上海郊區遇到了好幾個大麻煩：

新房去化困難、產業發展遇到瓶頸、GDP增速放緩、人口導入減少、配套資源不均……

郊區遇到的挑戰，也恰巧是上海遇到的挑戰。

上海郊區那么多，都該怎么做才能擺脫困境呢？

上海急需郊區二次崛起！

最近上海郊區的樓市不怎么好，新房普遍不好賣。

如嘉定安亭的深安上居、青浦華新的鳳啟虹橋、松江新城的銀湖灣、奉賢的中海戈雅園等。

包括臨港、寶山、金山、崇明在內，去化壓力都很大。

有的0認購，有的從期房熬成現房，甚至交房了還沒賣完，市場很疲軟。

不過郊區樓市的疲軟只是表象，更深層次是背后的產業與人口動能在衰減。

上海郊區以工業發展為主，但工業普遍在轉型，導致經濟發展一度出現負增長。

典型的如松江，傳統工業經歷關停并轉后，2022-2023年出現負增長，地方財政收入應聲下滑：

2024年松江區地方財政收支及增長速度

同時金山、寶山的重工業也面臨著綠色升級的壓力；

嘉定引以為傲的汽車產業也站在了轉型的十字路口……

與此同時，上海市區發展的空間也遇到了瓶頸。

商辦飽和、地價高企、環保嚴苛等等，承載快到了極限。

上海的產業到了升級的關鍵時期，急需郊區廣闊的土地資源、相對低廉的成本優勢以及更大的環境容量來支撐發展先進制造業、布局大科學裝置等戰略產業。

郊區的土地資源很廣闊，適合發展大型產業園區、中試基地和未來產業社區；

郊區的用地成本還低廉，很適合吸引一些初創企業、成長型企業到來。

郊區環境容量更大，更適合布局具有一定環境風險但戰略意義重大的產業。

郊區是上海外來人口的主要承載區，但外來人口在減少，進而拖累到上海整體的人口導入，也加劇了上海的老齡化負擔。

作為上海外來人口集中區的松江，2024年外來人口較上一年減少約1.98萬人。

外來“接盤”的減少了，郊區新房也就不好賣了。

當然人口減少是多方面的原因，除了產業變動外，也在于郊區的配套和生活環境做得不夠好。

上海郊區在公共服務、城市品質和收入水平等方面可能還不如其它二三線城市，使得在人才競爭中處于劣勢。

所以有一部分人選擇逃離了上海，轉而流向長三角其他更具活力的城市，如蘇州、杭州等。

郊區遇到了這么多問題，已經拖累到了上海全局的發展，破局之路到底在哪？

上海比任何時候都更需要一場郊區的“二次崛起”！

房子不會賣，價格不好談

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但郊區那么多，不可能去搞一個低水平重復和同質化的競爭，那就沒意思了。

需要郊區形成一個錯位競爭、功能互補、集群發力的崛起路徑，以支撐上海的整體升級目標。

上海郊區也很爭氣，有的已經亮出了自己的二次“崛起秘籍”：

其中浦東張江、閔行大零號灣、松江和寶山已經當起了科創急先鋒，走出了特色鮮明的轉型之路：

浦東張江是國家戰略科技力量核心承載區，堪稱上海科創“壓艙石”。

張江主攻的是集成電路、生物醫藥和AI底層“卡脖子”領域。

從“園區”向“科學城”的蛻變，張江極大提升了全球頂尖人才吸引力。

閔行的大零號灣是高?？萍汲晒D化和顛覆性創新的策源地，發揮的角色同樣重要：

依托交大、華師大，打通“產學研用金”，培育獨角獸與未來產業。

閔行的莘莊已經發展飽和，大零號灣、前灣將是閔行二次崛起的兩步大棋。

松江是上海先進制造業主陣地之一，是長三角G60科創走廊策源地。

松江正在聚焦集成電路、生物醫藥、人工智能、高端裝備等硬科技產業。

上海亟需松江從“制造”向“創造”轉型升級，勇敢擔當長三角科創引擎！

寶山是北上海科創中心， 肩負中心城區疏解與重工業轉型雙重使命。

大吳淞錨定郵輪經濟、濱江文創和智能制造；南大聚焦數智經濟、生物科技和研發總部。

寶山的空氣質量在全市最差，上海希望寶山徹底擺脫高污染高能耗路徑依賴，打造綠色低碳典范。

除了科創外，上海其它郊區如青浦、嘉定、臨港等又開辟出了不同的崛起賽道：

青浦：長三角數字新干線（郊區數字經濟領頭羊）

嘉定：汽車新四化（傳統汽車工業轉型）

臨港：自貿新片區（帶領上海二次開放）

奉賢：東方美谷（中國化妝品之都）

青浦是上海服務長三角一體化發展的數字樞紐，定位很高，任重而道遠。

青浦聚集了浦西最多的數字大廠，希望打好數字經濟、會展商貿、現代物流三張牌。

青浦的GDP增速開始在上海郊區領跑了，僅次于臨港，上海對青浦寄予了兩翼齊飛的厚望！

嘉定以前是上海經濟的老二，GDP總量和排名一度僅次于浦東，但近些年下滑明顯。

嘉定的二次崛起破局點是傳統汽車轉型的成功，打造世界級智能網聯汽車生態圈（芯片、軟件、傳感器、車路協同）。

嘉定要發揮好測試示范區引領和全產業鏈集聚的優勢，讓汽車產業再次崛起！

臨港自貿新片區是上海更深層次開放的先鋒，擁有發展特殊經濟功能區的更高定位。

臨港搞了一大批前沿產業集群，如集成電路全產業鏈、人工智能、民用航空、生物醫藥、智能新能源汽車等。

上海需要臨港形成再造一個浦東的速度和雄心，畢竟這是上海未來最大的增量引擎。

奉賢與金山聯手深耕美麗健康產業，打造出了東方美谷產業品牌，正在朝著“中國化妝品之都”邁進。

上海每個郊區都有自己不同的使命，形成了各自特色的轉型崛起之路。

可以說，郊區要是發展成功了，以后將為上海貢獻最多最大的GDP增量！

郊區牛了，上海也就更牛了，郊區崛起對上海具有極大的戰略價值，能大幅提升上海在全球產業分工和價值鏈中的地位。

目前上海GDP排在全球第五，下一步超越的就是東京，成為全球第四乃至第三！

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除了在產業發展方面上海需要郊區崛起外，在人口導入領域上海更需要郊區承擔重要使命。

2015-2022短短7年間，杭州狂攬157萬新增人口，南京、蘇州都分別增長超百萬。

但同期上海只增加了82萬，可謂在“搶人大戰”中占了下風！

更關鍵的是，上海正在面臨人口深度老齡化，急需補充新鮮血液。

上海扭轉頹勢的希望，就在郊區！為什么是郊區呢？

因為上海中心城區（CAZ）定位商辦核心區，城市更新與拆遷導致人口持續疏解。

如虹口、黃浦近年來城市更新力度較大，居民被動遷到郊區了，導致戶籍人口顯著減少。

郊區承載了上海73%的人口，是導入外來人口的中堅區域：

在這其中，五大新城有扛鼎之責。

五大新城被賦予了2035年前導入324萬新增人口的戰略任務，這是上海破局老齡化的關鍵籌碼。

2020年第七次人口普查時上海五大新城的人口是：

松江新城81.22萬

嘉定新城69.65萬

青浦新城40.27萬

奉賢新城40.12萬

臨港新城36.75萬

而在2035的規劃里，五大新城的人口總量分別將新增到：

松江新城110萬

嘉定新城160萬

青浦新城80萬

奉賢新城94萬

臨港新城147萬

這些增量加起來是324萬，需要在2035年之前全部完成，上海對五大新城寄予了厚望！

引人不易，留人更難。把人吸引來只是第一步，用一流的配套環境把人留下來，才是真正的勝利。

但是當前郊區在教育、醫療、商業、交通等基礎設施配套上都有“留人”的短板，需要補足。

如郊區每萬人口才對應0.43所中小學（市區0.99所）、教職工數43.45人（市區229.33人），跟中心城區的差距是明顯的：

上海各區中小學數和教職工數（數據來源：wind）

郊區每萬人享有的衛生機構數是1.78個（市區4.08個），醫護人員數不足市區1/6：

上海各區衛生機構和醫護人員數（數據來源：wind）

郊區商業體占比55%數量可不少，但銷售額TOP10中僅占4席（市區6席）；

青浦百聯奧特萊斯（61.7億元）為郊區最高，但僅約市區冠軍環球港（203億元）的30%：

郊區地鐵密度太低了，中心城區的黃浦、徐匯密度排在全市第一，遠超郊區；

松江、奉賢等遠郊人均站點分別只有可憐的0.025和0.01個，松江地鐵高峰期最擁堵：

所以郊區那些規劃的軌交快線如嘉定快線、安亭快線、松江快線、奉賢線等要加快落地了。

短期值得期待的是，2號線西延伸、12/13號線西延伸、18號線二期、19號線等線路將進一步優化青浦、寶山、松江等郊區的覆蓋。

同時市域鐵路示范區線、嘉閔線、南楓線、南匯支線也將強化郊區與市中心和長三角的快速聯系。

郊區要加大力度引入好學校、好醫院、好商場和便捷的地鐵，讓更多中產家庭和高素質人才留下來。

郊區很多地方的城市界面和居住環境不如三四線城市，在這方面要好好提升一下。

郊區要因地制宜、適當性地多打造大型公園綠地、濱水空間和生態廊道，做好宜居環境。

因此，上海五大新城戰略只許成功，不許失?。?/p>

五大新城要是真的發展成為了現代化、高品質、具有獨立功能的綜合性節點城市；

就能改變郊區作為中心城區“附屬”和“臥城”的單一角色了。

郊區的綜合崛起對上海整體而言價值是巨大的：

避免中心城區過度擁擠，疏解中心城區人口壓力，優化上海城市空間結構；

提升上海城市整體韌性，多中心結構更能應對風險，減少單點失效的影響；

釋放經濟活力，新增人口二次激活消費市場、勞動力供給和創新潛力，為上海整體經濟注入持續動能；

應對老齡化，導入的年輕人口可以緩解城市老齡化壓力、維持社保體系可持續運轉。

綜合來看，上海郊區的“二次崛起”，并不是一個簡單的區域振興，而是關乎上海這座城市能否在激烈的全球城市競爭中贏得未來、實現能級躍升的背水一戰。

為了讓郊區更好地崛起，同時我們也希望有關部門做好相應的配套制度保障：

1. 以堅定的戰略決心持續投入：在政策、資金、資源上給予郊區（尤其是五大新城和南北轉型區）長期、穩定、強有力的支持，打破路徑依賴和短期行為；

2. 要有深刻的體制機制創新：在土地管理、人才政策、財政體制、放管服改革等方面大膽突破，賦予郊區更大的發展自主權和靈活性，激發市場活力。

3. 還要有更高標準的規劃與建設： 以建設“人民城市”和“未來城市”的理念，以前瞻性眼光規劃建設新城和產業區，避免低水平重復建設，確保城市品質和可持續發展。

4. 強大的協同與開放：郊區之間、郊區與中心城區之間、上海與長三角之間需要更緊密的協同合作，形成發展合力。同時，堅持高水平的對外開放，吸引全球高端資源。

歷史性的機遇與挑戰擺在了面前，希望每個郊區都能把握好。

唯有成功實現郊區的產業涅槃與新城蝶變，上海才能真正突破發展瓶頸，打造出多個動力強勁的“增長極”，匯聚全球一流人才，最終實現經濟總量沖擊全球第四的宏偉目標，并構建一個更均衡、更韌性、更可持續、更具活力的國際大都市新格局。

郊區的崛起，就是上海未來的崛起！