：

投資性買房，尤其是投資性質(zhì)的買住宅，沒必要執(zhí)著于一線、二線，還是三線。我以前也講過很多次，不論是幾線城市，判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，都要根據(jù)多項(xiàng)指標(biāo)來進(jìn)行綜合判斷。

這些指標(biāo)包括：城市的人口增量、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、城市規(guī)劃和配套設(shè)施的建設(shè)，以及利率、匯率、資產(chǎn)的流動(dòng)性等。

一、人口增長(zhǎng)。

當(dāng)一個(gè)城市的人口增速放緩，甚至是增量變成0，或者是負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)候，新房的需求就會(huì)很小。比如說，北京是一線城市，可是人口已經(jīng)開始負(fù)增長(zhǎng)，那就不一定要在北京買房了。而其他一些城市，比如杭州，經(jīng)濟(jì)體量不算小，人口還在不斷地增加，其部分區(qū)域的房?jī)r(jià)就有上升的空間。

二、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)。

同樣是二線、三線城市，有的經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，就業(yè)率在提高，個(gè)人收入、工資都在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，會(huì)給新房市場(chǎng)提供一些活力。而有一些二線、三線城市，比如若干能源城市，資源被挖得差不多了，經(jīng)濟(jì)潛力不大，人也都在往外跑，房?jī)r(jià)不可能有很大的支撐力。

三、城市規(guī)劃和配套設(shè)施。

如果是在交通、醫(yī)院、學(xué)校、購物中心、社區(qū)等配套特別好的地方，房子會(huì)很吸引人。這些地方的房子就值得買。哪怕是二線三線城市，也可能會(huì)比一線城市某些地段的房子更有潛力。

四、相關(guān)的金融問題，比如利率、稅收、匯率，以及社會(huì)預(yù)期等因素，對(duì)住宅的需求、住宅的價(jià)格都會(huì)產(chǎn)生非常大的影響，也是需要考慮的。

另外，你還需要注意的是，投資住宅存在一個(gè)資產(chǎn)流動(dòng)性的問題。

投資住宅有一個(gè)周期規(guī)律：經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，可以買郊區(qū)的房，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒那么好的時(shí)候，要買城市中心、核心地段、位置好的房子。

郊區(qū)的房子相對(duì)而言不好賣，也不好出租，流動(dòng)性相對(duì)差一些。

城市中心、核心地段的房子流動(dòng)性更好，抗跌性也更好。哪怕一個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普遍下跌，核心地段的房?jī)r(jià)下跌也是最少的。就像一個(gè)池塘的水在蒸發(fā)，也是周圍的水先蒸發(fā)沒了，最后才蒸發(fā)池塘中心的。

所以，在目前的階段，如果你還想在住宅領(lǐng)域做投資性的安排，我的看法是，可以在城市的中心、核心地段、最貴的地方去買，而不要到郊區(qū)去買。

問：

除了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，您也很關(guān)注國(guó)外的地產(chǎn)項(xiàng)目。我在視頻號(hào)上看到，您前一段時(shí)間剛?cè)ミ^烏克蘭，考察那里的地產(chǎn)項(xiàng)目，您也考察過東南亞，甚至非洲的地產(chǎn)項(xiàng)目。跟國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目相比，在國(guó)外做房地產(chǎn)有哪些不一樣，又有哪些是一樣的？在這個(gè)過程中您是否遇到過什么難題？您又是怎么解決的？

馮侖：

在國(guó)外做房地產(chǎn)，跟國(guó)內(nèi)最不一樣的，是土地制度和產(chǎn)權(quán)形式。國(guó)外有很多土地是私有的。我們?nèi)フ勴?xiàng)目，是跟地主方談。

第二個(gè)不同是土地成本在整個(gè)建造成本里的占比不同。在國(guó)內(nèi)，土地占成本的比例，一般在40%到60%之間，國(guó)外的土地成本通常只占建造成本的10%到20%。所以，國(guó)外做房地產(chǎn)，尤其是住宅項(xiàng)目，利潤(rùn)會(huì)更高。

第三，法律環(huán)境不同。

相同的地方，建造的規(guī)范、規(guī)劃，各國(guó)之間有很多都是一樣的。

尤其是住宅，不管是中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)、日韓標(biāo)準(zhǔn)，還是歐盟、美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，有很多是一樣的。差別當(dāng)然有，但是不大。比如說，防震，日本的標(biāo)準(zhǔn)可能是最高的；節(jié)能，德國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)更高一些，但是各國(guó)基本上都是一樣的，差不了多少。消防通道，有的國(guó)家規(guī)定得寬一些，有的窄10公分，但是都得有消防通道。這些是基本相同的。

最難解決的問題，其實(shí)就是政府現(xiàn)在并不主張，也不推動(dòng)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司在海外投資，所以我們不能把國(guó)內(nèi)的錢拿到海外去買地、蓋房。

那我們就要思考怎么樣通過創(chuàng)新的方法，把中國(guó)過剩的制造產(chǎn)能和國(guó)外的住房需求聯(lián)系起來。

所以我們采取這樣的方法：在國(guó)外選擇居住類的產(chǎn)品，和有地的地主合作，來共同開發(fā)。按照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)研發(fā)、設(shè)計(jì)產(chǎn)品，然后回到中國(guó)，在工廠把它做好，做好以后，以工業(yè)品的方式出口，再到當(dāng)?shù)亟M裝起來。等產(chǎn)品賣掉了以后，他們把錢付給我們，或者提前就把錢給我們。

等于是，我們做的是制造業(yè)和出口，這樣的話就符合政策以及法規(guī)的要求，同時(shí)又能推動(dòng)國(guó)內(nèi)這一類過剩產(chǎn)能的出口，還能使我們?cè)诤Ｍ鈪⑴c部分住宅產(chǎn)品的發(fā)展。我覺得這是一個(gè)可行的方法。我們也會(huì)按照這個(gè)方法，持續(xù)地在東南亞、匈牙利、烏克蘭等地開展合作。