剛剛上個月，滬上阿姨通過港交所上市聆訊，成為今年第四家登陸資本市場的茶飲品牌。從古茗到蜜雪冰城、霸王茶姬，再到滬上阿姨，這一年無疑是中國現制茶飲的“資本狂歡年”。

一個從上海街頭走出的品牌，在短短三年間將營收做至30億、門店拓展至9000家，依托加盟模式跑通了快速擴張的生意模型。而在當代中國購物中心的業(yè)態(tài)版圖中，茶飲早已不是“可有可無的小吃”——已經是空間氣質的界面、客流結構的投影、運營邏輯的信號。

滬上阿姨正式登陸港交所 ?網絡

過去十年，茶飲品牌經歷了從街邊檔口到購物中心主力店、從地域性品牌到資本寵兒的劇烈躍遷。尤其是在新一線與一線城市，這一品類成為購物中心中最靈活、更新最快、也是消費者參與感最強的業(yè)態(tài)之一。

但與此同時，紅利透支也在加速顯現：過熱擴張帶來坪效下滑、復購疲軟、品牌趨同、裝修內卷、體驗黏性不足等問題逐步顯露，茶飲門店對購物中心的實際價值正在被重新審視。以下，基于我們2015–2025年對中國一線與新一線城市茶飲業(yè)態(tài)的發(fā)展脈絡與空間分布的研究，結合RET睿意德商業(yè)運營實踐經驗，嘗試解答以下三個重要問題：

• 茶飲業(yè)態(tài)的發(fā)展史中，哪些節(jié)點決定了其躍遷？
• 茶飲品牌在購物中心中的真實經營表現如何？
• 未來，購物中心如何正確“對待”這杯茶飲？

從“單品流量”到“空間資產”，茶飲業(yè)態(tài)的意義早已超出飲品本身。本次內容意在厘清這一轉化的路徑，并提出具有操作性的運營建議。

2015–2025年，茶飲業(yè)態(tài)的五大躍遷階段

十年時間，中國茶飲業(yè)態(tài)在購物中心的空間策略和產業(yè)邏輯，經歷了五個結構躍遷期。回顧其發(fā)展軌跡，有助于我們理解這一業(yè)態(tài)為何能在商業(yè)空間中長期占據一席之地，為何當下又正面臨增長瓶頸與邏輯反思。

茶飲業(yè)態(tài)發(fā)展演進時間線

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第一階段（2015–2017）：從街頭“流量單品”，到進駐購物中心

這一時期，蜜雪冰城、CoCo、快樂檸檬等品牌開始大規(guī)模進駐二三線城市購物中心，形成“奶茶+甜品/小吃”組合。在商業(yè)地產端，茶飲業(yè)態(tài)常作為填補邊角位的“靈活補充”，租金低、要求小、可快速引流。

2015年的標志性事件，是CoCo都可的全球門店數量突破了2000家大關，新式奶茶飲品因此大火，奈雪的茶與樂樂茶也相繼成立并迅速發(fā)展。同年，茶顏悅色品牌在長沙創(chuàng)立，通過運用復合創(chuàng)新思維順勢推出了最新一代立體復合型餐飲業(yè)態(tài)，為市場帶來了新的活力和變化。從運營意義上講，購物中心開始將茶飲視為吸引顧客的“輕餐飲引流項”，但此時對于如何評估和選擇這類項目，仍然沒有建立起標準化的評估模型。

第二階段（2017–2019）：新茶飲崛起，業(yè)態(tài)被“重新定義”

喜茶、奈雪的茶等“第三代新茶飲”在高線城市購物中心迅速崛起，推動茶飲從“便捷飲品”向“社交消費”轉變。這些品牌大多強調“品牌設計+空間體驗”，首店效應明顯，坪效指標遠超傳統(tǒng)飲品品牌。

2017年，喜茶正式進駐上海來福士廣場，開出品牌首店即引發(fā)強烈市場反響，單日銷量突破4000杯，顧客排隊現象嚴重，最長排隊時長達6小時，展現出新式茶飲品牌的強大吸引力。緊隨其后，到2018年，奈雪的茶在深圳已擁有40家門店，在全國范圍內門店總數達到60家，品牌整體發(fā)展迅速，并在營業(yè)額方面展現出強勁勢頭，月流水已超過星巴克。

茶飲業(yè)態(tài)特征轉變示意

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第三階段（2020–2021）：疫情刺激下的“品牌加速賽”

疫情期間，頭部品牌開啟了“爆發(fā)式擴張”與“搶位大戰(zhàn)”。眾多品牌紛紛在購物中心首層快速布局，力求占據最佳位置以吸引消費者。與此同時，中腰部品牌如茶顏悅色、霸王茶姬、書亦燒仙草等則采取了不同的策略，通過在特定區(qū)域內的密集覆蓋來強化其在當地的品牌影響力，搶占消費者心智。

RET睿意德商業(yè)地產研究中心的數據顯示，到2020年底，國內茶飲門店數量達到了59.6萬家，其中新式茶飲門店占37.8萬家，約為咖啡門店數的4倍之多。而到了2021年，中國飲品門店連鎖化率達到41.8%，這一數字是中國餐飲門店整體連鎖化率（18%）的2.3倍，顯示出茶飲行業(yè)高度連鎖化的特征。

當茶飲品牌入駐一線城市A類商圈的頂級鋪位時，往往需要支付更高的租金，這也反映了這一業(yè)態(tài)的較高坪效與毛利；同時，首層茶飲門店成為購物中心“年輕化指標”，部分傳統(tǒng)服裝品牌甚至不得不為茶飲品牌讓出位置，以滿足市場對于新鮮、潮流消費體驗的需求。

第四階段（2022–2023）：結構拐點與“門店價值下沉”

進入2022年后，隨著消費者趨于理性，飲品市場的高速增長逐漸放緩，復購頻次下降，加之門店同質化現象日益嚴重，導致品牌坪效普遍下滑。在此背景下，多地購物中心開始重新評估茶飲在整體業(yè)態(tài)結構中的占比，逐步調整招商策略。趨勢觀察顯示，在一線城市，部分購物中心已出現“茶飲租約到期不續(xù)、由服飾品牌補位”的現象；而在中部城市，如長沙和鄭州，市場仍處于茶飲發(fā)展的紅利期，低價與體驗型門店并存，競爭格局更加多元；與此同時，高線城市的頭部項目更傾向于保留具有品牌影響力的首店或旗艦店，加速淘汰低質、缺乏競爭力的同類品牌，推動茶飲業(yè)態(tài)向高質量方向升級。

第五階段（2024–2025）：價值重估與“體驗再定義”

當下，茶飲業(yè)態(tài)正處于“價值重估期”。購物中心對茶飲品牌的考量已不再局限于傳統(tǒng)的門店坪效，而是更加關注“品牌差異度”、“流量鏈接力”以及“空間聯(lián)動性”，試圖通過更具戰(zhàn)略性的布局來提升整體項目的吸引力與用戶粘性。

與此同時，一系列新的業(yè)態(tài)特征正在浮現：喜茶、霸王茶姬、茉莉奶白等品牌紛紛嘗試打造“空間沉浸式體驗”和“文化聯(lián)名”，以內容驅動消費；茶飲店也不再是孤立存在的零售單元，而是逐步融入“場景組團”，如茶飲+展覽、茶飲+露營、茶飲+寵物等組合業(yè)態(tài)漸成風潮，構建出更多元的消費場景。更有部分購物中心為茶飲品牌設置聯(lián)合快閃區(qū)或互動市集，進一步放大其“即時流量”的場景價值。茶飲不再是空間填充物，而是體驗敘事的重要節(jié)點。

十年茶飲進化史，不僅僅是門店數的增長曲線，更是購物中心業(yè)態(tài)結構與消費文化變遷的鏡像。從“流量補位”到“社交符號”，再到“空間體驗節(jié)點”，茶飲業(yè)態(tài)經歷了五輪演進，每一階段都在回應不同時期的商業(yè)邏輯：從“被動占位”到“主動敘事”，這杯茶飲正成為購物中心商業(yè)價值重新定義過程中的觀察窗口。

茶飲業(yè)態(tài)發(fā)展五階段簡表（2015–2025）

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從“流量飲品”到“品牌共鳴”—— 消費邏輯變化與茶飲品牌的多元化

茶飲不再只是“飲品”——消費認知正在重構

過去十年，茶飲從一杯“快速滿足的飲品”，逐步成為表達個性、參與社交、實現情緒補償的符號載體。這一變化背后，是新消費代際遷移與社交內容平臺算法共同推動的“飲品即媒介”趨勢。

• 95后、Z世代成為消費主力，他們將“飲茶飲”視為日常生活中的小確幸，更愿為“品牌人格”與“場景敘事”買單；
• 小紅書、抖音等內容平臺推動，茶飲從產品層面進入“可被分享”的視覺場景，從“品類交易”轉向“內容交互”；
• 情緒經濟、顏值經濟與體驗經濟疊加，茶飲成為“心理補償品”而非“飲食必需品”。

消費價值進階模型

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RET睿意德商業(yè)地產研究中心的調研數據顯示：57%的茶飲消費者表示“不是口渴才買茶飲，而是為了獎勵自己”；68%的Z世代茶飲用戶會拍照打卡分享，超七成關注“杯子設計與品牌聯(lián)名”。

品牌梯隊分化：從“大單品”到“品牌宇宙”

隨著賽道成熟與競爭加劇，茶飲品牌出現明顯的梯度分化與多元化演化路徑。

頭部品牌：構建超級品牌力與復合品類邊界

以喜茶、奈雪、茶百道等為代表的頭部品牌，開始從“茶飲品牌”向“茶飲生活方式品牌”過渡：

• 構建“品牌宇宙”：推出輕食、咖啡、零售快消、聯(lián)名周邊；
• 強化空間體驗：喜茶提出“茶飲文化空間”概念，進駐高端商辦與文化綜合體；
• 推進高效門店模型：奈雪自2020年推出PRO店型，通過取消現制烘焙、優(yōu)化SKU（如聚焦茶飲和零售產品）實現人效提升。

中腰部品牌：深耕地域與細分人群

如書亦燒仙草、滬上阿姨、古茗等，聚焦地域強滲透與口味文化本地化：

• 門店下沉與供應鏈本地化策略同步展開；
• 加強社群運營與周邊商圈粘性，構建“商圈定制產品”；
• 與區(qū)域性購物中心合作打造“區(qū)域客群專屬店”。

創(chuàng)新品牌：場景融合與“第三空間”延展

新晉品牌如茉酸奶、霸王茶姬，強調產品創(chuàng)新的同時，嘗試與書店、展覽、運動零售等跨界合作，進入“社交+內容+零售”復合業(yè)態(tài)：

• 茉酸奶與現象級動漫《鬼滅之刃》聯(lián)名，推出限量套餐、定制周邊及主題門店，通過“二次元+茶飲”吸引年輕消費者，通過跨界聯(lián)名有效提升了品牌市場影響力；
• 2024年10月，霸王茶姬與上海時裝周合作，聯(lián)合設計師陳安琪推出“茶韻東方”主題秀，將茶飲元素融入服裝設計，并同步上線限定茶器周邊，實現“看秀即種草”的消費轉化；
• 霸王茶姬在東南亞市場試點“茶飲+書店”復合業(yè)態(tài)，門店內設置茶文化書籍專區(qū)，提供茶飲與閱讀結合的沉浸式體驗。

茶飲品牌選址邏輯進化

茶飲品牌的進化，已從“飲品產品”演進為“生活方式場景符號”，其已經不僅僅是一個“品類業(yè)態(tài)”，而是逐步進化為一個品牌生態(tài)。這也對購物中心的品牌引入策略提出了更高要求——不再只是引入一個“茶飲品牌”，而是在引入一個“流量場景”“用戶關系節(jié)點”“品牌空間敘事”。購物中心也需從原有“以租金為導向”的招商邏輯，逐步過渡為“以場景共創(chuàng)與品牌協(xié)同”為核心的新型引入邏輯。而茶飲品牌的選址邏輯，也已從“人流最大”變?yōu)椤捌ヅ涠茸罡摺薄?/p>

茶飲品牌選址邏輯示意

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坪效之下的真相—— 一杯茶飲還能養(yǎng)活多少商場？

茶飲業(yè)態(tài)的“坪效神話”是否仍然成立？

長期以來，茶飲被視為購物中心中的“坪效王者”，憑借小面積、高頻次、快決策的消費特性，被廣泛引入作為提升空間動線活力的重要工具。然而，進入2023年后，業(yè)內開始出現對茶飲“坪效幻覺”的反思。根據RET睿意德商業(yè)地產研究中心的數據，2020至2021年間，購物中心內的茶飲品牌主流坪效維持在每月每平方米3-4萬元，部分爆款門店甚至可達6萬元；但到了2023年，新茶飲門店的日均有效服務時長已不足8小時，整體坪效同比下降了約22%，一些加盟商的投資回收周期也從原本的1.5年延長至3年乃至更長。

茶飲品牌月度坪效變化趨勢

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這一變化背后，是行業(yè)日益加劇的內卷與不斷攀升的成本壓力共同作用所致：原材料（尤其是茶葉和乳制品）價格持續(xù)上漲，人力與租金成本同步上升；同質化競爭嚴重，導致門店之間相互稀釋客流；諸多品牌嘗試拓展咖啡、零售、甜品等多品類業(yè)務，反而拉低了主業(yè)的核心運營效率；此外，隨著多數茶飲品牌從直營轉向加盟擴張，不同區(qū)域的運營管理能力參差不齊，進一步加大了品牌整體的運營難度和不確定性。

茶飲品牌的“首層溢價”還能持續(xù)多久？

過去，茶飲品牌為搶占流量，往往優(yōu)先選擇首層、近入口的黃金位置。購物中心也樂于將茶飲作為“聚客先鋒”放置在動線關鍵點。但在近兩年，首層茶飲門店的投資回報率明顯下降。因此，當前茶飲品牌擴張策略中，選址邏輯正逐步從以往的“首層通道控”轉向“性價比優(yōu)先”。過去一味追求黃金地段首層的趨勢正在減弱，越來越多品牌開始根據客流聯(lián)動與租金成本綜合評估門店位置。

例如，茶百道、古茗等品牌已在部分城市將門店布局于B1層或M層，通過與超市、影院等業(yè)態(tài)聯(lián)動實現導流，提升整體運營效率。而奈雪和喜茶雖在核心商圈保留首層旗艦店以維持品牌形象，但也同步推進社區(qū)型Mini Pro店型，將選址范圍延伸至寫字樓、醫(yī)院及商辦園區(qū)等高頻消費場景。對于新興品牌而言，首店仍傾向于選擇核心區(qū)首層以快速建立認知，但從二店、三店開始則更加注重房租控制與坪效模型的匹配，體現出品牌在擴張過程中對成本與效益平衡的更高要求。

品牌選址變化動因示意

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茶飲品牌的“聯(lián)合效應”還能放大多少價值？

茶飲是否還能有效帶動整條商業(yè)動線的活化？以2024年南京、武漢、西安、鄭州中二線城市的TOP10購物中心為樣本，RET睿意德研究團隊發(fā)現，引入2至3個不同茶飲品牌的項目，其周邊同層的平均顧客停留時間提升了約15%；若將茶飲門店設置在B1至M層，還可帶動下沉區(qū)域動線流量增長18%。然而，當同層出現多個同質化品牌時，其對動線的帶動效應明顯減弱，提升幅度僅在8%左右。這一現象表明，茶飲已不是萬能的“動線流量包”，其引流效果正日益依賴于品牌組合的差異性、節(jié)奏感以及消費場景的整體營造。

茶飲在購物中心中的功能，正在經歷從“快速鎖客、提升坪效”的工具性角色，向“客群互動、動線調節(jié)”的運營變量轉變。這一變化意味著，購物中心對茶飲業(yè)態(tài)的運營策略，也應從過去單純關注面積配比的邏輯，升級為更加注重“品牌協(xié)同”與“客群關系管理”的綜合運營思維。為此，我們建議從三個方向進行優(yōu)化：

• 控制密度，避免內卷：優(yōu)質購物中心應將茶飲品牌數量控制在3–4個以內，并確保口味定位、品牌調性與客群需求差異化；
• 適當下沉，優(yōu)化回報：鼓勵茶飲品牌向次主力層、B1層延展，通過影院、零售動線協(xié)同形成聚合效應；
• 場景共創(chuàng)，深化互動：打造“茶飲+市集”“茶飲+展覽”“茶飲+運動”等復合空間，將茶飲引入更深層的用戶體驗體系。

結語

茶飲這一原本屬于街頭煙火的飲品，如今已升華為一面映照時代精神的鏡子。它不僅是味覺的滿足，更是欲望的象征、社交的媒介、空間的節(jié)點，甚至是一種時代的集體意識投射。從“流量幻象”走向“價值覺醒”，茶飲業(yè)態(tài)的十年沉浮，恰如一場現代商業(yè)文明的辯證運動——在資本的推動下狂飆突進，在理性的審視中回歸本質。

站在這個拐點之上，我們或許可以說：真正決定一杯茶飲價值的，從來不是它的糖分與熱量，而是它能否承載這個時代的情感結構、文化渴望與精神訴求。未來則屬于那些不僅懂得調配風味、更善于釀造意義的品牌——它們將用一杯茶飲，煮出屬于這個時代的哲學。