◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 翊一

　　大家能想象得到，東京樓市現在有多少來自世界各地的“億元買家”嗎？

　　根據日本不動產經濟研究所發布的數據，截至今年3月份，東京23區新建公寓價格與前年同比上漲了20%，均價達到1.49億日元（約合人民幣742.9萬元），已經連續第11個月突破億元關口。

　　即便是二手公寓，以都心6區為例，與前年同月相比漲幅為13%，均價為1.15億日元（約合人民幣573.9萬元），持續創出歷史新高。

　　如果說，每套億元房產的背后都至少有一名億元業主，可以想到有多少個人投資者在東京樓市砸下了500萬元人民幣以上。

　　一億日元嘛，日元貶值后，四舍五入等于500萬人民幣左右。

　　但恕我說句實話，要是在日本投資了500萬以上，或者是有大概500萬資金投入的打算，還只是買到公寓或塔樓的話，有點可惜了。

　　大膽說一句，日本的“房子”是不值錢的。

　　不止日本，應該說絕大多數地方的房子都是不值錢的。一個鋼筋水泥的物件，幾乎從新建好的那刻起便開始貶值。

　　值錢的是什么？在只有產權所屬的地方，令房子值錢的是地段，而在講究永久產權的地方，支撐房價的是地皮。

　　因此，每位投資者都應該有個概念：在日本買物業，最重要的是買土地。

　　日本房產的價值是由兩部份組成的：土地價格+建筑價格=房子總價

　　比如下面這套價值約2千萬日元（約合人民幣96萬元）的房產，從交易鑒定報告上來看，土地價格達到1700多萬（約合人民幣82萬元），占到房產總值的86%；而建筑本身只值275萬日元（約合人民幣13萬元），價值占比才13.8%，連15%都不到。

　　換套過億日元的房子對比也同樣。

　　下圖價值1.12億日元的房產，土地價格約為8622.3萬日元，而建筑價格只有2344.3萬日元左右，兩者相差了快4倍！

　　這也是為什么在日本不動產市場，幾乎90%的房產交易都是二手物業的買賣？

　　主要是因為，房齡越久，土地價值占比房價的權重就越高，建筑物本身價值占比也就越低，說明資產價格更加實在，不會受太多別的因素影響。

　　相反，如果買入的是新房，建筑物的本身可能就要占據房價的一半甚至更高，粗暴來計算的話等于“5折之后”的房價才是土地的實際資產價值。

　　所以記住，如果之后大家有機會到日本看房、或者打算遠程買房投資，看到位置好、但房齡老的房產先別急著嫌棄，要拋棄國內喜新厭舊的購房思維，首先看下土地價值占比，再去考量其他條件。

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　　了解到日本買房=買土地的這一本質后，回到開頭的問題：

　　怎么會說，選擇到日本買房且投資500萬元以上，卻分散到各處購入一套套單獨公寓，或者買下高價豪宅塔樓，不夠“取巧”呢？

　　當然別誤解，這并非說購買日本分讓公寓或塔樓不好。

　　如果是小金額投資，沒有比東京小戶型公寓更適合試水的了，如果是自住或者對教育片區有要求，高級塔樓的居住體驗也是數一數二的。

　　但如果是大筆資金，而且是以投資收益作為主要目的話，單獨公寓和高級塔樓都有一致的缺點：土地份額不夠。

　　比如下圖，一棟8~10戶的普通公寓樓，除去公共區域部分的占地面積，每戶房子的業主再按照1/9的比例去劃分專有部分的各自土地歸屬，土地面積份額其實少得可憐。

　　更別說是動輒幾十層樓高，幾百名住戶的塔樓公寓了，房產的土地份額比約等于零。

　　業主和地主的區別，差距可不是一點。

　　因此，想要實現以高資金投入拉高長期回報水平的話，中高凈值的投資者應該盡量考慮——日本一整棟樓的投資！

　　在很久之前日本有句話是這么說的，“窮人買房，富人買地”，于是放在過去，帶土地的一戶建自建房，比較受青睞。

　　可時移事易，在大家都更加注重資產價值的今天，這句話的解讀則變成了，中產全款買房，富人貸款買樓。

　　很多人在考慮日本房產投資時普遍會問，日本人買不買，日本富人怎么買？

　　如果大家去日經不動產新聞網站，瀏覽一下最新交易信息的話就會發現，日本富人們、企業主或各大機構集團，在日本確實不買“房”，只買“樓”。

　　日經不動產新聞部會跟蹤著市場上的一些比較受關注的交易，并在得到買主確認且出于自愿刊登的原則下，去披露這些買賣信息。

　　通過這些新聞可以發現兩個重點：

　　1.都是以企業或者法人的名義在買；

　　2.幾乎都是整棟物業的交易；

　　因為在日本買下一棟樓，等于拿到一塊完整的土地。從側面說明，有一定實力的日本企業主、富人買家都是看中土地占比，而非其它 。

　　對土地的投資好在哪里？

　　以最具代表的東京為例。首先，眾所周知日本的地價已經長達10多年平穩上漲。

　　可如果把時間拉回日本上世紀80年代末90年初作對比，目前的土地價格依然只有當時的一般不到，才1/3多點，說明土地還有很大的上升空間，尤其像東京這種核心地區。

　　作為一個長期的投資者，沒有人不會喜歡這種平穩安全、且回報潛力充足的投資勢態。

　　再有，東京的土地太稀缺了。

　　按照今年日本國土交通省公布的公示地價顯示，東京23區僅住宅用地都上漲了7.9%，港區中央區和港區的漲幅更是超過10%，分別為13.9%和12.7%。

　　漲幅厲害的主要原因在于，隨著東京開發的飽和，好地段越來越來越稀缺，而且容易往利益高的項目傾斜。比如塔樓或者星級酒店，基本一有好地盤立馬就被大開發商給買走，可能都等不到個人投資者涉足。

　　留給普通住宅開發的地方，一年比一年少，對應來說，帶完整土地的一整棟公寓樓也就一年比一年矜貴。

　　最后，除了擁有實際的土地資產價值；

　　在日本，買家以公司的名義買下一整棟物業的還有一大優勢便是，可以撬動杠桿，申請銀行貸款。

　　以低息洼地聞名海外的日本，想找個利率比它還低的地方幾乎沒有。

　　外國買家一般以個人身份，是很難享受到到日本銀行低息房貸待遇。

　　但通過設立公司的方式，則可以申請到日本銀行2%左右的房貸利息，貸款成數一般是50%左右，還款年限為15-25年。低息且長年限。

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　　另外，以公司的名義貸款，不僅與個人房產買賣的稅費相同，還能規避遺產稅。

　　以下圖我們幫助客戶申請貸款買樓的交易為例；

　　同樣是人民幣800萬總價的一棟樓，全款支付的年收益率為4.67%，東京23區正常租金收益水準。

　　但如果是以1.8%的貸款利率，50%的貸款成數買入，只需投入不到人民幣400萬，就能撬動7.92%的收益水平。

　　雖然是采用浮動利率，可收益率依舊相當領跑。

　　畢竟，利息支付成本足夠低。向日本銀行借入低息且處于貶值期的日元，買入升值的日本資產，才足以撬動了更高的投資收益。

　　了解得越多的時候，大家也就能發現，日本樓市是個相當有魅力的投資舞臺，就看投資者們如何各顯神通了。