國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛出爐的5月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，跟扔了個(gè)深水炸彈似的：

全國(guó)70個(gè)大中城市，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的占了53個(gè)！二手房更慘，67個(gè)都在跌，創(chuàng)了年內(nèi)新低！

十一郎有個(gè)賣房的粉絲告訴我，“買家一開口就砍掉40萬(wàn)，說(shuō)‘現(xiàn)在行情就這樣，您考慮考慮’……” 他一邊劃拉著手機(jī)里的房?jī)r(jià)圖，一邊心里那個(gè)堵啊。

這位大哥告訴我，他在2021年高位接盤的婚房，賬面上虧掉的首付，都快夠再買個(gè)小廁所了。他眼神迷離地不知道該割肉拋售還是咬牙堅(jiān)持，他無(wú)奈地看著窗外，以前人擠人的售樓處廣告牌，在5月的天兒里，顯得格外冷清。

這位粉絲的鬧心事兒，真不是個(gè)例。

那些曾經(jīng)風(fēng)光、覺得有房就穩(wěn)了的“中產(chǎn)有房族”，特別是2020-2021年市場(chǎng)最熱時(shí)、咬著牙加杠桿上車的“勇士”們，正集體感受資產(chǎn)縮水的“透心涼”。“中產(chǎn)返貧”這詞兒，配上賣房人的焦慮，空氣里都是不安的味道。

01

DICHAN SHIYIYAN

市場(chǎng)涼涼？

普跌是主調(diào)，但細(xì)看也有“溫差”

這份新鮮的數(shù)據(jù)報(bào)告，“跌”是主旋律，但“分化”才是門道。

先看新房市場(chǎng)。

全國(guó)來(lái)看，全國(guó)的新房市場(chǎng)中出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：杭滬“冒火星”，京廣深“打寒顫”。

杭州意外漲了0.8%（環(huán)比），成了全國(guó)“最靚的仔”。可別高興太早，這更像是限價(jià)放松后，那些動(dòng)輒大幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)的豪宅盤集中開盤，硬生生把均價(jià)“拽”上去的，普通盤該涼還是涼。

上海成了一線里唯一的“火苗”，新房環(huán)比微漲0.7%，同比（跟去年5月比）更是猛漲5.9%。為啥？看看徐匯濱江那些單價(jià)10萬(wàn)+的豪宅，比如綠城潮鳴東方，動(dòng)不動(dòng)就“日光”，土豪們的游戲，把整體均價(jià)頂起來(lái)了。

但北京、廣州、深圳就扛不住了，集體掉頭向下：北京降了0.4%，廣州最慘，跌了0.8%，在一線里墊底。一線城市自己內(nèi)部，也是冰火兩重天。

二手房：想成交？降價(jià)是王道！

再來(lái)看二手房市場(chǎng)。先上數(shù)據(jù)。

67城二手房?jī)r(jià)都在跌！這意味著絕大多數(shù)城市的房東，都在眼睜睜看著自家房子“掉秤”。就無(wú)錫、洛陽(yáng)等仨瓜倆棗城市微漲0.1%-0.2%，這點(diǎn)漲幅，塞牙縫都不夠。

一線城市二手也頂不住，跌幅擴(kuò)大到0.7%左右：北京、上海、廣州都跌超0.7%，深圳“溫柔”點(diǎn)，也跌了0.5%。連過(guò)去最抗跌的核心區(qū)，也感受到壓力了。

不過(guò)，房?jī)r(jià)雖然慘，成交量倒沒(méi)徹底“躺平”。比如上海，5月二手房還成交了1.92萬(wàn)套，比去年5月還多了12%！這說(shuō)明了啥？想賣出去，就得舍得降價(jià)！買家都在等“骨折價(jià)”，賣家呢？不割點(diǎn)肉，買家連看都不看。

關(guān)鍵信號(hào)在這兒：雖然同比降幅（比如一線新房同比降1.7%，比上個(gè)月收窄了0.4%）看著像是政策托底有點(diǎn)效果了，但環(huán)比的普遍下跌壓力一點(diǎn)沒(méi)減。市場(chǎng)想真正穩(wěn)住，路還長(zhǎng)著呢，反復(fù)折騰免不了。

02

DICHAN SHIYIYAN

杠桿買房人的“三重暴擊”

2020-2021年那會(huì)兒，多少人腦子一熱，加足杠桿沖進(jìn)樓市？現(xiàn)在回頭看，真是“拍斷大腿”。他們正被資產(chǎn)縮水、杠桿大山和市場(chǎng)分化這三座大山壓得喘不過(guò)氣。

第一座大山是資產(chǎn)縮水，購(gòu)房人眼睜睜看著拼命賺的錢“蒸發(fā)”掉。

北京通州，一位2021年高位買了婚房的哥們，看著同小區(qū)現(xiàn)在的掛牌價(jià)，比他買時(shí)低了快18%，一臉無(wú)奈：“想賣掉換到市區(qū)好點(diǎn)的地方？自己房子賣不上價(jià)，看中的房子還是貴得離譜，卡這兒動(dòng)不了了！”

廣州更慘烈！二手房?jī)r(jià)格同比（跟去年5月比）暴跌12.4%！像增城、南沙這些郊區(qū)，房?jī)r(jià)直接跌回2017-2018年的水平了，成了這波調(diào)整的“重災(zāi)區(qū)”。就連中心區(qū)老黃埔，價(jià)格也回到了2018、2019年那會(huì)兒。

第二座大山是還貸壓力山大。房子買了，月供一分不少，房子卻“不值錢”了。

拿北京回龍觀來(lái)說(shuō)，2021年那會(huì)兒?jiǎn)蝺r(jià)6.2萬(wàn)/㎡搶著買，現(xiàn)在成交價(jià)也就5.5萬(wàn)/㎡左右晃悠。一套100平的房子，賬面上就沒(méi)了70萬(wàn)+！這可是普通家庭多少年省吃儉用攢下的血汗錢？更扎心的是，房貸月供雷打不動(dòng)，房子的“身價(jià)”卻縮水一大截，這財(cái)務(wù)壓力，想想都頭皮發(fā)麻。

第三座大山，市場(chǎng)玩“分裂”：一邊是火，一邊是冰。

北京市場(chǎng)簡(jiǎn)直是“冰火兩重天”：西城、海淀那些帶頂級(jí)學(xué)位的“老破小”，掛出來(lái)快則3天就成交，價(jià)格還穩(wěn)得很。可遠(yuǎn)郊的通州、房山呢？房子掛出來(lái)一大堆，降價(jià)10%甚至更多，看房的人都沒(méi)幾個(gè)！

這現(xiàn)實(shí)太殘酷了：同一個(gè)城市，有人靠著學(xué)區(qū)房在逆市里成功套現(xiàn)或換房；也有人被死死套在遠(yuǎn)郊的“鋼筋水泥”里，看著房?jī)r(jià)一天天掉，急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)卻毫無(wú)辦法。

03

DICHAN SHIYIYYAN

賣房的愁死，沒(méi)房的琢磨“抄底”

現(xiàn)在，房?jī)r(jià)跌跌不休已成了共識(shí)，而市場(chǎng)兩頭的朋友都愁：有房的愁賣，沒(méi)房的愁買。

很多賣房子的人在發(fā)愁：到底是割肉離場(chǎng)？還是咬牙硬扛？

焦慮的源頭很清晰：北京二手房掛牌量從春節(jié)前的14.6萬(wàn)套，一路漲到現(xiàn)在的15.3萬(wàn)套左右，還在增加！房子越來(lái)越多，買家就那么些，除了降價(jià)，還有啥招能吸引人來(lái)看？看著鄰居掛的價(jià)一個(gè)比一個(gè)低，這心里能不慌嗎？

如何破局？

需要能夠保持清醒，還得保持果斷。

如果是核心區(qū)的好房子，那咱別賤賣！比如，德勝片區(qū)的老中介都懂，地段好、房子本身不差、價(jià)格掛得實(shí)在的，最快一周就能出手。這種房子扛跌，長(zhǎng)遠(yuǎn)看值錢。

如果是邊邊角角的房子，該割肉時(shí)就割肉！遠(yuǎn)郊區(qū)、沒(méi)地鐵沒(méi)配套的“老破小”或者“遠(yuǎn)大新”，現(xiàn)在買家砍價(jià)都是8%-10%起。再猶豫，可能跌得更狠！痛快點(diǎn)降價(jià)賣掉，把錢拿回來(lái)，優(yōu)化下手里資產(chǎn)，可能更明智。拿著這種房子，機(jī)會(huì)成本（比如錯(cuò)過(guò)其他投資）和繼續(xù)跌的風(fēng)險(xiǎn)，可比現(xiàn)在“割肉”疼多了。

那房?jī)r(jià)下跌對(duì)于沒(méi)房一族來(lái)說(shuō)，是不是機(jī)會(huì)來(lái)了？能抄底了嗎？

十一郎認(rèn)為，目前的信號(hào)挺復(fù)雜，短期別太沖動(dòng)。

從宏觀上看，政策“托底”的信號(hào)是有了：6月國(guó)常會(huì)都說(shuō)了要“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”，后面降首付、降房貸利率、甚至政府收一些賣不掉的房子（收儲(chǔ)）這些政策，很可能接著出。風(fēng)是在往暖和了吹。

但市場(chǎng)底兒在哪兒？還得再看看！中原地產(chǎn)的張大偉就提醒了，“如果6-8月這傳統(tǒng)淡季沒(méi)更猛的新政策出來(lái)，房?jī)r(jià)可能跌得更快。”市場(chǎng)信心想徹底回來(lái)，沒(méi)那么快。

實(shí)在點(diǎn)，看準(zhǔn)了再動(dòng)。

建議有購(gòu)房剛需的朋友們，盯緊了“金九銀十”！傳統(tǒng)旺季加上可能出的新政策（比如再降息、減稅啥的），市場(chǎng)可能會(huì)熱鬧點(diǎn)。特別是像北京海淀、西城這種有頂級(jí)學(xué)校的地方，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)，剛需可以重點(diǎn)看看。

有想投資的朋友，請(qǐng)遠(yuǎn)離“三無(wú)片區(qū)”（無(wú)地鐵、無(wú)產(chǎn)業(yè)、沒(méi)人氣）！抄底不是撿破爛。錢要砸就砸在核心城市的好地段，或者有明確規(guī)劃、有牛逼產(chǎn)業(yè)撐腰的好板塊，比如上海前灘、杭州未來(lái)科技城、北京亦莊核心區(qū)。這些地方，跌的時(shí)候相對(duì)扛揍，漲的時(shí)候也往往是帶頭大哥。

樓市“分化”這出戲，算是徹底演開了。上海豪宅搶破頭和廣州郊區(qū)跌跌不休同時(shí)上演，明明白白告訴你：，房子“閉眼買都賺”的時(shí)代，結(jié)束了！以后值錢的，還得是地段好、房子本身棒、有稀缺資源（好學(xué)校、好風(fēng)景、好圈層）的“真家伙”。

對(duì)愁賣房的朋友們一點(diǎn)忠告，市場(chǎng)不相信眼淚。冷靜看看自己房子到底值多少，該處理掉“拖后腿”的就果斷處理，回籠資金；真正核心區(qū)的好房子，拿住了別慌。這是熬過(guò)冬天、等春天來(lái)的實(shí)在辦法。

對(duì)想買房的朋友，十一郎想說(shuō)，底兒從來(lái)不是一個(gè)點(diǎn)，而是一個(gè)區(qū)間。現(xiàn)在政策在慢慢松綁，眼睛擦亮點(diǎn)，就盯著那些“好房子”——品質(zhì)過(guò)硬、地段優(yōu)越、資源稀缺的。千萬(wàn)別玩高杠桿那一套，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)，才能在波動(dòng)里抓住真機(jī)會(huì)。

實(shí)在拿不準(zhǔn)的朋友，可以來(lái)咨詢十一郎新做的樓盤新號(hào)：房小姐

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有個(gè)老江湖說(shuō)過(guò)大實(shí)話：“熊市里慌不擇路地賣房，往往是在最差的時(shí)候認(rèn)賠出局；牛市里不管不顧地追漲，那是在透支未來(lái)的空間。”眼瞅著70城房?jī)r(jià)這波下跌潮水洶涌，咱普通人，唯有保持清醒、理性判斷、踏實(shí)行動(dòng)，才能在這場(chǎng)財(cái)富的“洗牌”中穩(wěn)住陣腳，甚至，說(shuō)不定還能找到點(diǎn)兒新機(jī)會(huì)。

冬天是冷，但做好準(zhǔn)備的人，總能先聞到春天的味兒。

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