另一種“新陳代謝”

封面 I 豆包AI

作者 I 真叫盧俊團隊

報道 I 真叫盧俊

你知道嗎，現在的上海，正在被400多家購物中心包圍

從平均值來看，上海約每8萬人就擁有一家大型購物中心，而東京平均每20萬人以上才有一家大型購物中心

上海人均商業面積，僅次于迪拜，是東京的3倍

即便已繁華到了天花板的程度，上海的商業依舊持續爆發

今年全年上海預計新開商業約60個，總規模超過三百萬平，其中閔行新開商業體量居全市首位，預計新開12家商業，面積超過一百萬平...

這是上海商業建立起來的龐大版圖

而以下是另外一組關于消費的數字

今年第一季度，上海全市社會消費品零售總額增速為負

也就意味著，越來越多的商場在上海建成開業，但卻沒有帶來人們消費欲望的快速膨脹

數據上看，這座城市現在也正在進入一個商業供給過剩時代

于是我們就看到了有些格格不入的另一面

有很多的商場，正在被上海的繁華所拋棄

這已經不是我們第一次聊到這個話題

我們在上海最核心的地段

目睹一家家百貨商場的消失，太平洋百貨、梅隴鎮廣場、伊勢丹、上海置地廣場、第六百貨、巴黎春天

即便在陸家嘴如此鼎盛商圈，正大廣場的冷清也歷歷在目，還有徐家匯百腦匯一樣的專業市場的落下帷幕

如今這樣的變化仍在繼續，伴隨著更多商場的開業

也就意味著同樣更多商業的逐漸冷清

它們有的是被消費者和商家拋棄，有的被開發商割肉賣掉，有的成為了時代轉型下的犧牲品

我看到上海這座城市，正在進行著一場和商業息息相關的新陳代謝

肉眼可見的，上海商場的淘汰率和淘汰速度正在變高

尤其是大型商場

這是位于閔行吳中路的愛琴海購物中心，于2017年開業，運營時間還不到十年，是紅星集團商業體系的一號作品，建筑體量超過50萬方，是上海一個超級巨無霸商業體

半年前，愛琴海購物中心迎來了開業六周年盛典，場面還甚是熱鬧

如今我去到現場，畫面卻是如此的荒涼

愛琴海購物中心設計之初，就做了室內商場和室外風情街兩部分

室外不僅有風情街，還有音樂噴泉，還忘不了第一次看到這個據說是全亞洲最大噴泉亮燈，伴隨著燈光和音樂變幻場景時內心的震撼

而如今我把整個商場逛了一圈下來，發現其除了室內部分商業，室外的商鋪空置率幾乎達到90%以上

進入愛琴海室外商業街，仿佛誤入一個閑置多年的荒廢商場

地鐵通往室外風情街的扶梯已經停止工作

所謂的風情街也不過是一個沙發亂擺供人亂躺的荒蕪之地

據說，愛琴海室外商鋪是散賣給了小業主，僅有室內部分是集團自持運營

在小紅書上我看到的消息確實如此，部分業主已經將閑置商鋪出租，30多平的產證面積，每月僅收取1600元的租金和500元的物業費

小業主自己也承認，這里生意不好做，拿來當倉庫倒是可以，不過目測目前還是空置著

這也就是我在愛琴海購物中心看到的常態

室外商業街一塌糊涂，室內購物中心稍顯冷清的運營著

而為什么說上海的商業供給過剩，不僅今年閔行擁有全上海開業最多的商場，一街之隔的華潤萬象城體量也超過50萬方，兩個巨無霸商場同搶一個片區的人流，目前來看，還是華潤贏了

龍柏的落寞頹勢早就有過預告，原本這里是日韓外資聚集地，高島屋和井亭天地就在不遠處，這兩年日韓外資企業在上海早已不復當年勝景

如果你最近去高島屋和韓國街看看，也和眼前畫面差不多一般冷清

即便是最近兩年，在上海新崛起的網紅商業，也面臨著商鋪空置的困境

說的就是接下來這一家：恒基旭輝天地（The Roof）

這是由2008年普利茲克建筑獎得主法國建筑大師讓·努維爾Jean Nouvel設計，在中國首個落地的商業作品

它曾以大師設計和超前理念吸引著人們的目光，絕對是在商業地產領域的出圈之作

設計師的很多理念都表達了對上海里弄文化的致敬，中庭的小尺度商業街區是對里弄巷道肌理的還原

建筑大膽采用的2500個花盆靈感則來自當年上海里弄人們喜歡在陽臺種植鮮花，立面選用的色彩也自然而然與街景融為一體

但當人們在欣賞和感慨過大師作品的先鋒性之后

這里似乎更多的成為了游客們到此一游的打卡點

這其實是一個辦公樓為主的項目，二層以上都為辦公，僅有一層和負一層作為少量的商業空間

尤其是內街部分相對冷清，接近一半的商鋪關門或者正在重新裝修，外街有幾家餐飲店咖啡廳營業，人氣相比周邊的中海環宇薈只能算是中等

人們喜歡在這里駐足停留拍照，但是如果說用餐消費，更多的可能會選擇一街之隔的中海環宇薈

建筑的外觀和骨架十足驚艷，但是缺乏持續運營的消費內容，逐漸成為了一個打卡圣地而非消費圣地

類似這樣的成為了打卡點但欠缺持續運營的除了發生在市中心，郊區也不列外

在青浦淀山湖，2024年才剛剛開業的東渡蛙城，本來愿景是要打造成為特色的公園劇場型主題樂園

當初融入疊泉瀑布、繽紛花園、海盜船、草莓廣場、鹿悠橋等場景，主打沉浸式消費體驗

不到一年時間，這個商場就真的只剩下了青蛙們的孤獨的身影

最近出現在眾人面前，已經變成了電影《好東西》里的取景地

作為消費者，不知道大家是否和我一樣，偶爾周末出門逛逛的時候

就會發現可能在半年前還非常火爆的商場，突然間開始變得蕭條，或者宣布正在改造升級

“怎么這里突然就變得這么冷清了？”“這商場...是倒閉了么？”甚至“這還是個商場嗎？”

當選擇性變多，新開的商場如雨后春筍般冒出

也就意味著有一批被消費者拋棄的商場，還在上演著最后的掙扎

不過這還不是最夸張的，我竟然在上海最繁華的地段，找到了商鋪中的“鶴崗”，在七浦路批發市場

這里有些商鋪，已經無人問津到房東選擇免租金，甚至有些只交物業費都能租了

你有多久沒有去逛一逛這個曾經的批發市場了

七浦路位于靜安和虹口的兩區交界處，是華東地區最大的服裝集散中心

這個市場占地僅有0.5平方公里，但卻聚集了10個大型商場，最高峰時曾擁有3000多家商鋪，約4000多名從業者

但凡提起七浦路沒有一個上海人不會說這里曾是頂流

而最近我們收到一則消息：上海七浦路的商鋪從月租金最高峰的7萬，跌到了現在500元

現實如果真是這樣，這將宣告這類商業業態與時代的告別

其實這條街我曾在兩年前去過，當時七浦路的商鋪空置率已經較高，租金已有大幅下調

這是兩年前的市調情況，普通一個檔口租金在20-30萬/年，月租金算下來2萬左右

這個數字已然距離巔峰時期的七浦路，跌了一半，甚至更多

但我來到2025年的七浦路，現場的畫面又和兩年前，產生了極大反差

首先看到的一些商場轉型走高端精品路線后，居然逆襲崛起了

來到新七浦、圣和圣等，直接成功轉型成為一個高端商場，人流如織

觀察它們主要的變化，明顯看到整體環境品質提升，尤其是新七浦和圣和圣

如果忽略地板上老板們們堆放的貨，這兩個商場幾乎和當下的購物中心沒有兩樣，道路寬敞、燈光明亮、冷氣足、還到處都有休息的椅子逛累了可以坐

其次，七浦路在賣的衣服，大部分已經不再是我們想象中的那種“地攤貨”

我找了幾家生意不錯的，觀察到如今最受歡迎的幾種風格或材質：新中式、亞麻風、絲綢

而這里在賣的高端女裝，價格也已經到了高攀不起的程度

一件亞麻上衣售價400-500元，一件號稱“歐貨”的女裝裙子價格900元

完全顛覆了我對七浦路批發市場的固有印象

當然，那些19元一件的傳統舊貨也依舊在賣，甚至還吸引了不少老外來到這里逛街

但是另一邊，這里十幾家商場也進入了存量廝殺，部分商場明顯已經被時代拋棄了

這個被稱作“老興旺”的批發市場，前面提到的“如今500元/月也租不出去”的地方，就是這里了

昏暗無光、扶梯停運、商家搬離、人氣冷清...

進入老興旺，仿佛進入一個早就無人問津的破敗商場

目測算了下，空置率至少90%以上

更為讓我震驚的是

這里空置的商鋪，有些不要租金都能租，老板說，“每年幫交物業費就行了。”

在關閉的門店上，真的寫著免房租三個字

這件檔口位置極佳，在老興旺商場二樓電梯上樓就能看到，如果按照以往生意好的時候，大概率是最為搶手的鋪子

我打通了房東在墻上留下的電話

確認在老興旺這個商場二樓存在著大量空置而無人問津的商鋪

房東是上海人，在老興旺有兩間商鋪，都在二樓較好位置，現在已經空置一年多，目前是只需要繳納每年7800元的物業費就可以拿到鑰匙

換算成每月就是六百多塊，而按照談話的情況，談攏了還可以講講價格

隔壁老板說，在老興旺存在著很多這樣只要求交物業費，不需要交租金的商鋪

所以，在現在的七浦路，你確實能夠花幾百塊每個月，在這里租下一間鋪子

那些已經轉型成功的商場，開始走高端路線

找準定位后，價格高不可攀，反而開始人氣興旺

一街之隔，那些還在賣三年前十元五雙襪子的老商場，不僅沒緩過來，反而加速被拋棄

明顯，七浦路也進入存量競爭，兩極分化尤為嚴重

不過換個角度看，商場就是一座現金奶牛

巔峰時期可以帶來源源不斷地租金

但是當開發商陷入資金鏈緊張的時候，商業也是最先被拋棄的資產

如今多少商場，都成了房企們的套現中心

而在所有地產公司中，將賣商場做得最為徹底的是今年的萬達

截至目前，萬達已經拋售了大量商業資產，也就是萬達廣場

梳理萬達賣掉商業的時間線要從2017年開始

那年王健林將萬達旗下的77家酒店以約200億價格賣給了富力地產，同時將13個文化旅游項目以約438億價格賣給融創中國

而2023年后明顯加速，2023-2024兩年內出售了超過30座萬達廣場，2025年初又出售了7座，然后在今年5月又一次性出售48座...

根據公開資料統計，截至目前，王健林已經將萬達旗下近90座萬達廣場出售

而截至2025年，萬達自持廣場數量，從巔峰時期的500多減少至300多座

而萬達廣場的收購方主要為險資企業，如新華保險、陽光保險、大家保險、

橫琴人壽等

曾經，王健林以2150億資產登頂胡潤全球華人首富，曾經萬達廣場年客流量超30億元人次，創造過“中國每100個人里，就有2個人逛萬達”的商業神話

作為商業地產曾經的絕對頭部，王健林賣掉萬達廣場的主要原因來自于其高負債，包含了1412億元的有息負債，以及年內400億元到期債務，疊加萬達商管上市失敗將觸發的回購義務

萬達的出售策略是保留運營權，轉向輕資產模式

接盤方須使用萬達廣場品牌并支付冠名費，以及基礎管理費、超額利潤分成等

王健林從商業首富到賣樓還債，萬達這些年的浮沉

大抵折射出了王健林個人商業帝國的命運，也是中國商業地產行業如今轉型的縮影

另一個引起較大轟動的，萬科

商業地產雖不是萬科集團的核心業務

但其在去年連續拋售商業資產的動作也引起了業內的廣泛討論

主要出售的資產為上海七寶的萬科廣場和南翔印象城的股權

而又在成都萬科的公眾號上發布了一則出售成都公園大道商業地塊，并要求買家全款支付的公告

這兩年，賣掉商業的房企不止以上提到的幾個

似乎賣掉商場和寫字樓成為了資金流動性緊張的房企，最常選擇走的路

根據不完全統計

僅去年一年

遠洋集團在去年以40億元出售了北京頤堤港二期64.79%股權，接手方為中國人壽和太古地產，虧損17.63億元

世茂集團在去年出售其香港中環中心寫字樓以及廈門集美區綜合體項目

加入這場商業拋售潮的房企還有世茂、上海證大、綠景中國地產、合景泰富、華僑城、新世界發展等

可見，當化債成為地產這兩年的主旋律

那些在增量時代大舉擴張商業版圖的房企們，正在積極以出售總資產商業、寫字樓的方式，降低負債率

對一個現金周轉進入困境的企業來說，沒有什么是比賣掉商場更加容易回血的操作

即便沒有資金鏈問題，不少房企也在整合其內部商業產品線，放棄低效資產，聚焦核心資產

比如在商業地產領域的佼佼者年租金收入超過百億的，華潤萬象生活，也在考慮出售旗下低效商業資產

上海南翔華潤五彩城就是傳聞中要被華潤擺上貨架的那個

華潤置地在2009年以30多億元價格拿下南翔五宗地塊，其中就包括了五彩城

后來，南翔商業格局被地鐵上蓋的體量約為34萬平米的印象城MEGA改變

這個社區商業如今空置率較高且消費人流較少，呈現出冷清面貌，完全抵抗不了來自印象城的碾壓式競爭

華潤置地大概率將會持續聚焦更高能級的核心資產萬象城系列

五彩城和歡樂頌兩者是旗下知名度更低的產品線，未來或許會慢慢淡出大眾視野

最后

那邊人擠人，這邊沒有人

可能也就是現在商業世界的常態

我們正在見證商業世界，從規模擴張到效率提升的轉型

未來的商業地產，也注定是一個存量時代，那句供求關系逆轉放在商業世界里面也是成立的

但從另一個角度看

而我也認為，無論在哪個世界，新陳代謝帶來的才是健康

因此能量轉換這件事，自然也在發生

上海那些新崛起的商業里，也出現了不少佼佼者

普陀的中海環宇城MAX開業一年之后依然人氣火爆

徐匯濱江的西岸夢中心更是躥升為魔都商業頂流

那些正在改造煥新的商業，也在找到屬于自己“新陳代謝”的方式

都說商場如戰場

隨著人口和消費的增量和紅利逐漸消失

增量時代不再，存量時代已來

商業的較量，現在已經正式進入了下半場