大家幫2025年數據版的第23篇推送

這是最好的時代，也是最壞的時代。

去年9月30日，北京的樓市新政有非常重要的一條：

居民家庭購買通州區商品住房，按全市統一政策執行。

這意味著全宇宙最嚴格的“通州買房雙限政策”在9年零兩個月后，徹底宣告終止。通州將和全北京一樣，執行“首套首付15%，二套首付20%，五環內3年社保，五環外2年社保”的買房要求。

又因為，通州全域都在五環外，所以在通州買房，社保限制只有兩年，可謂是“松上加松”。

但“掙脫束縛”的通州，卻又趕上了北京罕見的市場寒冬，2024年的北京新房37178套成交量，2685.19億的成交金額，迎來近五年最低。

通州2024年全年3817套成交量、217.96億元成交金額，也在近五年墊底，成交量排名這么多年也一直未進入過前3。

但是在大家都“壞”的2024年，通州在整個北京市場的占比卻達到了歷史最高，成交量占比突破了10%，成交金額占比也突破了8%。

通州近五年新房成交數據

2025年，通州新房真實成交如何？今兒咱們“北京新房真實成交現狀”系列第5篇，咱們就聊聊：通州

這個系列，我們已經通過數據分析了昌平、豐臺、朝陽、大興↓↓↓

關于今天的主角通州，關于全北京樓市，你有啥想說的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們私下聊去。

通州新房整體成交現狀

通州與大興，有一些一樣，就是統計數據的時候都包含經開區的一部分。

包含經開區一部分的通州新房，真實庫存現狀如何？

根據包哥統計的數據來看，截至2025年6月10日：

通州已入市網簽不足100%的新房項目，一共有59個；

其中，庫存套數10套以上的項目一共有37個，100套以上的項目有24個。

通州新房目前的庫存是8072套，99.69萬平。

全北京截至今年5月底的新房存量是72397套，通州一個區相對全部16個區總量，占比超過10%，達到11.15%。

8072套的庫存，按照通州近幾年的成交量來計算，去化時間大概在兩年。

2023、2024北京各區新房成交數據

通州2023年新房成交量達到4368套，2024年同比下降12.61%，達到3817套，是全北京主力成交3000套以上的6個區域中，降幅最小的。

過去幾年，通州新房成交一直是北京“中等生”的存在。

最好成交量最好的成績，還要追溯到2020年的第4名。

通州近五年新房成交數據

這種“穩定”也持續到今年，相比隔壁新房成交大開大合的大興，通州今年的成交戰績也屬于“穩中下滑”。

今年1-5月，通州總成交量排名北京16區的第7，5個月的排名分別為5、7、5、6、4，沒有一個月擠進前3的，最好的成績是5月份的第4名。

北京1-5月各區新房成交數據

按照今年前5月的成交量來看，通州新房月均成交量接近280套，這樣8072套存量的去化時間就來到29個月，不到兩年半。

相比大興超過3年的去化時間來看，通州還是要好很多。

按照今年去化成績最好的5月份，月度403套的成交，去化掉通州目前的存量，需要20個月，也就是1年零8個月。

講真，這個數字并不難看。

包哥還統計了一下，通州今年到目前成功出讓的宅地，一共有3宗，住宅面積共計37.19萬平。

大興新房地塊已成交未入市項目

也就是說，目前通州新房存量新房+未入市新房面積接近137萬平。

通州新房項目成交現狀

具體到項目，通州新房的表現也很符合“中等生”。

今年1-5月北京新房成交金額排行榜中，沒有一個項目能夠挺進北京TOP3，最好的成績是招商璀璨公元在1月份以4.33億成交金額，達成的第5名。

圖源京樓銷售排行榜

但值得注意的是，通州在全北京新房TOP30排行榜中，一直有項目在榜，沒有缺席的情況。

還有一點，就是今年通州新入市的新房項目中，都在當月或者下個月，進入全北京榜單。

就比如3月份招商云璟攬閱、4月份北京城建國譽頌、5月份金隅花溪云錦，都是當月開盤，當月網簽，并迅速進入網簽排行榜的新項目。

包哥還統計了一下，今年前5個月，北京17區的新房銷冠，通州的招商璀璨公元以198套、12.2億的網簽成績，成為通州新房名副其實的雙料冠軍。

和各區銷冠比起來，招商璀璨公元的198套成交量，遠低于海淀和樾望雲、門頭溝長安華曦府這些明星樓盤，僅排名第7。

1-5月北京17區新房銷冠

而在全北京接近300個新盤的成交排行中，招商旗下的璀璨公元和云璟攬閱成為唯二在成交金額和套數進入榜單前30的項目。

雖然排名都在10名開外，不過這也是基于通州整體“中等生”的市場表現，也從側面反映出招商在通州的號召力。

圖源京樓銷售排行榜

從通州新房成交的項目來看，主力成交還是分布在副中心區域。

具體來看，招商璀璨公元所在的東小馬板塊，招商云璟攬閱所在的梨園板塊，北京城建國譽頌所在的宋莊板塊，金隅花溪云錦所在的土橋板塊，基本上都是圍繞副中心的位置。

圖源京樓銷售排行榜

包括之后，梨園板塊的新盤中鐵建花語璟云，中建玖合副中心巨無霸板塊，仍然是打副中心的概念。

相比之下，招商八里橋項目朝棠攬閱，因為距離朝陽直線不到兩公里的距離，倒是可以跳脫副中心概念，學習萬科東廬主打朝陽概念，應該能收獲不錯的效果。

總的來說，通州新房市場因為之前的雙限政策“因禍得福”，擠出了不少房產泡沫，成交成績雖然顯得“不溫不火”，但買房的群體確實比較扎實。

因為在“雙限”放開后，在樓市迎來寒冬期，通州反而沒有受太大的影響。

接下來，期待下招商、中建玖合、中鐵建在通州的新項目，或許能給通州帶來不一樣的感覺。

以上。

關于通州新房，關于北京樓市，你有啥想說的想聊的，或者下一期“北京新房真實成交現狀”你想看哪個區域，加包哥微信，咱們私聊去。

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