截止2025年6月20日， 重慶招拍掛市場實現零流拍，單宗含宅地塊溢價率更攀升至39%的高位，土地市場呈現全面回暖態勢 。

本文將從土地供應端結構性調整與需求端投資意愿轉變的雙重視角切入，剖析市場零流拍現象背后的運行邏輯，揭示重慶土地市場如何通過精準的供需重 構實現 動態平衡，最終形成
"供應引導需求、需求反哺供應" 的良性循環機制 。

1.核心優質地塊供地占比提升至49%，通過供需對位提升土地資源配置效率

2025年1-6月，含宅土地供地區域顯著聚焦于核心區，占比提升至49%，通過從供應端提升土地資源配置效率，讓具備成熟交通、商業及教育配套的核心區地塊，快速轉化為高質量供給，激發企業投資熱情，使得供需對位，減少流拍。此外，壓縮遠郊土地供應，可從源頭降低低流速庫存積壓，加速市場整體去化速度。

2.土地尾款延時，提升資金周轉效率，機動調整保證金比例，篩選優質開發主體

從土地款支付條件來看，尾款支付時限持續寬松，2024年開始，尾款支付時限一年已普遍化，剩余資金可調配至開發環節，提升資金周轉效率，利于撬動杠桿。現金流壓力減輕后，更多房企，尤其是民企更愿意參與土拍，刺激市場活躍度。

此外，競買保證金常規比例為20%，2021-2025年6月，7宗含宅地保證金比例提升至50%、乃至100%，旨在篩選優質開發主體，使得地塊精準投放。

商品住宅銷售市場跌宕變化，導致開發商在投資端也處于謹慎狀態。2023年及之前，房企投資呈現“三足鼎立”態勢，各類企業（平臺公司、央國企、民企）拿地占比均衡；2024年開始，平臺公司主導投資市場，央國企拿地占比銳減至5%（均為底價成交），整體溢價率僅1%；

2025年，投資市場有回暖表現，民企和央國企拿地積極性回升，平均溢價率躍升至11%。數據變化顯示開發企業正從謹慎觀望轉向積極布局，土地質量和產品創新成為關鍵決策因素。

1. 供地區位特征

2025年，重慶中心城區涉宅用地供應以短供及斷供板塊為主，全年共成交11宗地塊，其中U類（城市核心區）和C類（近郊優質板塊）占比達82%（9宗）。南坪、五里店、沙區中心、金開大道等長期供應稀缺的板塊集中推地，有效提振房企拿地意愿。

同時，2025年土地供應呈現梯度化特征，可建體量10萬方左右的地塊是供應主流，5萬方左右的土地點狀供應，其中金開大道可建體量2.3萬方的土地溢價29%成交，小地塊拿地門檻低，且可控的開發體量降低資金占用周期，提升了開發企業的投資積極性。

2. 四代宅市場表現

自2024年11月重慶全面放開四代宅建設標準后，房企可結合地段價值與客群需求靈活打造差異化產品，顯著提升居住品質及溢價空間。據克而瑞數據，U類板塊（核心區）打造改善型四代宅溢價率可高于普通住宅6%，C類板塊（近郊）四代宅去化速度較板塊均值快10%，溢價率超8%，最高可達30%，呈現“量價雙升”態勢。

產品升級帶來的市場紅利，進一步強化了房企在核心區及近郊優質板塊的投資信心，推動土地市場熱度回升。

小結

供需雙方的變化不僅實現投資市場的回暖，房企的投資邏輯也發生顯著變化。我們可以看出“小而美”地塊成為香餑餑，這一趨勢主要體現在以下兩個方面：

1.總價敏感打安全牌：低總價、純宅地受追捧

2025年以成交涉宅地中超過70%的地塊總價低于10億，均位于城市品質型板塊，且均為純住宅用地，反映出房企在市場調整期和資金壓力下的謹慎態度：降低單項目資金占用，聚焦核心和近郊板塊，縮短開發周期，確保現金流安全。

2.重利潤，輕規模：緊守利潤率底線

根據克而瑞的監測，2021-2023年期間核心板塊拿地且開盤熱銷的項目，其利潤率一路向好達10%左右，隨著“四代宅”的發展，疊加其溢價表現，2025年核心區地塊的預期利潤率門檻已提升至15%。這一變化也主要源自兩大關鍵因素：一是金融政策寬松，但房企實際融資成本仍高于2021年水平，利潤訴求相應提高；二是遠郊地塊即便地價低廉，但去化周期長，資金占用成本高，因此房企更傾向高周轉的核心板塊項目。

重慶零流拍的本質，是政府從“甩貨思維”轉向“服務思維”，地方政府與房企在博弈中達成的新平衡——政府通過精細化供地和政策松綁降低房企風險，而房企則以更高的利潤標準和更謹慎的投資策略回應。

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