這幾年上海房價分化，完美驗證了環二2020年的預判：貴的地方越來越貴，便宜的地方越來越便宜。

唯一的例外就是佘山。

十年前，世茂佘山莊園建面612平方米的房子成交單價就突破了十萬。

如今，全精裝、面積更大的房源，單價卻更低了。

作為全上海第一個擁有億元豪宅的地方，作為上海第一代富人區，佘山別墅區，全面跑輸了大盤。

佘山房價這么慘，最主要的原因是功能被徹底取代了。

1992年后上海快速發展，佘山是最早的頂級別墅區。

佘山從上世紀九十年代開始開發，規劃對標的是洛杉磯的比佛利山，香港的太平山。

1992年，佘山腳下第一個高檔別墅“皇家花園”入市，開啟了佘山別墅群時代。

2002年，佘山的上海紫園總價超過1個億，名氣響徹上海。

2000年前后莘閔別墅區、徐涇別墅區陸續啟動，定位遠低于佘山。

佘山上海紫園賣3000萬時，徐涇居禮別墅只敢賣300萬。

佘山地位可見一斑。

2000年后，豪宅屬于浦東。

江景房有世茂濱江花園、湯臣一品，別墅區有碧云、東郊。

新貴們紛紛沖進東郊壹號、華洲君庭。

馬云、戴志康、葉立培買了九間堂，徐新、梁建章買了御翠園。

這些房子品質不輸佘山，地段卻好得多。

佘山沒有繼續抓住這些塔尖客群。

2010年后大虹橋火了，徹底改變了徐涇、華漕命運，突然大家發現佘山真的好遠。

徐涇、華漕的獨棟別墅也紛紛達到5000萬以上，品質也開始升級，進一步搶占了佘山生態位。

頂豪市場很小，2024年5000萬以上新房成交308套，二手房只有80套。

別墅市場更小。

原來這個市場塔尖是佘山，后來佘山降級成二梯隊，房價肯定暴跌。

佘山沒什么神奇，無非就是概念+大獨棟，分分鐘復制出來對手搶占生態位。

就一個100米的山，形不成風貌區萬世不移的向心力。

很多區域房價暴跌都是生態位被取代，比如寶山共康、楊浦黃興公園。

北上海的中產社區是大寧、真如、長風，真如之下是桃浦，介于郊區市區之間，800萬左右。

大寧之下是共康，介于市區、郊區之間，800萬左右。

現在真如、長風、大寧之下是桃浦新房，800萬左右。

不需要共康再賣800萬了。

南大華潤新房十開十捷，6、700萬生態位全面捕獲，共康只能賣到600萬以下。

共康連降兩級，房價肯定暴跌。

黃興公園的故事差不多，被新江灣全面取代，房價陷入橫盤。

2025年哪些區域相對保值？

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上面提到的這種故事不多，很多新片區開發并沒有摧毀老城。

古美開發時，田林康健并沒暴跌；森蘭開發時，聯洋并沒暴跌。

過去我們處于增量時代，每年上海新增60-80萬人，新增人口可以填滿3個南翔。

當時新區域開發完全可以靠增量，不用犧牲老城區。

佘山是頂豪，沒辦法，塔尖別墅區只需要一兩個。

黃興公園也特殊，楊浦是一個很封閉的區域，購買力基本都是當地人。

這十幾年楊浦經濟發展又慢，運氣好倒數第三，運氣不好倒數第二，增量有限。

楊浦區內陷入存量競爭，新江灣崛起只能犧牲黃興公園。

南大這次開發不一樣了，整個上海沒有增量。

這幾年上海人口增量少了，平均每年5、6萬人。

以前一年新增人口填滿3個南翔，現在3年新增人口填不滿一個南翔。

2024年還人口凈流失。

經濟又不太景氣，大家都反映沒錢。

樓市陷入了存量競爭。

如果上海每年再來70萬人，南大崛起跟共康沒關系，靠增量就夠了。

現在南大崛起，只能搶奪共康客戶。

房地產的最大問題是需要持續的購買力流入，因為持續的有房子拋出來賣。

只是房價變化周期比較長，我們把短期供需當成了長期價值。

一旦購買力跟不上了，房價只能崩掉。

原來給共康準備的購買力去了南大，共康只能下滑。

過去幾年郊區崩掉就是這個原因。

郊區持續地建新房，持續地拋盤二手房，新增人口卻沒了。

新增的外地人是郊區的主要客戶，上海本地人很難被忽悠去郊區。

市區相對保值，得益于兩點：

第一，市區新房供應量少。

第二，市區還有一些置換客戶。

現在的問題是，市區新房也開始變多了。

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“上海動遷提速”的消息刷遍全網，徐匯動遷預算翻倍、虹口一口氣啟動12個動遷地塊！

黃浦不說了，老城廂全是大工地。

甚至連斷供多年的長寧都一口氣拿出三四個地塊。

浦東之前開發陸家嘴、聯洋、花木，后來內環停滯，開發重點成了川沙、御橋甚至新場惠南祝橋。

現在浦東重回市區，中環項目一堆，張家浜、北蔡、新楊思、前灘南。

這些可都是千萬級新房，之前一年也沒幾個。

楊浦濱江供地不斷，北外灘沒宅地就把辦公改成宅地，蘇河灣周邊風貌別墅一只手數不過來。

曾幾何時，核心區就露香園一個別墅，現在市區別墅比佘山還多。

這些新房客戶在哪來？無非就是原來二手房的。

去年全國賣了4300套3000萬以上新房，上海2600套，占比超過60%。

上海威武，上海霸氣。

硬幣的另一面就是二手豪宅暴跌（《上海豪宅跌幅排行榜》）。

郊區走過的路，市區也要再來一遍？

現在提出“中城計劃”，2026年市區項目可能還要增加。

對于上海而言這絕對是好事情，誰也不希望市區破破爛爛，現在全面城市更新，上海市政水平上了新臺階。

之前拼命的開發郊區也是好事情，邊界擴張，上海影響力更大。

副作用只是打垮房價。

去年直播時環二就在講，現在決定你家房子是不是保值的，不是需求，而是新房供應量。

只要新房足夠多，沒有價格打不崩。

好在市區新房供應也有規律，我們注意避開一些區域就行。

前面的佘山、共康、黃興公園給了很大啟發。

避開佘山這樣的個性化市場，高端別墅本來就很小眾。

避開楊浦這樣的封閉性區域，盡量選擇一些客群基數大的地方。

避開南大狙擊共康這樣的精準打擊，認真研究片區購買力流動情況。

共康的問題是，自身缺乏產業，購買力全靠市區外溢。

市區外溢客戶沒忠誠度，今天選擇共康，明天就選擇南大。

共康無非就一個1號線+萬達+好房子，南大來個學區就替代+升級了。

如果區域內有足夠稀缺價值，面臨的分流就不會那么劇烈。

更多分析我們等等2026年的十五五規劃，可能會有中城地帶更詳細的方案。

郊區開發時每個地方打擊也不一樣。

有些地方負責提供產業，提供購買力，比如張江，市場就比較健康。

有些區域純粹賣地建新房，房價就容易崩掉。

市區開發可能也會有高下之分。

至少明確一點，市區閉著眼睛賺錢的時代也過去了。